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  “购房者可以要求开发商承担违约责任”、“业主可以保留房子货不对板的证据”，一连串的维权实用小Tips，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。北京德和衡（深圳）律师事务所孔霞律师，于3月14日晚间做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

  直播结束后，我们对孔霞律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

  Q：如果购房者买到有房屋质量问题的楼盘，大家可以通过哪些途径合法地快速维权？

  A：通常情况下有三种途径，比如案例中提到的找开发商协商，还有本案中提到的住建部门介入要求开发商整改，此外，如果以上途径都不能解决问题的情况下，还可以通过法院诉讼的方式主张权利，只是诉讼程序周期较长，程序也较为复杂，对此购房者应有充分的准备，但诉讼是最后一道司法防线，正义最终会实现的。

  Q：像臭水沟、垃圾场、冷却塔这种是属于市政公建设施，可能不是楼盘的开发商规划建设的，那开发商有没有义务去维护自身小区附近的公建配套设施呢？业主维权的对象应该是开发商还是政府呢？

  A：如果一些垃圾场或者冷却塔等经过了政府主管部门的审批，那么这个投诉到主管部门也就是政府是合理合法的，如果一些臭水沟等场所的，虽然说开发商和业主的合同中没有约定开发商一定有义务维护公共配套设施，但如果开发商维护好配套设施也是有利于开发商的发展的，因为小区软环境好一定会体现在房价上。

  Q：如果购房者遇到开发商延期交房，应该怎么处理？万一遇到开发商拖欠赔偿款的情况应该怎么办？

  A：可以协商，可以投诉到主管部门，但大部分是诉讼解决，购房者可以要求开发商承担违约责任，只是因为合同中约定不利于购房者比如约定的金额过于低，法律赋予当事人在面临约定的违约金低于实际损失的情况下，可以请求法院按照实际损失赔偿，只是实际损失的证据不好找，比如租赁凭证等，所以实践中各个法院的判决结果存在不确定性，大部分还是尊重合同的约定金额。

  Q：万一楼盘真的出现了延期交付或者烂尾的情况，业主要如何维权？

  A：这个实在是没法预料的。一方面是看看开发商的情况是否是破产了，还是真的没有履行能力，以及房屋的实际情况到底是怎么样的，未来是不是有可能交房实现房产权利。同时呢，其实我们可以从另一个方面来看，把风险看到前面，比如，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：

  Q：很多人在买房的过程中会遇到过装修产品被偷梁换柱，房子货不对板的情况吗？可以教教大家怎么避坑吗？

  A：购房者在交楼时发现交楼标准没有达到合同约定，应要求开发商在交楼书上对该缺陷予以书面确认并且提出整改方案，在未整改完毕前延迟收楼。

  如果开发商拒绝签署，业主可以保留房子货不对板的证据，可以采用发送律师函等书面告知的方式处理。一旦发生纠纷，这些证据将有利于诉讼。

  Q：如遇到交房面积缩水，购房人应该怎么办？应如何维权？

  A：期房收房的时候，房子实际建筑面积和合同上写的面积相差正负在百分之三之内就正常。

  测量是测绘局等有测量资质的主管单位进行的，一般结果都是专业的，对于有出入的部分，超过百分之三面积都要互相补差的。

  Q：购房者应如何辨别霸王条款，应如何维护自己的合法权益？

  A：所谓的霸王条款法律上指的是不公平、不平等的格式条款。通常是指合同相对人单方制作，未经协商，且免除或减轻己方责任，或者加重对方责任，而另一方在交易中不得不接受的条款。

  《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：

  有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。