正文

  深圳有些刚“入坑”的业主开始羡慕罗湖的烂尾楼了。如乐居昨日文章所描述，经过20年的努力，深圳某些楼盘终于被盘活。

  “烂尾真是前赴后继”。

  在乐居的315专题文章中曝光的盐田星都梅沙天邸最近又有了新动态。

  近日，上百位业主集体“拜访”平安银行深圳分行，因为平安银行被曝划走了开发商的6亿监管资金，用以补偿开发商欠下的开发贷。

  而盐田星都梅沙天邸的开发商，欠下的不止这6亿，债主也不止平安银行一家。

  据统计，天勤置业涉及的债务总额已超20亿，涉及广发、平安两大银行，金建业开发公司，以及中介佣金、个人借贷、政府税收等多种债务。

  近日，五大行同意延迟还房贷，缓解了部分人因受疫情影响不能按时还房贷的困难。

  但是，为防范烂尾楼设置的预售资金被银行划走，让一部分业主陷入更深的迷茫。

  业主在领导留言板上反馈的停工、无法如期交房之外，项目上113套房产被查封（含45套已售房产）。现如今不仅要找开发商催进度，还要替开发商找银行讨预售资金。

  盐田星都梅沙天邸

  预售资金追讨战

  盐田星都梅沙天邸位于盐田区梅沙街道，大梅沙片区的东侧，继续向东跨过万科天琴湾便是小梅沙。

  项目实拍图（来源：项目官方微信）

  2020年地铁8号线的开通，为该项目增加了一些交通利好。但与城市发展走向相背离，位于东部的盐田的关注度逐渐式微，盐田的别墅被网友调侃为“天坑”，这次沙天邸业主的遭遇，又被网友称为掉进了“大坑”。

  掉进“坑”，也与开发商名字相关，项目为合作开发，开发商为深圳市天勤置业有限公司和深圳市梅沙成坑实业股份有限公司，操盘方为天勤置业，实控人为郭秋裕。

  在3·15的维权话题中，乐居网友爆料盐田星都梅沙天邸项目占比最多。

  网友表示：“盐田星都梅沙天邸已售房产被查封，拿不到购房合同，拿不到发票，面临钱财两空。”

  几百位业主为此时焦头烂额，人生第一套房竟然是“无家可归”。

  爆料称：“开发商和业主四方会谈了4次，承诺要做的事情没有任何动静，监管账户的款余额为0，钱不知道哪里去了。”

  如今预售资金去向被曝光，银行划走抵开发贷。

  每经记者从知情人士处获悉，对于业主们关心的监管资金流向问题，平安银行透露，“从预售款转入监管账户的资金为6亿元，这笔资金平安银行已全部划扣用于归还天勤置业所欠的开发贷。此外，还有8.9亿元未进监管账户，进了开发商的其他账户。”

  关于平安银行划走监管资金的合理性，平安银行解释称，早在2021年年底发现天勤置业有首付款未打进监管账户后，曾向主管部门住建局反映，并与住建局有开会沟通。对于为何会扣划监管账户资金，平安银行认为，“楼盘未支付款项只有土建款3000万、装修款2000万这两笔款项，并不会影响交楼。”

  无独有偶，宝安区航城街道某楼盘业主也经历了一场预售资金追讨拉锯战。

  此前民生银行民生银行深圳分行划拨了3.56亿预售监管账户资金，之前承诺3月23日退还，但并未兑现，于是引发了3月25日的数百名业主到民生银行深圳分行总部，沟通归还预售金事件。

  不过，相对幸运的是，宝安区相关政府部门已出手处理，在他行开立了由政府直接监管的“维稳账户”，3月25日18时后，3.534亿预售金被民生银行划至维稳账户，力促各方“保交楼”。

  当然，类似事件不止发生在深圳一地，今年1月6日，佛山住建局官网发布通知称，请佛山各区住房城乡建设和水利局暂停与华夏银行签订商品房预售款专用账户监管协议，原因是华夏银行佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反了相关规定，经多次约谈和警示仍拒不改正，对佛山市房地产市场造成不良影响。

  当房企深陷债务泥潭后，或是出于“自保”，合作银行有的时候会“抽回”开发商的项目预售资金。

  预售资金监管初衷

  保民生、保稳定

  预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。

  在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。

  2月上旬，全国性的商品房预售资金监管办法出台，提升了商品房预售资金使用的灵活性。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如此描述了预售资金监管背后的楼市困局：

  地产债务风险爆发，司法纠纷、保护债权等，都来查封预售资金账户，导致资金被冻结、暴力“抽走”，影响工程进度和交付。最高人民法院等三部门发文司法保全债权，不能影响项目建设相关费用的正常支付，不能超额查封和划扣。

  这就扯出一个问题：

  开发商项目普遍“超融”。拿预售资金做担保的，有土地前融、有开发贷、有私募、有其他担保等。也就是，预售款根本盖不住债务。当房价上涨，5个盖子能盖住10个锅。当房子卖不动了，盖不住了，一下子冒出来很多不知名的债务人，所有债权人都慌了，都来申请查封和保全。

  这时候，金融部门要“防风险”，银行要确保贷款质量，也来查封；同时，“三保”（保交楼、保民生、保稳定）成了楼市的新任务，各地的住建部门担心资金被抽走，难以保交付，也对预售资金强化了监管。这里，有几个怪现象，银行抽走正常的贷款、超额查封和监管。

  未来，预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好、又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到提取节点、超额的、有银行保函的、信用优质的，都能提。

  预售资金监管，本质上还是回归“预售”的本源！

  因疫情不能按时还房贷怎么办

  五大行：可延期

  受疫情影响不能按时还房贷怎么办？中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五大国有商业银行做出回应.

  对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。

  中国工商银行

  工行高度重视个人贷款客户服务，对于受疫情影响的个人贷款客户，给予个人贷款延期还款服务支持。

  中国农业银行

  对于因疫情原因提出延后还款时间、减免罚息、消除逾期征信记录等诉求的客户，符合相关条件的均可享受个人住房贷款客户关怀政策。

  客户可直接与贷款经办行或客户经理联系，咨询相关办理条件和办理流程。也可致电农行客服中心，客服人员收集完信息后发送给客户贷款经办行。

  中国银行

  中行专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情防控重点地区分支机构积极响应客户诉求，针对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。

  中国建设银行

  自新冠肺炎疫情暴发，建行便针对住房按揭、消费贷款等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。

  主要提供三类服务：

•   最长至28天的短期延后还款，延期期间内不催收、不影响征信；

•   调整账单计划，根据各地疫情情况，可选阶段性调整账单计划，降低当期分期还款额，降低部分延后至以后月份归还；

•   延长贷款总体期限，推迟到期日，降低分期还款额。

  交通银行

  自新冠肺炎疫情开始即出台疫情期间按揭贷款客户纾困政策，允许对于确受疫情影响还款能力暂时下降的客户给予一定的宽限期安排。重点针对参加防疫工作的医护人员、政府工作人员及其配偶，确诊患者、被隔离人员，以及受疫情影响较大行业的从业人员等。

  客户可向贷款归属分行申请，各地分行将根据总行政策进行审核，对于满足条件的，给予一定的宽限期。

  （备注：部分资料来自每经、李宇嘉地产笔记、券商中国等）