正文

  乐居买房讯，12月17日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿），公开征求意见（以下简称《条例》）。

  《条例》起草说明表示，《条例》共七章122条，包括：总则、不动产登记簿与不动产登记证、登记程序、不动产权利登记与其他登记（一般规定、所有权用益物权的登记、抵押权登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记）、不动产登记资料管理与利用、法律责任、附则。

  主要内容涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容。

  《条例》表示：

  1、本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

  2、明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。

  3、引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。

  4、《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。

  5、《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。

  6、以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。

  本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

  7、要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

  8、本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

  9、规定了【绿本强制过户】、【历史遗留房屋登记内容】等内容，解决登记疑难遗留问题。《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

  主要创新点：

  《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）（以下简称《条例》）制度创新性主要体现在以下几个方面：

  1.统一不动产登记依据及不动产登记机构。

  统一登记依据。落实国家不动产统一登记制度，不再将房地产、海域、林权等各类不动产分别登记立法，将各类不动产登记纳入统一规范，以统一不动产登记依据。本《条例》将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。

  统一登记机构。明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认市不动产登记中心的法律地位。2013年修改的《深圳经济特区房地产登记条例》，开创了事业单位作为房地产登记机构的先河。本《条例》是对现行《房地产登记条例》的完善与扩充，避免出现登记主体不适格的情形。同时进一步加强不动产登记机构管理，增加登记人员资格管理、重大疑难登记集体决策、登记错误责任保险、登记审查范围约束、登记赔偿责任认定等内容，进一步明确登记机构及登记人员应当承担的职责与义务。

  2.完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记

  继承、遗嘱、遗赠不动产登记一直是不动产登记的难点，按照《民法典》的规定，继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项。

  在继承中，需要对继承人的资格、遗产情况、放弃继承权是否自愿、放弃继承权声明书的真实性、被继承权人生前是否有债权债务以及继承人对此的意见、继承人有无依法丧失继承权的事项进行审查；在遗嘱继承中，要对被继承人的真实意思、遗嘱的范围、遗嘱的效力、遗嘱被继承人是否丧失继承权等事项进行审查；在遗赠中，要对遗赠扶养协议的效力、涉及财产是否属于遗赠扶养协议范围、法定继承人是否缺乏劳动能力又无生活来源、遗赠扶养协议扶养人是否履行了扶养义务等事项进行审查。

  此类法律关系在社会生活中非常复杂，专业人士都难以把握，一旦处理不好，可能引发家庭纠纷乃至社会矛盾。而登记机构的工作人员也缺乏足够的驾驭和掌控能力，让其作出精确的审查和判断，确实非常困难。因此，本次立法着力细化继承、遗嘱、遗赠相关不动产登记规定。

  一是将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料。在法定继承转移登记中，需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料，遗嘱、受遗赠转移登记中，需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确此类转移登记，当事人也可以提交经公证或者其他法律文书。

  二是增加了公告程序，明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告，公告时间不少于三个月。

  三是借鉴德国、台湾的经验，引入第三方审查机构，明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或者律师事务所出具的公证文书或法律意见书可以作为登记审查依据。引入《民法典》遗嘱管理人制度，合理分摊审查责任，引导当事人通过聘请遗嘱管理人或者开展被继承不动产转移登记相关公证，平稳实现继承权，避免出现纠纷。申请人委托公证机构或者具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实为可选事项，并不是必选事项，并未强制性增加申请人负担。

  四是探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，以减轻当事人的负担。具体告知承诺制的管理办法由主管部门另行制定。由于告知承诺制在办理时，部分申请材料通过承诺制获得，法律关系还处于一种不稳定的状态中。因此，《条例》规定，通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。避免当事人通过欺骗手段，用告知承诺制获得房产后即刻转让房产，使得存在善意第三人而房产无法被追回。

  3.详细规定居住权登记

  居住权是《民法典》新增加的内容。《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 按照《民法典》的规定，居住权应当登记，但是《民法典》对于居住权如何登记却语焉不详。

  本次立法明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范，能够有效指导我市居住权登记实践。

  首先，居住权的制度价值在于保障弱者（如老人、未成年子女、离婚未获得房产所有权一方等）的住房问题，使得他们能够住有所居，生活得到保障。

  抵押权的制度价值在于保障将来债权的实现，当债务人无法偿还债务时，可以对抵押物变卖所得价款优先受偿。

  因此二者所涉及的所有权权能不相一致，故二者设立并不存在冲突。

  但是，实践中，设立居住权确实可能对抵押权人造成不利影响，因居住权是长期物权，一旦房屋设立了居住权可能拍卖价格大打折扣，保障抵押权人优先受偿的功能也将大受影响。

  因此，本《条例》规定，申请居住权登记的房屋已设立抵押权登记的，房屋所有权人应当通知抵押权人。抵押权人可以在接到通知后，要求抵押提前实现或者更换抵押物。由于居住权是针对一个不动产单元，因此，一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

  4.创新预告登记规定

  一是取消楼花抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接。

  由于我市一直按照《深圳经济特区房地产登记条例》对预售商品房进行楼花抵押，因此我市预告登记几乎没有实践。（楼花抵押指为尚未竣工的在建建筑物办理抵押权登记。）按照国家不动产相关规定，在建建筑物仅能办理抵押权预告登记，不能办理抵押权登记（楼花抵押）。

  因此，我市现有楼花抵押与国家在建建筑物抵押权预告登记不同，无法数据汇交，无法统一规范管理。

  为此，本《条例》取消了楼花抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。为了与预售商品房备案相衔接，本《条例》规定“商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记”。从而逐步将预售商品房备案与预售商品房抵押权预告登记相互衔接。考虑到开发商有可能怠于办理预售商品房抵押权预告登记，本《条例》规定了购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。

  二是衔接更新条例，细化搬迁补偿协议预告登记制度。

  2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》颁布实施，其中第三十一条规定了搬迁补偿协议可以设立预告登记，并向不动产登记机构申请登记。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二买，扰乱更新市场秩序。本《条例》将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

  5.利用信息化手段进一步落实便民利民理念

  随着信息化手段的发展，不动产登记产生了翻天覆地的变化。本次立法结合国家行政审批事项改革、优化营商环境等要求，将不动产登记流程进一步优化、简化，多让信息跑路，便民利民。

  一是简化申请材料，删除申请材料兜底条款，规定登记机构可以实时互通取得材料不得要求当事人提供。

  二是要求登记机构进一步加强信息共享，不断延申登记信息平台，尽快实现抵押权、查封网上办理。

  三是规定了当事人单方申请、委托申请的具体适用类型并及时公布，方便群众申请登记时查阅。

  四是细化不动产登记信息查询，原《暂行条例》及《实施细则》中并没有规定不动产登记资料的查询与共享的内容。本《条例》规范了不动产登记资料查询与利用，规定登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查验的条件与要求，严格限制“以人查房”。

  五是进一步压缩登记办理时限，优化营商环境。

  6.解决登记疑难遗留问题

  针对各类登记历史遗留问题，分门别类、区分历史情况，在立法中明确处理原则，理顺各部门职责，配套衔接登记历史遗留专门规定，体系性解决登记历史遗留问题。

  一是明确因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序。因土地管理制度变化或者原始资料缺失、原建设单位灭失等历史原因，土地权属来源资料、竣工验收证明文件等登记前置材料不齐全的，可以在权属清晰的情况下，完善相关手续。

  二是在历史遗留房屋登记内容方面，明确可以缺省登记。考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积，重新测绘重新分摊建筑面积，可能会影响已经颁发的不动产证的合法物权。因此，本《条例》规定，在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

  三是明确交叉办证处理原则。明确已经按照历史规定在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，已经为部分房屋办理分户登记或者转移登记的（交叉办证），能补办首次登记的，应当办理首次登记，确实无法补办首次登记的，可以突破连续登记原则，在权属清晰的前提下，不补办首次登记，继续为同宗地内其他房屋按照原规定继续办理不动产手续，但是新办理的物权不得损害已经设立的物权。

  因意见稿近1万8千字，楼市大事仅截取部分内容，完整版请查询深圳规自局官网发布内容：

  深圳经济特区不动产登记条例（修订草案稿）节选

  总则

  【适用范围】深圳经济特区不动产登记活动适用本条例。

  本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产自然状况、权利状况以及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

  本条例所称不动产，是指土地、海域及其建筑物、构筑物、林木等定着物。

  不动产登记簿与不动产登记证书  

  【登记簿形式】不动产登记簿采用电子介质。

  不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原始登记资料予以重建。

  【登记簿效力】不动产登记簿由不动产登记机构依法制作，永久保存。

  任何组织或者个人不得损毁不动产登记簿；除依法予以更正外，不得修改不动产登记簿记载的事项。

  登记程序

  【共同申请】因买卖、互换、赠与、抵押等导致不动产权利变动的，应当由双方当事人共同申请不动产登记。

  【单方申请】具有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

  ● 城市更新搬迁补偿协议签订后，物业权利人未按约定与市场主体共同申请被搬迁房屋相关预告登记的，市场主体申请被搬迁房屋相关预告登记；

深圳取消楼花抵押！

  【共有不动产申请】处分共有不动产申请登记的，应当由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但登记簿上记载当事人另有约定的除外。

  按份共有人处分其享有的不动产份额的，无须其他共有人共同申请。

  【代位申请】有下列情形之一的，可以由当事人以自己的名义向不动产登记机构代位申请登记：

  ●建设项目开发建设主体灭失，且没有承继单位的，可由购房人或者区级以上人民政府指定的单位代位申请办理不动产登记。

  【集体决策机制】建立健全不动产登记的集体决策机制。

  不动产登记机构在办理涉及群体信访、重大社会利益、登记历史遗留问题等疑难复杂登记事项时，应当由不动产登记机构集体讨论决定。

  不动产权利登记与其它登记

  一般规定：

  【登记类型】不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、预告登记、异议登记和查封登记等。

  【告知承诺制】在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，具体办法由主管部门另行制定。

  通过告知承诺制办理转移登记的不动产，在转移登记办理后一年内不得再办理转移登记。

  【第三方服务】申请人在办理继承、受遗赠转移登记时，可以委托公证机构或具有遗产管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或律师事务所应当勤勉尽责，对其所认定的法律事实的真实性、准确性、完整性负责，并出具公证文书或法律意见书。

  不动产登记机构可以将公证机构或律师事务所出具的公证文书或法律意见书作为登记审查依据。

  【继承转移登记公告】不动产登记机构在受理后，可以在其门户网站对当事人提交的死亡证明材料、遗属或全部法定继承人关于不动产分配的协议以及申请事项等进行公告，公告时间不少于三个月。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构及时记载于不动产登记簿。

  所有权、用益物权的登记：

  【一体登记】依法取得国有建设用地使用权、海域使用权的，可以单独申请国有建设用地使用权、海域使用权的首次登记。

  建筑物、构筑物、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

  【土地权属来源资料不全】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因土地管理政策调整、档案材料不全等历史原因确实无法取得土地权属来源资料或土地权属来源资料不齐全的，主管部门或其派出机构可以在不动产所在地公告三十日，公告无争议或争议不成立的，出具土地权属来源相关证明文件，视为土地权属来源资料。

  【无法取得房屋已经竣工的证明材料】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，因建设工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位灭失或者不配合导致无法办理竣工备案手续的，在取得住房建设部门备案的房屋质量安全鉴定合格文件以及消防验收备案文件后，可以视为房屋已经竣工的证明材料。

  【业主共有部分登记】不动产登记机构办理房屋所有权首次登记时，应当依申请将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有，并在不动产登记簿上予以记载。

  【绿本强制过户】土地权属来源文件或者不动产登记簿中对房地产权利进行限制的不动产可以根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理转移登记。转移后不改变其原有权利限制，法律、法规另有规定的除外。

  【开发建设主体灭失】建设项目开发建设主体灭失且尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，首次登记和转移登记可一并办理。

  【历史遗留房屋登记内容】在处理不动产登记历史遗留问题过程中，可以结合实际情况对不动产登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的，不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积，不记载分摊建筑面积。

  【居住权】已登记的具有住宅功能房屋可以依法设立居住权。

  一个不动产单元设立一个居住权。

  抵押权登记：

  【抵押权登记顺序】同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定且征得有利害关系的其他抵押权人同意的，从其约定办理抵押权登记。

  【在建建筑物抵押权】在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

  在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

  更正登记：

  【撤销登记】有下列情形之一且尚不具备更正登记条件的，不动产登记机构可以撤销全部或部分登记事项，但撤销事项对错误登记之后发生的其他登记产生不利影响的除外：

  （一）有证据证明当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件的；

  （二）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的。 

  前款所列情形除善意取得外，不动产登记机构应当在登记簿中记载撤销登记事项。

  撤销事项具备不动产登记条件后，可以依照本条例办理相应登记。

  异议登记：

  【异议登记适用情形】利害关系人认为不动产登记簿记载的权利归属错误申请异议登记的，应当提交下列材料：

  （一） 对登记的不动产权利有利害关系的证明材料；

  （二）不动产登记簿记载的权利归属错误的证明材料。

  预告登记：

  【预告登记适用情形】有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

  【预购商品房预告登记】商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记。

  申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

  （一）已备案的商品房预售合同；

  （二）预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。

  申请预告登记的预购商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记和预购商品房预告登记。

  【预购商品房抵押权预告登记】申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

  （一）已办理预购商品房预告登记的证明材料；

  （二）抵押合同；

  （三）当事人关于预告登记的约定；

  预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

  【城市更新等预告登记】申请城市更新、土地整备、旧住宅区改造所涉不动产预告登记的，应当提交下列材料：

  （一）经备案的搬迁安置补偿协议；

  （二）当事人关于预告登记的约定。

  查封登记：

  【轮候查封登记】两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。查封登记失效的，排列在先的轮候查封自动转为查封，查封期限自轮候查封转为查封时起算。

  轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

  不动产登记资料管理和利用

  【公开查询】自然人、法人、非法人组织可以凭身份证明查询不动产登记簿记载的下列信息：

  （一）不动产的自然状况；

  （二）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；

  （三）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

  【夫妻查询】夫妻一方可以持申请书、身份证明和结婚证明材料查询配偶不动产登记结果。

  【利害关系人查询】因不动产存在相关民事纠纷的利害关系人可以持申请书、身份证明以及利害关系证明材料查询与民事纠纷有利害关系的不动产登记结果。

  委托律师处理该纠纷的，受托律师可以持律师执业证书以及律师事务所出具的委托处理不动产民事纠纷证明查询与纠纷有利害关系的不动产登记结果。

  【潜在利害关系人核验】拟买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产的利害关系人可以持申请书、身份证明以及拟核验的不动产登记结果申请核验所提供的被查询不动产登记结果与登记簿的记载是否一致。