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前海——深圳新房“日光”热土，新房住宅一有动静，都受到刚需和改善购房群体的关注。是因为其背后的发展潜力与未来的价值，是由前海的发展定位决定的，前海可以算是特区中的“特区”、粤港澳大湾区发展的引擎。

前海今年预计入市的某个新盘，未卖已有“喝茶”传言，官方都要紧急发文辟谣，前海楼盘热度可见一斑。

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前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，有了先行示范区核心引擎的地位后，意味着更多的企业总部和金融、服务业元素向前海集中。对那些计划进军大湾区的国内外企业，前海也将因此成为第一选择。

最新规划显示，前海将力争至2022年，实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于10万人的归巢目标。

前海的规划的各项配套也在逐步兑现中，片区没有过多的老旧小区，不久的未来将会是崭新的城市面貌，整体直接对标后海深圳湾区域。

世界规模第四，亚洲规模第一的前海综合交通枢纽建筑面积超200万平方米，总投资约288亿，融合了地铁、高铁、城轨等轨道交通，未来将是广深港3大珠三角超级都市的连接中心，预计2024年底即可投入使用。

根据目前乐有家二手房价数据显示，整个前海片区的二手房价已超过了12万元/㎡，今年二季度在桂湾片区的前海时代CEO二手房有超过15万/㎡的成交案例。
而在今年第二轮供地中，前海宅地毛坯限价比去年上调约1.5万/㎡，是今年涨价幅度最大的，在如今"限价向上"的普遍走向下，前海桂湾的2个限价新盘（毛坯均限价9.2万/㎡）不论其他，价格上就是香饽饽。

好了，话不多说，跟随天猫好房测评师来看看近期实探的前海片区的4个待入市新盘吧。

01

入市进度：预计9月份

开盘价格：参考一期均价约10.2万/㎡

颐城栖湾里位于深圳市南山区港城路与怡海大道交叉口，与5号线铁路公园站直线距离约200米，妥妥的地铁物业。项目属于妈湾十九单元开发板块，周边的商务氛围已经相当浓厚。
从铁路公园地铁出来可以看到世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、平安智慧城市、深圳免税等高楼。

项目占地面积约2.5万㎡，总建面约10.4万㎡，住宅建面5.1万㎡。由3栋6个单元17-22层小高层和高层塔楼围合而成，共计推出352套住宅。
主力户型约117-123㎡三房两厅两卫，总计296套，少量262㎡四房两厅四卫，总计56套。项目已开展厅和样板间，预计9月入市。

颐城栖湾里属于颐湾府二期，颐湾府整个地块命名为前海颐城，开发商为深国际前海投资管理（深圳）有限公司，共分为四期开发；一期为颐湾府；二期为栖湾里；三四期为万科瑧湾悦。

项目区位上，颐城栖湾里位于瑧湾悦的西侧，噪音困扰相比起紧邻月亮湾大道的四期万科瑧湾悦要小的多。项目北侧是前海石公园，公园、水廊道景观都不错。
另外项目容积率仅2.56，是前海近几年入市/待入市新房中最低的。除此外项目还是纯粹属性的住宅楼盘，在宜居性上具有明显的优势。

天猫好房测评师8月23日实探时，项目已出地面多层。

教育配套方面，项目西北侧规划有一所9年一贯制学校，项目三公里范围内有15所幼儿园、4所义务教育学校，荔湾小学和深大附中等学校也在项目周边。

荔湾小学

另外项目靠近多所国际学校，拥有约4000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。教育配套比较丰富且相对匹配居住人群。
轨道交通方面，项目距离地铁5号线铁路公园站直线距离仅约200米，5站可至前海湾站换乘1、11号线，2站可到赤湾站换乘2号线。另外规划的15号线未将来也会在铁路公园站接驳。

道路交通上，项目可由门口的前海南北向主干道月亮湾大道便捷接驳广深沿江高速、北环大道、滨海大道等东西向主干道通达其他区域。不过目前前海有大量的项目施工，月亮湾大道有大量的泥头车等大型施工车辆，对道路交通存在一定不利影响。

商业配套方面，项目自带约8000㎡商业，一期的印里首期商业（约3万㎡）已开始试运营，一街之隔的7栋写字楼组成的现代自贸城会有配套小型商业供周边消费，项目日常购物消费需求可以完全满足，但片区依然缺乏大型的商业中心。

一期印里商业街

总体来看项目优点方面：位于前海核心区，片区规划优势巨大，城市面貌崭新；项目属于地铁物业，轨道交通便捷；紧邻规划的九年一贯制学校，周边教育配套丰富；项目属小高层，容积率低，市场上比较稀缺，整体宜居性好，车位比1:1.6，车位面积大，停车简单。

不足方面：前海片区的规划兑现时间在5年以上，片区未来大工地状态基本一直维持；道路交通安全及噪音影响会长时间存在：片区目前缺乏大型的商业中心。

02

入市进度：预计四季度开盘价格：参考一期均价约10.2万/㎡周边学校：荔湾小学、深大附中

万科瑧湾悦位于深圳市南山区前海临海大道与港城路交汇附近；距离地铁5号线和9号线铁路公园站约100米。项目占地面积约3.3万㎡，建筑面积约25.3万㎡。

项目预计将推出建面约110-170㎡的4房住宅产品，以及建面约150-220㎡的4房公寓产品。

万科瑧湾悦属于颐湾府三、四期，以万科为主，据网上信息了解，万科占60%的股份。
天猫好房测评师8月23日实探时，项目19-08-03地块部分楼体已出地面，19-07-05地块还处于挖基坑状态。

       19-08-03地块施工进度

19-07-05地块施工进度

项目的周边配套方面，可以参考上面二期颐城栖湾里，基本上无差别。不过相比一期的颐湾府，二期的颐城栖湾里和三、四期的万科瑧湾悦离地铁要相对远些。

另外由于紧邻月亮湾大道的原因，万科瑧湾悦交通通达性虽然好于二期栖湾里，但在前海长时间的大工地状态下估计会受较长一段时间的噪音灰尘干扰。

03

入市进度：预计明年上半年入市价格：毛坯限价9.2万/㎡周边学校：港湾小学、北大附中（南山分校）

小前海云海湾花园是深业集团联手安居集团，在去年11月拿下的T201-0168宗地，花费了86.6亿元，且须竞配建5.7万平方米出售型人才住房。

前海云海湾花园位于前海桂湾片区三开发单元03街坊。项目紧靠去年年初入市的天健悦桂府（均价10.3万元/㎡，装修交付），并且旁边还有在第二轮集中土拍里售出的天健悦湾府（毛坯限价9.2万/㎡）。

项目占地面积约占5.14万㎡，总建面21万㎡，是前海片区目前在建的最大规模住宅开发项目。另外项目自带商业1万平方米，配建一个12班幼儿园。项目旁还规划有一所72班九年制学校。
项目将推出户型有约120㎡三房、150㎡四房、190㎡五房，推售房源总套数超过1000套，房源量在前海居第一。

天猫好房测评师8月23日实探时，项目处于基坑建设中。

交通配套方面，项目最近地铁为1/5/11号线前海湾站，直线距离约1公里。此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。
商业配套方面项目周边目前处于待开发状态，社区商业较少。距项目最近的社区商业位于公租房龙海家园内，直线距离约800米。不过后期项目自带的底商与相邻的天健悦湾府、悦桂府的底商加起来近4万㎡，基本日常购物需求家门口可以完全满足。

大型商业上，距离华润万象城约1.8公里，自驾约6分钟。距离宝安前海壹方城约2公里。另外稍远的还有、海岸城购物中心、海雅缤纷广场（南山店）等多家大型商场。
教育配套方面，周边学校有前海港湾小学、北大附中（南山分校），最近的为前海港湾小学，直线距离约为400米左右。

港湾小学

医疗配套方面，最近的医院是南方医科大学深圳医院（三级医院），直线距离约1.8公里，自驾约7分钟。其次有南山区人民医院（三甲医院），约3.3公里；宝安区人民医院（三甲医院）3.8公里。

南方医科大学深圳医院

项目毛坯限价9.2万元/㎡，按照现在的装修标准，即便加上装修费用，封顶也在9.7万元/㎡。
综合项目分析，最大优点还是限售价9.2万元/㎡，价格优势明显。项目处于前海最北端，紧邻宝中片区，可以享受宝中的配套。项目西侧基本无遮挡，景观视野极佳，可以直接看到欢乐港湾摩天轮。

不足点方面周边配套仍有欠缺，居住氛围不够浓厚.地铁距离超过步行最大舒适度，项目北侧挨着的南坪快速未来车流量大了后免不了噪音影响。

04

入市进度：预计明年入市

价格：毛坯限价9.2万/㎡

天健悦湾府是去年9月，被天健以52.41亿元、配建2.8万平方米的无偿政策性住房面积代价拿下的T201-0157宅地。位于天健悦桂府的北侧，总房源套数约700套左右，（具体以开发商公示为准）。
项目住宅共计约600套，主力户型为约120㎡的3房、160㎡的4房单位，预计年内入市，目前展厅及样板间暂未开放。

天猫好房测评师8月23日实探时，项目已出地面多层。

天健悦湾府一共规划5栋住宅，一、二、三单元为可售住宅，四单元为人才房，五单元为自持租赁住宅，楼栋排布有序，大部分产品利用西南及东北的城市景观和社区景观进行规划。整体宜居性较高。

项目平面图

悦湾府旁的天健悦桂府

配套方面，可以参考前海云海湾花园，基本无差别。
天健悦湾府同样是限价盘，毛坯限价9.2万/㎡与云海湾花园一样。根据目前乐有家二手房价数据显示，整个前海片区的二手房价已超过了12万元/㎡，今年二季度在桂湾片区的前海时代CEO二手房有超过15万/㎡的成交案例。

并且天健悦湾府、前海云海湾花园的毛坯限售价9.2万元/㎡是前海近年招拍挂项目中最低的。与周边妥妥存在着二手房价差，而且供应量比之今年的“神盘”海德园要大得多，相信不少的投资客与打新改善群体早已盯紧。

总的来说，这四个盘分处的桂湾、妈湾定位不同，桂湾相对定位更高，妈湾片区会有一个相对较长的发展周期。深业、天健2盘是限价盘，价格上优势明显。但是如果更加注重周边各项配套与轨道交通，那么妈湾的栖湾里和万科瑧湾悦会是更好的选择。