正文

  惠州的房子，多如牛毛！

  扎心的问一句：

  你高位站岗了吗？

  出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

  作者 / 昔风

  “惠州楼市降价的消息，比往年频繁了许多！这明显是购房者信心不足啊……”

  中介阿德激动的说到，“这才到九月份的中旬，各大开发商就绷不住了，打折后再返40万……”

  送首付、零月供，打9折返现、9折再送车位、全款8折……

  “价格战”在惠州市场从未消失过，而今年大有蔓延之势。连阿德这种深耕惠州房地产市场近十年的从业者，也感叹“市场都乱套了……”

  难免不引发网友猜想：这是下一轮调控重锤落下前的集体出逃？

  阿德所指，正是一则网图的内容，随着图片刷遍朋友圈的，还有各房企触目惊心的红底、金字促销海报。

  （新浪微博截图）

  乐居求证，打折再返现操作确实存在，返现以送“家私卡”的方式，但并没有传说中的金额这么多。并且，返现仅在中秋假期，这是惠州开发商惯用的营销手法。

  “确实还是有些效果，这两周的市场数据还不错……”案场人员回复乐居说到。

  “惠八条”的出台，打乱了开发商的去货节奏，同时也改变了购房客户的预期，使得观望情绪加剧，房企不得不祭出“奇招”揽客，但此轮“价格战”力度空前。

  乐居查询相关资料，以某楼盘为例，2017年首期推出约14000元/㎡的均价，最近一期今年3月备案均价接近18000元/㎡，带装修交付。对三线城市来说，4年28%的涨幅不算很低。

  但是这4年期间，惠州市场以每年超过800万㎡的新建供应量入市，最高峰逼近1200万㎡，开发商只好想尽各种办法卖房。

  惠州的房价，已达到近五年来峰值，等待它的会不会是更严厉的一轮调控呢？

  尴尬处境：

  一手供应井喷，二手客少房多

  “惠州一直以来是全国人民的惠州，也是广佛以外的TOP3成交的巨大市场。临深片区更是深圳刚需客外溢的首选之地。”

  克而瑞深圳公司总经理陈洪海，在一次采访中如此说到。

  许多买不起深圳房子的人，都把置业目光投向临深片区，尤其是惠阳区和大亚湾区，依托地理位置，或科技高新区的定位与发展前景、生态资源，为投资客的心头好。

  价格上，惠州的房价还不到深圳1/3；距离上，深圳地铁14号的规划建设，将成为连接深圳福田与惠州南站的交通走廊，进一步拉近深圳与惠州距离。

  加之，彼时的惠州，还没有加入限购之列。

  “地铁14号”、“不限购”也常常出现在惠州楼盘宣传语中。

  自2015年来，惠州楼市调控效果明显，可是，惠州市场实在是太大了。

  据克而瑞监控数据显示，今年1-8月大湾区九城中，惠州的供应量最多，达到960.2万㎡，比排名第二的佛山多了将近70万㎡。

  前8月的成交量为749.8万㎡，供求比为1.28。其中，惠城区与大亚湾科技高新区，一个是供求大户，一个是房价天花板。

  惠城区为主力供应和成交区域，供应量为232.7万㎡，成交量为186.5万㎡。

  新房成交均价为12989元/㎡，同比上涨5.6％，系近五年来最高价位；而大亚湾价格最高，达16675元/㎡。

  （数据来源：克而瑞）

  一手房价高增量大，二手市场放盘量也多，却卖不起价，处于“客少房多”的尴尬处境。

  在贝壳上显示，整个9月，惠州二手房挂牌均价为10805元/㎡。令人吃惊的是，一手“天花板的”大亚湾，二手挂牌均价仅为9821元/㎡，环比上月微涨0.36%，同比去年上浮5.88%，换言之，一年就涨价了500元/㎡。即便是紧挨着深圳的惠阳区，二手房9月挂牌价仅有10929元/㎡。

  惠州尚未出台二手住房交易参考价机制，因此挂牌价格反映了市场的真实成交情况。

  买卖双方对后市看法偏谨慎，市场整体供过于求，多数人高位站岗，手里的房子涨不起价，也卖不出去，被牢牢“套住“了。

  惠州终入限购之列

  时间回拨到今年6月的那一次土拍，一切似乎早有征兆。

  备受关注的金山湖岛内地块6月7日出让，被中海一举夺下。

  成交价48250万元，溢价率达43%，楼面地价为9161元/㎡，在剔除建安成本、配建成本后，业内估算实际成交的楼面价约13250元/㎡。最近一次岛内地块的出让，要追溯到7年前隆生金山湖中心地块，当时楼面价为2315元/㎡，7年间地价上涨近4倍。

  9161元/㎡，面粉已经逼近面包价格。房价、地价，皆创造了新高。

  接下来剧情的推演，正如大家所料想，却比意料中来得更急促一些。

  7月底，含惠州在内的5个城市被住建部约谈，指出：“上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注”，要求“迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标”。

  约谈后的第11天，惠州深夜出台“惠八条”——惠州限购了！

  更准确的说是惠湾区域限购。明确“重点区域（惠阳+大亚湾）限购、严查首付款来源……限房价、限地价、竞配建、竞品质”！坚决遏制投机炒房。

  8月10日，惠州公共资源交易中心发布了一条中止土拍公告：“中止惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03地块国有建设用地使用权挂牌出让”。

  8月25日，两块地重新挂牌出让，新增一条：“地块单套毛坯住房销售单价不得高于17900元/㎡”。

  自此，惠州拉开了“限售价”的序幕。

  楼市按下“慢速键”

  政策的连续打压下，购房预期急剧下降，惠州按下了“慢速键”，成交逐步放缓。

  据惠民之家数据显示，惠州8月新建商品住宅网签6647套/70.99万㎡，套数和面积均环比下跌约22%，连续两月下滑，同比下跌近7成。

  放眼大湾区9城，惠州房价处于中等偏下，巨大的利润空间与市场需求，引得大批房企与中介机构逐利惠州楼市。

  据媒体报道，因公示资料不规范、涉嫌低首付，发布不实信息，现场宣传资料不规范，高额转让中介费等问题…… 9月中旬，惠州20家违法违规房地产企业被省住建厅曝光，涉及15家房地产开发企业和5家中介机构，多个大品牌项目赫然在列。

  市场乱象丛生的背后，是惠州市场庞大的库存与房企出货压力的加剧。

  据乐居不完全统计，截至9月26日，惠州9月已有38盘拿证，带来超7800套住宅货量。在过去的五年，惠州每年新房成交保持在15万套水平，整个惠州，还有巨大新房增量在路上。

  因此，便有了开头那一幕打折返现，变相降价……

  “以价换量”成为行业共识，价格战越演越烈。

  9月中旬，惠州人民政府网站“民意直通车”上，一则举报来信引起大众关注。

  文中指名道姓的指出，“某房企扰乱房地产市场，引发房地产系统性风险”，以“送40万家私卡、返点”的方式套现，骗取银行资金，真实打折幅度惊人，严重扰乱了市场的稳定秩序。

  看投诉内容，措辞到位、条理清晰，对该房企的操作了解得十分透彻，不难猜测投诉来自竞争对手的手笔。

  当市场上出现无序价格战、相互打压等恶性竞争，说明刚需不够用了，投资投机需求也受到了遏制。

  但即便降价，也不见得能把房子卖出去。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“价格战本身容易使得市场交易秩序更混乱……从行情本身看，目前以降温为导向，各类购房需求显然都开始停滞。房企营销等部门应该注意到市场的微妙变化，同时注意各类风险的防范。”

  二手房的春天要来？

  最近，多个楼盘向乐居透露，预售证申请越来越难了。

  政府有意控制新房供应，在备案阶段打压高房价。在不得“低于备案价10%”成交政策下，为保网签，项目要么主动下调备案价格，要么通过打折返现等手段把房子卖出去。

  更有房企被要求出示资信证明，确保企业资金状况良好。

  政府通过限地价、限售价，控制新房价格，另一边，调整二手房转让税率。

  9月22日，惠州市税务局调整个人转让二手房核定税率，调整后，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率由原先的2%降为1%，个税减少了一半。

  此举被外界解读为“促进惠州二手房流通”的救市之策。

  “单纯从此次二手房税费政策调整看，强调了‘深化税收征管改革’，和房地产的调控等没有关系，不需要过多关联”严跃进补充道。

  成效如何，且看后市发展。