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  深圳进入了“168小时慢生活”，据最新官方表示，这个数字有可能更长……

  街上是空荡、放肆灿烂的春景，而深圳人“搞钱搞房”的内核始终不变。

  日前，国家统计局公布最新数据，今年前两个月，全国房地产开发投资增速，已下降至近一年低点，仅3.7%，而这个数字去年是38.3%；受到春节假期、疫情的双重夹击，全国住宅销售额同比下降22.1%。

然而在此番风声鹤唳中，有一个领域却走出了独立行情。 

关于“豪宅市场回暖”的话题被重提。一套来自上海翠湖天地35万/㎡二手豪宅成交，让上海“豪宅”价格起飞的消息，南下卷向深圳。

房价整体下行
豪宅仍“一房难求” 

在年初“丁祖昱评楼市”以“跨越”为主题的发布会上，丁祖昱复盘过往房地产，记录了房地产行业白金时代的繁华，也昭告了青铜时代的寒意。

“总结一句话即‘房地产过度的金融化，导致今天的危机’。”丁祖昱表示。

可他万万没想到的是，几天以后，万科郁亮在内部总结会上，喊出那句振聋发聩的口号：要么死、要么活！

房地产直接进入黑铁时代。 

去年楼市出现整体下行，分化十分严重，有一个领域却始终高热，甚至是“一房难求”。

据克而瑞研究中心数据，2021年有大量投资客、“社保巨子”以及新贵和富二代涌入豪宅市场，导致豪宅房源紧俏，尤其是一手豪宅，21年全国成交增长近40%，部分楼盘中签率低至个位数。

2021年全国总价1000万元以上的一手住宅成交超4万套。而深圳仅凭一己之力贡献8061套，同比151%，得益于多个豪宅项目拉动，全市一手住宅成交量，皆创历史新高。

楼市下行，深圳这一个领域却始终“高热”

去年深圳的两个“日光”豪宅，深业中城据传认筹人多达3000多组；前海网红盘润峯府，资料审核严格程度“空前”；润玺二期在市场低迷情况下，开盘当天去化超80%，卖出1200多套。 

将总价门槛提高至3000万元以上，业内认为，即可从普通豪宅划入高端豪宅阵营。在这一梯度，深圳全年成交依然有8%的增幅。

巨大的利益驱动，大批手持现金的人群涌入“打新”队伍。

对于价格不菲的豪宅，一二手之间的差价往往是常人难以想象的“天文数字”。 

房价整体下行的今天，深圳的豪宅依然“一房难求”。

豪宅法拍房要靠抢！

事实上，不仅是一手房，在法拍市场中，豪宅也是“抢手货”！

近期，深圳法拍市场火热起来。豪宅物业逐渐在法拍市场中露面，比普通法拍房更加引人注目，竞拍也较为激烈。 

日前，南山华润城三期一套法拍房二拍以接近指导价成功拍出。

 此套法拍房为88.17㎡的三房，一拍报价为1389.5万，流拍进入二拍，二拍下调价格200多万，以1111.6万元起拍，经过17轮竞价，最终以1199.6万拍出，单位价为13.6万/㎡，接近官方指导价的13.2万/㎡。

而市场认为，这套房产的实际价值远被低估。

3月2日，南山片区两套豪宅，都以高溢价率拍出。

南山天鹅湖花园二期一套房产，评估价为1882万元，经过182次出价，最终拍卖价为2503万元，折算单价超过19万/㎡，总价比指导价高出860万多万元。

 同一天，深物业前海港湾花园的一套法拍房落锤。此房产评估价为1295万元，经过135次出价后，约1452万元成交；

146.49平米的四房，折合单价为9.9万/㎡，相较于9.49万/㎡的官方指导价，虽然溢价不算很高，但也十分抢手。

事实证明，有钱人对于豪宅的热忱，丝毫未因楼市的整体下行而受到影响。 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在区位与产品上，深圳豪宅是匹配“顶豪”的存在。

豪宅市场的一举一动

与市场预期密切相关

在2020年疫情刚爆发，激发大家对房子居住属性的足够重视，而且高净值人群的钱也出不去了，豪宅市场的行情走俏，源头在此。因此，严跃进分析认为，所谓豪宅的“回暖”，不过是延续了前两年态势。

那么豪宅市场，会对普通住宅市场带来什么影响呢？

 “有钱人涌入‘豪宅’市场所需要的资金，除了一部分自有资金，也有可能是释放手上房产而来，市场或出现大量二手房源，而挂牌量与成交价格是反向关系。”

 因此，豪宅市场的一举一动，与市场预期密切相关。

上海与深圳这两座城市，有太多相似之处，经常被拿来比较。

近期上海黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东等区的多套豪宅实现成交，其中被冠以“刷新历史纪录”称号的翠湖天地隽荟，一套377㎡的户型，挂牌1.35亿元，最终以1.3亿成交，单价近35万/㎡。该项目位于黄浦新天地板块，并不在传统豪宅滨江区，属于比较“极端”的个例，情怀、历史等均可成为豪宅溢价的筹码。

而深圳的前海、后海顶豪，始终是在“稀缺”与“区位”咬合紧密的水平线上。

据克而瑞深圳的数据，过去一年，深圳二手成交总价超过3000万的豪宅共179套，多数出自于南山。在成交量前十的区域中，南山占据了7个席位。

图为2021年套均总价3000万以上、成交量前20楼盘

全年价格最高的二手住宅，则是香蜜湖豪宅瀚盛花园两套“顶复”，套均总价超过6800万元。

兼具资源与稀缺性的别墅产品，也是有钱人争抢的优质资产，尖岗山招商华侨城曦城(三、四期)就在其中。

在这一个阵营，深圳华侨城天鹅堡，以18套成交量拿下全年“卖的最多”的豪宅项目。

克而瑞数据显示，去年深圳二手房总价超1000万以上成交5150套，同比下降49%，几近腰斩。而实际上，被官方指导价压制之下的深圳豪宅，这些不过冰山一角，水面之下才见真容。 

“豪宅市场也属于风向标，豪宅市场需求活跃，客观上也代表了一类群体购房活跃，对于住宅市场也是有启发意义的，也会带动其他普通住宅市场的活跃。” 严跃进最后补充道。