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  博弈&抢滩！

  哪些房企在深圳的

  城市更新项目数量占优？

  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

  作者 / SS7

  哪些房企是深圳的旧改储备“王者”？

  深圳与其他城市不同，住房需求旺盛，但大部分住宅项目都还是依赖于拆旧建新的城市更新，并非挂牌拍卖土地。

  在深圳，能抓住大量的城市更新项目，也就意味着掌握了市场话语权，这个领域复杂又刺激，但相比于全国其他城市，发展到了一个非常成熟的阶段。

  以至于业内人士称，“深圳城市更新有近百条政策，作为城市更新人，政策每年都要学习，不学习可能就会被淘汰。”可见其复杂程度。

  有不少房企在深圳存量市场脱颖而出，例如佳兆业、万科、卓越、华润等，乐居君带你实探这些房企城市更新项目的新情况。

  城市更新“领头羊”，土储丰厚

  从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的“头号玩家”。

  据2021年中期报告透露，截至2021年上半年，佳兆业集团共获得15幅优质地块，按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的63%，进一步巩固了其在大湾区的龙头地位。

  截至2021年上半年，佳兆业于全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备达约31.1百万平方米，其中大湾区土地储备约19.23百万平方米，占整体土地储备的61.8%。

  另外，大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的35.3%。

  佳兆业的繁荣起源于深圳，拥有非常完善熟练的城市更新团队，佳兆业也在报告中表示，集团在公开市场拿地较为审慎，通过多元化渠道补充土地储备。

  佳兆业发展中物业（图源2021中期报告）

  关于城市更新，佳兆业表示，截至2021年6月30日，仍有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米。

  近期，佳兆业在深圳最新的城市更新项目消息就是五和枢纽城市更新项目。

  7月26日，佳兆业集团获得深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商中标通知。

  五和枢纽片区重点更新单元位于坂田街道五和枢纽核心区，面积约240公顷。

  拟更新方向为居住、商业、产业等功能（最终以政府审批的更新方向为准）。

  实地踩盘可以看出，五和枢纽片区多分布有高密度城中村和工业区。

  佳兆业五和枢纽片区重点城市更新单元项目部已经进驻。

  据数据显示，拆除范围划定，拟拆除范围约42公顷，现状总建面92.2万平方米，毛容积率2.2。

  五和枢纽城市更新项目汇聚了包括5号线和10号线两条地铁、三条城际在内的五条轨道线。

  据深圳大件事报道，五和枢纽城市更新项目正争取1年内列入城市更新单元计划，2年内批准城市更新单元规划，3年内推动项目首期开工建设。

  行业龙头，深圳城更市场竞速中

  除了旧改之王佳兆业以外，深圳城市更新市场上肯定也少不了万科的身影。

  图源 2020万科年度报告

  最近网友爆料，万科翰邻城三期已经动工开建了。该项目是龙城街道回龙埔片区城市更新单元项目的三期。

  万科在深圳的旧改项目数量较多，根据生菜投资数据统计，截至2021年10月20日，万科在深圳已获批（计划公告）的城市更新项目有22个、拆除土地面积共274.4公顷，旧改平均拆迁面积12.47公顷。

  以回龙埔片区城市更新单元项目为例，最新消息在今年10月14日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于龙城街道回龙埔片区城市更新单元规划修改（草案）公示。

  回龙埔新工业区城市更新项目位于龙岗区龙城街道龙平西路和爱心路交汇处，南靠龙平西路、北临回龙路。

  公示表示，为推进项目尽快实施，在保障公共利益优先的前提下，将已批规划二期、三期合并为二期，并分为二期（南区）及二期（北区）。

  该项目一期已建设完成，二期已确认实施主体为深圳市尚模发展有限公司，三期于10月14日规划修改（草案）公示。

  项目旁边即万科翰邻城一期，2015年推出，已全部售罄，如今二手房参考价为5.22万元/㎡。

  从现场来看，项目有在施工中，周边被围墙围起来了，处于初始挖地基阶段。

  周边施工的工地还包括龙岗妇幼保健院扩建工程项目和深圳地铁16号线建设。

  城市更新项目周边的小区较多，居住氛围浓厚，还有较大的回龙埔综合农贸市场和周边社区自带的商业。

  城市更新：

  房企迸发活力的新“战场”

  城市更新项目改造资金压力大，周期比普通住宅项目长，十分考验开发商的资金实力。

  随着融资“三道红线”，投销比管控等政策出台，在过去一年时间里，不少房企频繁爆雷，正如万科董事会主席郁亮表示“行业冬天来了，所有企业都会冷，首先要解决过冬的问题”。

  在集中供地、严查房企拿地自有资金等政策下，2021年深圳房企拿地谨慎。

  存量时代下，城市更新已经成为房企迸发活力的新“战场”。

  据合一城市更新数据统计，截至2021年10月24日，已列入城市更新计划项目967个，已通过城市更新专规批复项目579个，实施主体公示项目468个。

  2021年上半年，城市更新计划公示36个，拆除范围面积共443.2公顷，计划公告32个，拆除范围面积共362.0公顷，计划公告数量及规模同比、环比均下降明显；

  规划公示51个，拆除范围面积共629.7公顷，规划公告43个，拆除范围面积共647.7公顷，规划公告数量、规模同比增幅较大，环比规模增幅明显，数量下降；

  实施主体公示29个，拆除范围面积119.7公顷，开发建设用地面积共72.4公顷，数量及规模同比均有所增长，环比数量微涨，规模下滑。

  可见，上半年对于未列入计划的项目，市场观望情绪较重，已列入计划或已批规划的项目加速推进。

  当湾区城市更新领域逐渐发展的情况下，土地供应日趋紧张，城市更新会成为了补充土储的重要方向。