乐居买房讯  进入8月，2022年已过半，迄今为止深圳已历两次土拍，第一批土拍除了深汕、龙岗地块为企业自持保障性租赁住房（无商品住房销售），加上第二批，共出让了20宗地。

回顾今年第二次土拍，“招保万金”齐齐聚首，19家房企报名。与去年一样，扛大旗的依旧是国央企。

其中，前海T102-0410地块最受关注，共8家房企参与摇号，最后被招商收入囊中。

天猫好房测评师综合盘点发现，加上2021年拍下但还未开盘的限价地块，目前深圳还有43个待售限价新盘可供购房者考虑。

分区域来看，龙岗有10块限价地、光明有9块限价地，这两个刚需友好区域限价盘最多，开盘折扣惊喜也最多。

01

光明区

8月17日，限价盘——中海观园带装修开盘最低备案价仅4.16万/㎡起，光明城枢纽站位置，却有足够低的限价价格；同年的土拍地块，限价4.53万/㎡的深业颐瑞府已经官宣毛坯交付，推售建面约105-125㎡4房，444套住宅。

图源：网络

接下来的下半年，深业、深房、联发，三大限价盘PK，哪个能有幸成为入市即爆款？

华润“光明双子”，华润润曦府和华润润晖府已迫不及待开展厅。或许今年下半年限价新房会给购房者更多惊喜的开盘价格。

其中，深房光明里关注度颇高。

毛坯限价4.46万/㎡不能说明一切，只能算是其中一个亮点。我们放大来讨论，从地理位置看，深房光明里周边有光明大第、中海寰宇时代、深房传麒山等多个大型住宅区，居住氛围浓厚，整体面貌较好。商业方面有光明蓝鲸世界mall、光明万达广场。

2022.7.22天猫好房测评师拍摄

2022.7.22天猫好房测评师拍摄

楼下距离不远就有光明区凤凰学校，周边还有光明实验学校等(具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。

2022年下半年光明区可以重点关注以下新房

·深房光明里

项目直线距离已经开通的6号线地铁凤凰城站约1.4km，在建的13号线同观路站（预计于2024年开通）直线距离约400米。

景观配套方面，周边有一大一小两所公园环绕，分别是占地57.8万㎡的新城公园和占地403万㎡的虹桥公园，因整个光明中心片区未做城市开发，自然生态丰富，城市和森林天然衔接。

·联发悦尚居

项目已开展示中心和样板房。

可售商品房417套，建面约83-108㎡3－4房户型，带装修交付。项目东侧约30米（地图APP）为中科院理工附属高中（已开学），北面规划72班九年制院校，西面规划27班九年制院校。周边科教院光明实验小学、华师附光明星河小学。

项目占地面积约2.6万㎡，总建面约14万㎡，容积率4.0，住宅约8万㎡（其中可售商品房417套，安居房329套），商业4800㎡，停车位：1263个，配建一所18班幼儿园；项目自带约4800㎡商业。[点击下方链接了解详情]

·深业颐瑞府

深业颐瑞府已经开放了异地展厅，预计推售444套建筑面积约105-125㎡纯四房住宅。项目目前还处于基坑作业中。

深业颐瑞府距光明最大的公园——科学公园特别近，西方美术馆、科技馆等在建的市级配套也分布在楼盘周边。

在交通方面，项目直线距离6号线光明大街站约700米。

商业配套方面，项目自带底商，与星河商业综合体约500米左右。此外，还邻近新地中央广场（原光明镇商业中心）约3万㎡的购物中心、绿地新都会（原光明中心城）约4.3万㎡的购物中心。

教育配套方面，周边有规划72班九年制院校，西面规划27班九年制院校两块用地。此外，项目附近还有东周小学，华师附光明星河中小学，光明中学，光明新区高级中学等教育资源(具体学区划分范围以当年教育局公示为准）

02

龙岗区

就在大众把目光集中在光明时，殊不知去年出让了7宗宅地的龙岗，也有了动静。有着相对亲民价格的龙岗新房，近两年来待售新房配置的学校也很亮眼。

2022年下半年龙岗区可以重点关注以下新房

·中海寰宇珑宸

8月18日，中海寰宇珑宸花园获批预售，此次共备案537套住宅，户型建面约78-114㎡，均价约3.92万/㎡。项目8月19日-25日为意向登记阶段，将于8月27日线上选房。

中海寰宇珑宸比较受购房者关注，一定程度上是因为周边的教育资源。根据深圳龙岗教育官方公众号发布，深圳高级中学龙岗学校落址龙岗宝龙。

深圳高级中学龙岗学校是一所36班的九年一贯制学校（24班小学、12班初中），可提供1800个学位，将于今年9月开始招生。

在商业方面，项目自带的2万㎡商业以及周边小区的底商，能满足业主日常的购物需求。要想有较好的购物体验，需去到稍远些的天虹商场（坪山店）、益田假日世界（坪山店），距离项目分别为2公里、2.6公里。

在交通方面，距离地铁14号线（在建中）宝龙站约1.6公里。

·特发香阅四季园

即使整个区域面貌差强人意，但因为靠近市中心，有3/5/14号地铁线，地理方便，布吉关注度一向不低。

特发香阅四季园周边路面平坦，但通往地铁站较为曲折，从香阅路到3号线大芬地铁站约有1.7公里，前往14号线（建设中）石芽岭站约1.2公里。

项目共3栋，1栋是商业，2栋共四个单元，一单元为安居房，二单元自持，三四单元商品房，3栋是6班幼儿园。

2022.5.24天猫好房测评师拍摄

特发香阅四季园周边居住环境清幽，背靠石芽岭公园，紧邻龙岗区石芽岭学校，主要围绕的都是二手大社区，周边底商较多。

周边有宇宏健康花城，政府指导价5.75万/㎡，鸿荣源尚峰，政府指导价约6万元/㎡。

03

宝安区

从地块数量看，宝安也不遑多让，有一直传言“下周见”的凤鸣水岸花园、会展中心“唯一”新房住宅的云海臻府、上半年拍地即开工，7月就开临时展厅的万科未来之光，宝安目前有8个限价待售新盘。

今年越秀摇中的两个宝安地块，限价8.86万/㎡新安A003-0434、限价7.43万/㎡西乡A104-0147，所在片区配套完善，居住氛围好，对应着改善群体的口味。

其中，新安A003-0434若加上装修5000元/㎡，预计均价为9.36万/㎡。周边深业新岸线、幸福海岸二手指导价为8.84万/㎡，但是放售套数不多，实际成交价格也比指导价高。该宗地对比周边的二手房价格，依然有一定的限价红利。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

目前该空地暂且作为宝安妇幼保健院的临时停车场，且被幸福海岸呈“L”包围；隔路是海裕居民委员会社区、新安中学（集团）第一实验学校、宝安妇幼保健院，日常就医方便，小孩读书也相对便利。

不过该宗地占地面积不足1万㎡，比较“迷你”，住宅用地比较受限。

后期开发商可能无法建设花园社区，预计只能建设高密度的住宅，对比周边成熟二手社区，新房居住条件想来一般。

2021年11月25日第三批集中供地鸿荣源拿下的鸿荣源A004-0175，限价为8.55万元/㎡。

而2021年鸿荣源那块地更好，对比A003-0434宗地还少了3100元/㎡，鸿荣源A004-0175现阶段已开工。

·凤鸣水岸花园

凤鸣水岸花园预计推出住宅约372套，建面约75-120㎡3-4房，得房率约81%。项目目前已开样板间，随时准备拿预售证。

周边学校有万科都会四季36班学校、新安中学（集团）外国语学校、宝安中学实验学校、西乡中学；

凤鸣水岸花园位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，周边的山水资源高达623公顷，超76%森林覆盖率，绿色山水园林围绕；距铁岗水库约1.4公里，青山绿水环绕，生态环境优越。

价格方面，和一街之隔的万科都会四季不会有太大相差，最终多出的价格是加了装修费。另外，尖岗山已售罄的新房越秀·和樾府整体均价约9万/㎡。
天猫好房测评师根据周边楼盘、配套综合分析，如果按凤鸣水岸花园限价约8.33万/㎡，总价范围估计在600万-1100万元左右。

·特建发云海臻府

宝安沙井特建发云海臻府是2021年9月28日第二批集中供地的拍卖地块（A301-0583），该宗地普通商品住房销售均价不得高于46100元/㎡，可能是海洋新城目前唯一可售住宅项目。目前基坑建设中。

2022.7.19天猫好房测评师拍摄据悉特建发云海臻府拥有744套商品房，套内户型建面<90㎡有558套。周边1.5公里范围内无住宅、无商业、无学校；周边多为建设施工地块、工人生活区，往来泥头车多，目前较荒凉。

·万科未来之光

万科未来之光已在万科都会四季开临时展厅，首次开盘推726套，最小建面约73㎡3房、80-115㎡3-4房，90%都是90㎡以上的户型。

项目共有4栋住宅产品，其中一栋、二栋为可售商品房，三栋、四栋为只租不售人才房，机动车位750个，容积率3.2，2梯6户，按照计划，项目将在2024年交楼。

天猫好房测评师7月13日踩盘发现项目目前仍在地基阶段，紧靠曦城南区，周边小道往来泥头车多。

04

龙华区

龙华今年拍出了4块限价地块，对比去年宗地价格均有上调。

比如龙华民治A806-0401地块和A806-0400地块，毛坯限价7.24万/㎡，2021年同片区拍出保利招商龙誉花园，限价7.05万/㎡，对比高出近2000元/㎡。

龙华民治街道A818-0479地块，毛坯限价7.33万/㎡，2021年同片区拍出中海闻华里，限价6.98万/㎡，对比高了3500元/㎡。

去年龙华的土拍地块只剩下保利招商龙誉和深铁珑境花园一期还未获批预售，但这两个待售新房一直有入市动静，可以期待下。

2022年下半年龙华区可以重点关注以下新房

·保利招商龙誉

保利招商龙誉位于龙华白石龙片区，生活氛围相对成熟。项目毛坯限价7.05万/㎡，适合改善型购房者。

保利招商龙誉直线距离深圳北站不到1公里，此站有地铁4/5/6号线交汇，轨道交通和高铁出行都相对便捷。可售房源为750套，将推售83-95-125㎡3-4房住宅。

·深铁珑境花园一期

深铁珑境花园一期位于龙华4号线龙胜地铁站旁，相距约300米，传届时可能有地铁连廊，可直达小区。推售住宅208套，其中首推80套建面约180㎡的叠拼洋房+128套建面约143㎡的小高层。

深铁珑境位置距离龙胜地铁口为300米，周边住宅氛围浓厚，与港铁天颂，特发和平里仅一路之隔。户型较大，相对刚需上车有压力，主要为改善为主。

05

南山区

前海片区入市住宅较少，很多持币观望的买家都在等着哪个楼盘先入市。比如桂湾限价“双生子”前海云海湾花园、天健悦湾府。

今年前海T102-0410地块，毛坯限价10.71万/㎡，对比2021年同片区拍出，限价9.2万/㎡深业云海湾上调了1.51万/㎡。

2022年下半年南山区可以重点关注以下新房

·天健悦桂府二期

项目前身是前海T201-0168宗地，位于桂湾片区创新六街和创新九街交汇处西北侧，因紧挨天健悦桂府，所以也被称之为天健悦桂府的二期。距离地铁1、5、11号线前海湾站1公里左右。

附近学校有前海港湾小学、北大附中（南山分校），最近的为前海港湾小学（前海自贸区内开办的第一所公办学校）天健悦桂府二期所处的桂湾片区算是前海最成熟的地方，通达宝安中心区（比如去宝中的壹方城商圈）也很方便。

·前海云海湾花园

据悉，项目户型面积为120-190㎡3-5房，预计供应约1000套住宅。距离项目最近的地铁站有1/5/11号线前海湾站、1号线鲤鱼门站，但实际路程超过1公里，步行大约需要15-20分钟左右。

不过因施工进度不同，前海云海湾花园今年下半年缺席，或将选择明年上半年再入市。

06

坪山区

坪山的三宗地块均限价3.75万/㎡，与周边新房销售均价相同，基本维持不变。限价地块方面，目前仅保利明玥澜岸花园有动静。

保利明玥澜岸是保利置业于2021年通过招拍挂拿下的G11329-0102地块，与佳华沙湖广场隔着一条坪山河。

项目外面就是坪山河公园，周边工业厂园多，虽然紧靠坪山河，但距离工业园也很近，预计未来部分楼栋景观一般。

·保利明玥澜岸花园

保利明玥澜岸花园总建筑面积25.3万㎡，配建12班幼儿园。据悉，项目分东、西两个地块建设，东地块一共1622户，西地块一共624户，总共2246户，属于大规模的刚需社区了。

周边学校：项目自带幼儿园，根据当前教育局大学区划分坪山区科悦实验小学、汤坑小学扩建项目（规划名）；初中有深圳市坪山区中山中学、深圳市坪山区新合实验学校。

商业方面，社区自带9000㎡商业，约2公里有坪山天虹商场，约4公里有益田假日广场，天猫好房测评师实地发现商业配套与华沙湖广场项目类似。未来可享佳华沙湖广场8万平商业综合体。

毛坯限价这就意味着接下来1-2年，深圳新房市场价格是可以预见的。深圳新房供应充足，刚需可以挑选的余地很大。

此外，限价地块普遍都在新建成的成熟片区内（光明凤凰、宝安新安沙井、龙华民治），或者是在强规划范围内，也就是住起来居住感受好，周边相对成熟。