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  2021年，宝安、龙岗、光明、坪山、龙华等5区成交量领先。龙岗成交8440套新房住宅，同比减少四成；成交面积790717㎡，同比减少42.1%。而宝安成交13767套新房住宅，同比增加1.2倍；成交面积1415225㎡，同比增加114.3%。

  从新房角度来看，深圳受认可度较高的前海、福田香蜜湖+安托山、南山蛇口区域的豪宅新盘，有至少9个楼盘实现了开盘即售完的好成绩，说明“豪宅”属性强的新盘，依然受市场欢迎，属于“硬通货”。

  深圳豪宅过去一年的楼市情况怎样？未来还有哪些“豪宅”新盘值得关注？

  深圳约9个10万+新盘开盘售完，

  都在前海、蛇口、香蜜湖安托山

  与二手市场不同，2021年新房市场相对还是更热一些，2021年更是被称为“深圳楼市的新房年”。

  一方面是新房项目的大量供给，全年合计预售58100套新房住宅，另一方面受二手房指导价及新房政策影响，大量购买力向新房市场聚集。据第一数据统计，2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。

  但也是从下半年开始，随着新房项目的大量供给，新房价格稳定，供需双方进入理性博弈期，一改“打新”局面，不少楼盘销售情况并不算好，甚至出现新盘促销现象。

  可能不少网友都听到某热点盘，在近日的开盘中，首次没有“开盘售完”的消息，认为深圳楼市现在连热门豪宅都不好卖了。但是目前来看，虽然新房市场逐渐冷却，总体豪宅新盘的销售情况，还是非常不错的。

  从下图可以看到，深圳2021年约9个10万+新盘出现开盘售完的情况，1个10万+新盘开盘后售完，比例是非常高的，甚至比如海德园、深业中城、招商领玺、天健悦桂府等，都需要积分入围，且最低积分都不算低。

  说明“真豪宅”依然拥有市场关注度，从下图来看，豪宅市场受置业者认可的区域有前海，去年出了4个新盘，都是开盘售完，今年（2022年）仍然后一些新盘，有入市机会，受关注度也不小。

  还有南山蛇口区域，特别是临海区域，“豪宅”认可度很高，即使超大户型，也依然有市场。

  再一个就是福田的香蜜湖、安托山（安托山在福田、南山交界），去年入市的3个盘，都是需要积分才能入围。

  单看住宅项目，2021年深圳新房“日光”共35次。相比较，2020年总共有28个盘开盘加推，创造了36次的销售“日光”纪录。

  深圳有哪些豪宅将入市？

  前海：2022年，前海新盘的供应量增加，去年土拍中的前海项目也将预计入市，分别是深业T201-0168地块和天健T201-0157地块。

  两块地都位于桂湾片区，宗地相邻，两宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价都为9.2万/㎡。

  另外，前海时代三期位于桂湾片区，分期开发，2021年3月，前海时代二期20套尾盘低调放出，单价区间在8.74-11.05万/㎡，当天开盘尾盘售罄。项目总建面达约131万㎡，涵盖了多种业态，项目容积率较低，居住氛围良好。

  目前，桂湾片区内有轨道交通1号线、5号线、11号线经过，此外还规划有轨道交通21号线、28号线，以及多条城际线路。

  南山：南山区域规划的利好不断，随着战略性新兴产业发展，前海蛇口自贸区、后海总部经济区、深圳湾总部基地等几大重点片区的开发加速，片区房价水涨船高。
2022年，南山豪宅新盘的供应量数量也不少，白石洲旧改一期绿景璟庭、深业世纪山谷、开云府和深铁K103-0016地块等项目预计入市。

  白石洲旧改和深业世纪山谷相距不远，毗邻科技园及华侨城片区，地理位置优越，东看欢乐谷，南瞭世界之窗、深圳湾、西望高尔夫，北有华侨城大沙河公园，该片区同样是深圳最老牌的豪宅区之一。

  另外，K103-0016宗地是12号线地铁上盖综合体，占地约13万㎡，地块属性为二类居住用地+教育服务用地+文化体育用地。

  此宗地块于2021年11月25日成功拍卖，位于南山区招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角，最后由深铁拿下，该宗地普通商品住房销售均价不得高于9.61万/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于5.76万/㎡，最高售价不得高于6.05万/㎡。

  福田：福田作为深圳市中心，土地资源已经接近饱和，近年来鲜有新楼盘入市，片区各类配套成熟，入市的住宅项目多为豪宅新盘。

  2022年，福田海德园A区、天健天骄西筑、中洲滨海华府二期和深圳中心天元等项目预计入市。

  海德园位于福田安托山片区，2021年11月底，海德园B区正式选房，住宅产品共181套，户型建面约129-296㎡，均价约12.6万/㎡，开盘当天就已售罄。

  天健天骄北庐2020年11月开盘，均价约11.4万/㎡，当时共认筹约1284位，历时不到4小时首批全部售罄，今年，新品天健天骄西筑预计入市。

  资金充沛的购房者受新政的影响较低

  高端盘的买家更看重中长期的升值趋势，对于上车时候的折扣没那么斤斤计较，而且他们大多对房子的购买力受政策影响较小。

  据深中房协数据显示，受参考价政策的影响，2021年区域版块热度重构现象明显。

  例如新政前热度过高的版块如宝安、南山片区，网签占比下降明显，说明热度在降低，而罗湖、福田片区，由于拥有更为成熟的配套和优质的教育资源，在新政实施后，部分高性价比房源开始流入市场，导致部分需求向此类片区聚集。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

  此外，新政的附带影响也开始显现，刚需型户型的网签占比持续走低，而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高。

  不可否认，自有资金充沛的消费者，受新政的影响较低。  

（数据来源：深房中协中介标准指数）

来源：综合自咚咚找房、深房中协