正文

  作者：观潮

  2021年“208政策”发布时，尚未到农历牛年，深圳人乘着2020年的惯性继续向前。

  如今2022年农历虎年春节已过，“208政策”方满一周年，深圳二手楼市较之往年发生了颠覆性的变化，深圳人对待楼市的心态也早已过万重山。

  这一年，深圳二手房成交量创下15年新低、法拍房数量激增，学区房价格崩塌；

  这一年，中介出现离职潮，中介门店大面积关闭；

  这一年，交易平台贝壳股价重挫，蒸发4000多亿，还惨遭浑水做空；老牌中介平台中原人事变动；

  买家从买不到到不敢买、卖家从乐观到动摇，投资客悄然退场，“深房理”案被七部门联合查处，银行个贷经理时久生疏忘掉二手房相关贷款政策......

  自媒体大V转向一手房、做知识付费、直播或转战其他城市、或转行炒币。

  业主群哄抬房价的传言也在2021年销声匿迹......

  “引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”这是深圳建立二手住房成交参考价格发布机制的初衷，调控目的确实达成。

  2021年是深圳楼市调控大年，出炉二手房指导价的“208政策”仅是开端。

  2021年的深圳楼市会成为深圳楼市历史上着墨颇多的篇章，而不可忽略的，则是二手楼市参与者的众生相。

  “208政策”回顾

  扼喉的不是参考价而是贷款参考指导价

  2021年2月8日，深圳住建局建立二手住房成交参考价格发布机制。同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

  深圳官方权威发布二手房指导价，在国内是首次。

  引人关注的是，不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”。南山恒裕深圳湾、华润城参考成交价为13.2万/平、蛇口半岛花园11.6万/平，福田安托山花园、振业翠湖花园等参考成交价为13.1万/平方米，龙华莱蒙水榭春天7期和汇龙湾参考成交价9.05万/平方米。

  2月9日，深房中协发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》，各房地产中介机构、中介人员发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布，敦促业主合理调整委托放盘价格。

（来源：咚咚找房、链家）

  2月19日，春节之后，深圳多家银行二手房贷款已依据官方二手房成交参考价批额度，招商银行已在春节前开始按照二手房参考价放贷，审批房贷额度。

  此次调控的大杀器，正是按揭贷款将二手房指导价作为参考依据，从金融端扼住了深圳二手房短期内非理性上涨和交易的“咽喉”。

  此外，2021年5月深圳上调房贷利率（首套房贷利率执行LPR+45BP即5.1%，二套房贷利率执行LPR+95BP即5.6%，相较之前分别上调了15和35BP），以及6月份因贷款额度紧张导致的部分银行二手房停贷现象，给深圳二手楼市再添压力。

  2021二手房成交量创15年新低

  春节期间深圳楼市近0成交

  从深圳中原研究中心统计数据来看，2021年3月份成了“208政策”之后至今的“绝响”，成交了6786套，甚至超过了5000套的“荣枯线”，3月反弹之后，深圳的二手房市场风光无两，步步下挫，此后二手住宅连续7个月下跌，一度下滑至10月份的1605套。去年11月成交量有所回升，11、12月数据在2000套以上。

  值得注意的是，11、12月的二手成交要部分归功于周边新盘入市。据香蜜湖某资深中介透露，部分买家筹备资金之后未打中9、10月份网红盘，便选择就地购买二手房。

  从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手商品住宅，相比2020年的95273套，同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，是近15年新低。

  到了2022年1月，深圳二手房月度成交再次跌入谷底，成交1557套，且低于2021年10月份，再创近十年历史新低。

  而整个虎年春节假期，深圳楼市几乎“零成交”，根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，上周（1月31日—2月6日）深圳新房与二手房成交量(完成产权过户)分别为0套与1套。

  学区房价格崩塌

  法拍房数量激增，甚至低于指导价

  过往深圳二手楼市场中的领头羊是有名校学位的“老破小”学区房，而2021年跌下“神坛”的也正是百花、八卦岭等片区的“老破小”。降价数百万，依旧无人问津的现象屡见不鲜。

  2021年8月20日，一套长城大厦104.7平的法拍房最终以1035万成交，折合单价9.9万/平，而官方指导价是10万/平。该房产在一拍中挂牌1084.1万，因无人竞拍流拍，二拍降价200多万，挂牌867万。

  因带百花小学加实验中学学位，始建于1989年、楼超过30年的长城大厦曾是众家长与投资客的青睐之地，房价一度冲上10万+。据资料显示，同小区上次拍卖是2020年7月10日，110平的户型，最终价格是1328.9万，单价12万/平。

  无独有偶，曾屡次刷新学区房单价的国城花园，2021年其业主心态也一度崩溃，价格一降再降。2021年7月，一位业主挂牌一套国城花园住宅，报价1600万，到了9月份，仍没有卖出，业主一下降价300万，调整挂牌价为1300万。

  2021年9月份，百花核电花园有房源成交价，之前同户型在市场最高卖到1700万+，而彼时成交价跌到了1100万左右，比之前成交价跌了约600万……

  福田八卦岭片区旧改因为荔园小学八卦岭校区火爆一时，在2019和2020年房价都是位于深圳二手房涨幅前列，在2021年，因业主急售，有29平米的住宅从350万跌到了260万元。

  2021年8月，带深圳高级中学南校区初中学位、荔园外国语小学学位的福田港中旅花园一法拍房因“无人应价”遭遇流拍，起拍价1969.88万。该房源面积117平，二手房市场报价大约在2700-3000万之间。总体来说，这套房降价500万以上，也无人问津。

  学区房凉凉的声量越来越大，中间还出现过“深圳卖家一次性甩卖23套百花住宅”插曲，23套长城大厦住宅实则归属浙江省政府资产管理类型的部门，非投资客。不过该事件侧面可观市场之恐慌情绪。

  学区房“凉凉”是深圳“208”政策之后，二手房市场价格回调的极端现象。深圳整体二手楼市价格回调10%-15%是普遍现象。据乐有家统计，2021年7月以来，深圳二手住宅成交房源中，偏离“二手房成交参考价”10%以内的房源成交占比上升明显。时至11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。

  另外，学区房崩塌的原因，也不止二手房指导价。叠加在“208”政策之上的，还有大学区、电脑派位、教师交流制、双减等教育均衡化政策，均购房者犹豫驻足。

  房产中介离职潮

  中介门店关店潮

  最先感受到“208政策”凉意的，是深圳的房产中介。

  深圳一资深中介在其视频号发布一段视频：深圳又一家中介公倒闭，开始炸爆米花了。乐居君走访老社区时，也发现紧闭的小牌中介门店。中介离职、门店关闭与低迷的二手成交同时上演。

  深圳市房地产中介协会统计显示，2-5月，深圳行业人均网签数逐步下降，分别为0.12套、0.1套、0.08套及0.07套。2021年1-6月份，全市实名登记的星级从业人员虽然存在部分下滑现象，截至6月30日，同比去年同期，下滑了11.8%。

  据深圳房中协7月份摸底调查分析，当时全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。

  乐居君2021年11月采访深圳某豪宅片区资深中介时，被告知，整个片区成交数量为个位数。“打怪升级”到豪宅片区的资深中介算是历经楼市风雨的楼市专家了，做直播、线下咨询，“市场不好的时候修炼自己，静待春暖花开”。

  乐居君采访的另一位资深中介也展现出同样稳定的态度：市场起伏、人员离职很正常，有的门店走了一半，不过都是没有开过单的新人。

  这与深圳房中协统计的“行业新人占比走势”不谋而合，“新人”（指完全无行业从业经验者）在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。

  “二手房市场没活干，去做新房，不少新房项目销售困难便启动转介。”去卖新房也是不少深圳中介的选择。

  “二手不好卖没事，那我就去做租单。另外今年卖了不少公寓，我的客户就是要找一个能负担的起的住所。”一位宝安中介透露。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中介离职潮虽然存在，但并不意外。“中介行业门槛低，是一个投入不大的轻资产工作。这个行业就像弹簧，经常变化。”

  增加行业门槛的，是交易规则。

  2021年11月，深圳中介集体面对了一个新时代的到来——单边代理。深圳启动单边代理之后，星级将成为评价中介从业人员综合素养的唯一标准，从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等是评估房地产中介从业人员星级的维度。

  此前中介离职因市场成交低迷，而后再则考核自身综合素质，市场竞争之后优胜劣汰，一波不合格的中介又会黯然离场。

  2021年，以“208”政策开端的深圳整体楼市跌入了寒冬，二手房调控政策之外，还叠加了“三道红线”对房企的考验；叠加了教育“双减”、大学区政策对学区房价格的纠偏；叠加了集中供地、提前限价打压了大家对后市价格的预期；叠加了“单边代理”新交易模式对旧有交易秩序和节奏的冲击；叠加了房地产税试点征收信对居民购房投资前景的担忧......

  如今，虎年春节已过，“208”政策满一周年。按照官方此前公布的信息：深圳二手房成交参考价原则上一年发布一次。

  新的指导价又要出炉了，你对新的参考价有什么预期，会上调价格吗？欢迎在留言区讨论。

  （本文部分资料来自咚咚找房、乐有家、深圳房中协）