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  历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022深圳置业热门话题22问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

  1.2022年，具备什么资格才能在深圳买房？

  1）深户：需在本市落户满3年且社保满3年，或落户不满3年但能提供在购房之前5年内累计在我市缴纳60个月及以上个税或社保，其中社保断缴不超过3个月；

  2）非深户：在购房之前5年半内累计在我市缴纳60个月及以上个税或社保，其中社保断缴不超过3个月；

  3）港澳台（含已婚、未婚、离异）可以购买1套住宅。不可个人购买不限购不限贷的物业（商务公寓、商铺）；

  4）外籍人士若能提供一年以上在深圳的劳动合同和就业登记证，可以购买1套住宅。不可个人购买不限购不限贷的物业（商务公寓、商铺）；

  5）海外高层次人士购房不受限购政策影响。

  2.在深圳购房前，需要准备好哪些资料？

  3.购买首套及二套房产，首付比例分别是多少？

  4.目前深圳的商贷利率是多少？

  深圳商业利率是在国家商业贷款基准利率的基础上有所浮动执行的，国家商业贷款基准利率由中国人民银行发布，最新发布的数据如下：

  1）一年以内商业贷款年利率：4.35%；

  2）一到五年商业贷款年利率：4.75%；

  3）五年以上商业贷款年利率：4.90%。

  5.2022年深圳房地产市场会如何变化？

  深圳房地产市场的大趋势是明确的，即市场难以萧条，依然会保持活跃态势。一个很重要的逻辑在于，深圳潜在的购房需求还是比较充足，一旦政策到位，往往市场容易反弹。

  6.在深圳购房，需要考虑哪些维度？

  1）看区位：决定房子升值与否的先决条件就是区位，政府对所在区域的规划，决定了此区域未来的发展潜力，买房前要重点考察项目所在区域的规划和发展。

  2）看配套：房子周边的配套设施是否完善，也是选房的一个重要标准。社区基础配套设施要健全，周边交通、医疗、教育、商业等各项配套要素是否具备，这些决定了基本生活需求是否能满足以及生活品质的高低。

  3）看户型：购房者可根据个人需求实地参观样板房，亲身体验并了解心仪户型的朝向、采光、装修风格、房间内的布局设计是否动静分区、功能区是否齐全等等，这些因素将直接影响入住后的居住感。

  4）看项目基本情况：这个方面主要是提醒购房者从稍微宏观一点的角度了解整个项目的情况，包括小区绿化率、容积率、梯户比、小区环境、物业、产权等，这些是了解自己所住小区情况的基本要素，如果户型算内部环境的话，那么社区整体情况则是一个小范围的外部环境，外部环境优越会大大提升宜居性也会影响社区的档次。

  5）看开发商：看开发商主要是了解该项目的可靠性，好的开发商更有品质保障，更少有类似烂尾楼、实际交付与承诺不符等问题的担忧。

  7.商转公额度贷款怎么计算？

  商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的14倍，并应当同时符合下列要求：

  1）、不高于单套住房的公积金贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的公积金贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人参与额度计算的，单套住房的公积金贷款最高额度为90万元。

  2）、不高于原商业性住房按揭贷款余额。

  3）、根据贷款额度计算得出的每月还贷额度(按等额本息还款法计算的本金和利息)不超过申请人公积金缴存基数或申请人与计算可贷额度的共同申请人公积金缴存基数之和的50%。

  4）、不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出。

  5）、申请人以其他商品住房(不包括申请商转公贷款的住房)或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%;申请人以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。评估费用由申请人承担。

  6）、申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。

  8.打算春天买房，新房有哪些区域值得关注？

  深圳刚需一季度买房，可以关注光明、龙岗、坪山、宝安等区域。深圳2月预计有24个住宅新盘入市，其中光明有2个新盘，分别为宏发万悦山、观月台；龙岗有6个新盘，分别为信义君御山居、招商臻城花园、信城缙悦城花园、新霖荟邑花园二期等。

  9.深圳二手房交易税费，怎么计算？

  10.新房刚需上车，目前首付的最低门槛是多少？

  深圳新房刚需上车，目前首付的最低门槛首付三成，首付资金约100万左右（具体的楼盘具体分析）。

  11.刚需首次置业预算有限，哪几个项目可以推荐？

  深圳刚需首次置业预算有限，可以关注龙岗、光明、坪山等区域。以下楼盘首付100万左右，适合刚需上车。

  12.针对改善型购房者，春季有哪些楼盘可以着重了解？

  深圳改善型购房者，可重点关注南山、福田等区域，以下2月待入市的楼盘可以着重了解：

  13.如果以子女教育为优先考量，购房者可重点考虑哪些区域？

  以子女教育优先考量，购房者可重点考量罗湖、福田、南山、宝安等区域。

  罗湖是深圳发展较早的区域，片区内集中了深圳中学、翠园中学东晓校区等学校；福田区域内则有深圳明德实验学校等。

  14.深圳最新的限购政策是什么？

  1）、深户(3年深户且3年社保)，已婚家庭可以购买2套住宅。

  2）、深户（3年深户且3年社保)，单身(含离异)可以购买1套住宅。

  3）、非深户(含已婚、未婚、离异）可以购买1套住宅，前提是过户当日计起，需提供连续近5年或以上深圳社保(养老、工伤、医疗每月需缴两样或以上)缴纳凭证，或连续近5年以上深圳个人纳税凭证(税单)

  4）、港澳台(含已婚、未婚、离异）可以购买1套住宅。不可个人购买不限购不限贷的物业(商务公寓、商铺……)；

  5）、外籍人士若能提供一年以上在深圳的劳动合同和就业登记证可以购买1套住宅。不可个人购买不限购不限贷的物业(商务公寓、商铺……)。

  15深圳意向登记入围积分是什么？

  1、家庭或单身在深房产情况：

  1）10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房，积40分；

  2）5-10年内（含5年）在深有住房转让记录，现名下无住房，积30分；

  3）2-5年内（含2年）在深有住房转让记录，现名下无住房，积20分；

  4）2年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积10分；

  5）在深拥有1套住房，不计积分。

  2、家庭或单身户籍情况：

  1）夫妻双方均为深户，积10分；

  2）夫妻双方仅1方或单身为深户，积5分；

  3）夫妻双方或单身为非深户，积2分；

  3、家庭或单身在深缴纳社保（含个人所得税）情况：

  夫妻双方或单身在深缴纳社保（或个人所得税）总月数，每人社保累计时间最长不超过20年，积0.1分/月。

  4、子女情况：家庭或单身有未成年子女，积5分。

  16.想要入手别墅，哪些区域、项目值得重点了解？

  深圳入市项目以高层住宅为主，想要入手别墅，光明、龙岗等区域值得重点了解。

  17.从长远发展看，深圳的潜力置业板块有哪些？

  深圳的潜力置业板块有光明、宝安等。光明近年来要“打造一流科学城”、“深圳北部中心”、“综合性国家科学中心”，光明搭载政策利好的东风，区域发展迅速，加之各产业配套的落地，轨道交通的实现，区域价值得以大幅提升，置业热度倍增。

  18.从今后置换的角度看，哪些区域的项目、社区比较容易出手？

  从今后置换的角度看，南山、宝安、福田等区域比较容易出手。

  19.关于离异人士购房（离异未满三年）？

  1）离异当日，双方名下在本市无房，离异后任一方可购买1套

  2）离异当日，在本市有1套，离异后无房一方可购买1套(有房的一方离异后3年内卖了也不能买)。

  3）离异当日，在本市有2套，离异后任一方均不得购买。(离异后3年内卖了也不能买）

  4）离异时，夫妻联名拥有1套，离异后再进行财产分割，财产分割后，无房一方可购买1套。若未进行财产分割，而是将房产转至第三方，此时双方协商，只可以购买一套。

  5）三年内，离过婚或复婚、再婚状态的，只计算最近一次婚姻家庭住房的套数，不追溯3年内历次离异时家庭总套数之和。

  20.从以往市场销售情况看，深圳哪些品牌的项目尤其受到欢迎？

  从以往市场销售情况看，深圳的深铁置业、华润置地、电建地产、金地集团等品牌的项目尤其受到欢迎。

  21.深圳最新的深房婚姻更名政策？

  1）已婚状态下，如家庭名下已经有一套住宅的。则婚内更名时，受让方必须有深圳的购房资格才能更名(需注意要了解是初婚还是再婚家庭)。如产权原本就为夫妻都占有份额的，则不需要有名额就可以更名到另一方名下。

  2）如受让的配偶一方没有购房资格，可采用离婚析产的方式才能将房产过户到没有购房资格的配偶一方名下。(离婚析产指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续其因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续)

  3）已婚状态下，如家庭名下已经有一套住宅的。想购买二套住宅需购买在有购房资格的一方名下。

  22.从去年的土地出让情况看，其中哪些或将成为未来的热销项目？

  深圳2021年共拍出了38宗地块，剔除人才房和自持用地，深圳今年预计会有30个限价地块入市。

  宝中A004-0175地块，在聚集了宝中和前海优质配套的情况下，新盘限毛坯均价8.55万/㎡；前海T201-0157地块，毛坯限价9.2万/㎡，该项目隔壁即是天健悦桂府；联发A622-0118地块，毛坯限价4.53万/㎡，该地块位于光明中心区，周边有科学公园、中科院深理工附属学校等，配套较为完善。