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深圳“208政策”一周年记|冰点之下的二手楼市众生相
来源:乐居买房2022-02-08 15:01:08
摘要
深圳人对待楼市的心态早已过万重山

  作者:观潮

  2021年“208政策”发布时,尚未到农历牛年,深圳人乘着2020年的惯性继续向前。

  如今2022年农历虎年春节已过,“208政策”方满一周年,深圳二手楼市较之往年发生了颠覆性的变化,深圳人对待楼市的心态也早已过万重山。

  这一年,深圳二手房成交量创下15年新低、法拍房数量激增,学区房价格崩塌;

  这一年,中介出现离职潮,中介门店大面积关闭;

  这一年,交易平台贝壳股价重挫,蒸发4000多亿,还惨遭浑水做空;老牌中介平台中原人事变动;

  买家从买不到到不敢买、卖家从乐观到动摇,投资客悄然退场,“深房理”案被七部门联合查处,银行个贷经理时久生疏忘掉二手房相关贷款政策......

  自媒体大V转向一手房、做知识付费、直播或转战其他城市、或转行炒币。

  业主群哄抬房价的传言也在2021年销声匿迹......

  “引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。”这是深圳建立二手住房成交参考价格发布机制的初衷,调控目的确实达成。

  2021年是深圳楼市调控大年,出炉二手房指导价的“208政策”仅是开端。

  2021年的深圳楼市会成为深圳楼市历史上着墨颇多的篇章,而不可忽略的,则是二手楼市参与者的众生相。

  “208政策”回顾

  扼喉的不是参考价而是贷款参考指导价

  2021年2月8日,深圳住建局建立二手住房成交参考价格发布机制。同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

  深圳官方权威发布二手房指导价,在国内是首次。

  引人关注的是,不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”。南山恒裕深圳湾、华润城参考成交价为13.2万/平、蛇口半岛花园11.6万/平,福田安托山花园、振业翠湖花园等参考成交价为13.1万/平方米,龙华莱蒙水榭春天7期和汇龙湾参考成交价9.05万/平方米。

  2月9日,深房中协发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》,各房地产中介机构、中介人员发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布,敦促业主合理调整委托放盘价格。

深圳“208政策”一周年记(来源:咚咚找房、链家)

  2月19日,春节之后,深圳多家银行二手房贷款已依据官方二手房成交参考价批额度,招商银行已在春节前开始按照二手房参考价放贷,审批房贷额度。

  此次调控的大杀器,正是按揭贷款将二手房指导价作为参考依据,从金融端扼住了深圳二手房短期内非理性上涨和交易的“咽喉”。

  此外,2021年5月深圳上调房贷利率(首套房贷利率执行LPR+45BP即5.1%,二套房贷利率执行LPR+95BP即5.6%,相较之前分别上调了15和35BP),以及6月份因贷款额度紧张导致的部分银行二手房停贷现象,给深圳二手楼市再添压力。

  2021二手房成交量创15年新低

  春节期间深圳楼市近0成交

  从深圳中原研究中心统计数据来看,2021年3月份成了“208政策”之后至今的“绝响”,成交了6786套,甚至超过了5000套的“荣枯线”,3月反弹之后,深圳的二手房市场风光无两,步步下挫,此后二手住宅连续7个月下跌,一度下滑至10月份的1605套。去年11月成交量有所回升,11、12月数据在2000套以上。

深圳“208政策”一周年记

  值得注意的是,11、12月的二手成交要部分归功于周边新盘入市。据香蜜湖某资深中介透露,部分买家筹备资金之后未打中9、10月份网红盘,便选择就地购买二手房。

  从全年来看,2021年深圳共成交40699套二手商品住宅,相比2020年的95273套,同比减少57.3%,甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套,是近15年新低。

  到了2022年1月,深圳二手房月度成交再次跌入谷底,成交1557套,且低于2021年10月份,再创近十年历史新低。

  而整个虎年春节假期,深圳楼市几乎“零成交”,根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据显示,上周(1月31日—2月6日)深圳新房与二手房成交量(完成产权过户)分别为0套与1套。

  学区房价格崩塌

  法拍房数量激增,甚至低于指导价

  过往深圳二手楼市场中的领头羊是有名校学位的“老破小”学区房,而2021年跌下“神坛”的也正是百花、八卦岭等片区的“老破小”。降价数百万,依旧无人问津的现象屡见不鲜。

  2021年8月20日,一套长城大厦104.7平的法拍房最终以1035万成交,折合单价9.9万/平,而官方指导价是10万/平。该房产在一拍中挂牌1084.1万,因无人竞拍流拍,二拍降价200多万,挂牌867万。

  因带百花小学加实验中学学位,始建于1989年、楼超过30年的长城大厦曾是众家长与投资客的青睐之地,房价一度冲上10万+。据资料显示,同小区上次拍卖是2020年7月10日,110平的户型,最终价格是1328.9万,单价12万/平。

  无独有偶,曾屡次刷新学区房单价的国城花园,2021年其业主心态也一度崩溃,价格一降再降。2021年7月,一位业主挂牌一套国城花园住宅,报价1600万,到了9月份,仍没有卖出,业主一下降价300万,调整挂牌价为1300万。

  2021年9月份,百花核电花园有房源成交价,之前同户型在市场最高卖到1700万+,而彼时成交价跌到了1100万左右,比之前成交价跌了约600万……

  福田八卦岭片区旧改因为荔园小学八卦岭校区火爆一时,在2019和2020年房价都是位于深圳二手房涨幅前列,在2021年,因业主急售,有29平米的住宅从350万跌到了260万元。

  2021年8月,带深圳高级中学南校区初中学位、荔园外国语小学学位的福田港中旅花园一法拍房因“无人应价”遭遇流拍,起拍价1969.88万。该房源面积117平,二手房市场报价大约在2700-3000万之间。总体来说,这套房降价500万以上,也无人问津。

  学区房凉凉的声量越来越大,中间还出现过“深圳卖家一次性甩卖23套百花住宅”插曲,23套长城大厦住宅实则归属浙江省政府资产管理类型的部门,非投资客。不过该事件侧面可观市场之恐慌情绪。

  学区房“凉凉”是深圳“208”政策之后,二手房市场价格回调的极端现象。深圳整体二手楼市价格回调10%-15%是普遍现象。据乐有家统计,2021年7月以来,深圳二手住宅成交房源中,偏离“二手房成交参考价”10%以内的房源成交占比上升明显。时至11月,偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。

深圳“208政策”一周年记

  另外,学区房崩塌的原因,也不止二手房指导价。叠加在“208”政策之上的,还有大学区、电脑派位、教师交流制、双减等教育均衡化政策,均购房者犹豫驻足。

  房产中介离职潮

  中介门店关店潮

  最先感受到“208政策”凉意的,是深圳的房产中介。

  深圳一资深中介在其视频号发布一段视频:深圳又一家中介公倒闭,开始炸爆米花了。乐居君走访老社区时,也发现紧闭的小牌中介门店。中介离职、门店关闭与低迷的二手成交同时上演。

  深圳市房地产中介协会统计显示,2-5月,深圳行业人均网签数逐步下降,分别为0.12套、0.1套、0.08套及0.07套。2021年1-6月份,全市实名登记的星级从业人员虽然存在部分下滑现象,截至6月30日,同比去年同期,下滑了11.8%。

  据深圳房中协7月份摸底调查分析,当时全市中介门店关停总量应在500余间门店(含未备案),占全市中介门店(含未备案)的比例应少于10%。

  乐居君2021年11月采访深圳某豪宅片区资深中介时,被告知,整个片区成交数量为个位数。“打怪升级”到豪宅片区的资深中介算是历经楼市风雨的楼市专家了,做直播、线下咨询,“市场不好的时候修炼自己,静待春暖花开”。

  乐居君采访的另一位资深中介也展现出同样稳定的态度:市场起伏、人员离职很正常,有的门店走了一半,不过都是没有开过单的新人。

  这与深圳房中协统计的“行业新人占比走势”不谋而合,“新人”(指完全无行业从业经验者)在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。

深圳“208政策”一周年记

  “二手房市场没活干,去做新房,不少新房项目销售困难便启动转介。”去卖新房也是不少深圳中介的选择。

  “二手不好卖没事,那我就去做租单。另外今年卖了不少公寓,我的客户就是要找一个能负担的起的住所。”一位宝安中介透露。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,中介离职潮虽然存在,但并不意外。“中介行业门槛低,是一个投入不大的轻资产工作。这个行业就像弹簧,经常变化。”

  增加行业门槛的,是交易规则。

  2021年11月,深圳中介集体面对了一个新时代的到来——单边代理。深圳启动单边代理之后,星级将成为评价中介从业人员综合素养的唯一标准,从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等是评估房地产中介从业人员星级的维度。

  此前中介离职因市场成交低迷,而后再则考核自身综合素质,市场竞争之后优胜劣汰,一波不合格的中介又会黯然离场。

深圳“208政策”一周年记

  2021年,以“208”政策开端的深圳整体楼市跌入了寒冬,二手房调控政策之外,还叠加了“三道红线”对房企的考验;叠加了教育“双减”、大学区政策对学区房价格的纠偏;叠加了集中供地、提前限价打压了大家对后市价格的预期;叠加了“单边代理”新交易模式对旧有交易秩序和节奏的冲击;叠加了房地产税试点征收信对居民购房投资前景的担忧......

  如今,虎年春节已过,“208”政策满一周年。按照官方此前公布的信息:深圳二手房成交参考价原则上一年发布一次。

  新的指导价又要出炉了,你对新的参考价有什么预期,会上调价格吗?欢迎在留言区讨论。

  (本文部分资料来自咚咚找房、乐有家、深圳房中协)

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