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  需求持续回暖，深圳甲级写字楼租金两年来首次止跌回升

  整体经济持续复苏的背景下，一线城市甲级写字楼市场需求普遍回温，北上广深半年度净吸纳量分别达到35万、76万、31万和43万平方米，各自超过去年全年的吸纳水平，也因此带动北京之外的三座城市空置率下降0.9-3.0个百分点，而受新兴商圈供应去化影响的北京在核心商圈内的空置率也呈下降趋势。需求的活跃与复苏显然与此前租金持续下调的刺激有关，2021年上半年一线城市半年租金变化仍然为负数；不过从2季度的单季数据更可以看到最新的变化趋势，深圳和广州的租金环比已实现了止跌回升。整体而言，一线市场呈现出较明显的回暖迹象。

  图一：北上广深甲级写字楼租金及空置率对比（半年变化）

  资料来源：戴德梁行研究部

  戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，在深圳市场，去年下半年以来，国内经济疫后复苏渐趋明朗，同时写字楼租金持续下行降低了办公租赁成本，共同刺激企业换租、扩租需求释放，市场寻租活动增多，需求活跃度大大提升。今年上半年，42.9万平方米的吸纳量不仅超过去年全年水平，更比同期新增供应量还多出10万方，也意味着需求也在不断消化市场的存量面积，带动空置率4年来首次出现较为明显的回落，半年下降2.8个百分点至22.3%。在持续的集中供应面前，作为新兴板块的前海办公物业去化压力一直较大，政府积极招商引资，在片区低价策略及租金补贴的刺激下，拥有显著租金优势的高品质物业不断吸引扩租、换租及新布局深圳的企业进驻，上半年20.8万平米的净吸纳量约占全市吸纳量的一半，吸纳量持续高居各片区之首，片区吸引力可见一斑。

  图二：深圳甲级写字楼历年供需及空置率走势

  资料来源：戴德梁行研究部

  从租金表现来看，伴随着持续积极的租赁策略取得较好的去化效果，市场逐渐分化：部分核心商务区标杆项目去化指标逐渐完成或进入尾盘阶段，业主更加注重客户资质或开始调高租金报价；同时在激烈的市场竞争下，楼龄较长的项目未来经营仍然面临一定难度。综合全市，平均租金半年微降0.2%，单季来看，二季度甲级写字楼平均租金环比上升0.7%至每月每平方米211.14元，结束了自2019年一季度开启的租金下行走势。

  三大需求行业占比坚挺，未来科技类有望继续提升

  对比2020年甲级写字楼租赁需求的行业构成，今年上半年传统三大需求行业——科技、金融、专业服务在租赁成交中的面积占比进一步扩张，超8成以上。其中科技类企业上半年承租面积在全市占比高达36.9%，今年上半年录得不少头部企业或高速成长的科技企业的大面积租赁成交，除前海外，宝安中心区、蛇口、科技园、后海也是其活跃片区，向西部板块聚集特征明显。值得一提的是，根据深圳“十四五”规划，数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至31%的目标，有望促进科技类企业的进一步发展，并带动其在写字楼需求中占据更高比例。金融业在上半年的租赁需求中占比也达到30%，券商、保险、基金等传统金融业表现活跃，在选址上会关注片区的金融属性及对相关政策利好。在专业服务业中，约有3成的租赁成交来自律所，此外还录得会计事务所、咨询、设计等行业的租赁成交，选址方面则偏好成熟板块及考虑其服务对象。

  从平均租赁面积来看，南山区及宝安中心汇聚更多科技企业，且相对较低的租金吸引更多大面积租赁需求，平均租赁面积超过2100平方米；而福田及罗湖区受到需求的行业结构及租赁成本因素影响，平均租赁面积与南山、宝安中心较大差距。

  图三：深圳甲级写字楼租赁需求行业占比（2021年上半年）

  资料来源：戴德梁行研究部

  供应压力与需求支撑并存，深圳市场活跃度不减

  张晓端女士结合在建项目供应计划预计，2021-2025年全市甲级写字楼的计划供应量将超过600万平方米，高居一线城市之首，即便项目存在延期交付的可能，市场存量规模翻倍也只是时间问题。届时，南山区甲级写字楼存量规模将是福田区的2.26倍，商务重心西移显著。高供应的同时，前海、深圳湾超级总部基地的大量总部自用物业，将一定程度上弱化去化压力。

  结合需求端来看，七普数据显示过去十年深圳713.6万的人口增加量位居****，既得益于宽松的落户政策，也显示出深圳对人口的吸引力，这样的人才吸引力还将继续为产业发展带来基础支撑。在湾区建设深入推进、深圳科创产业加速发展的带动下，深圳企业的高成长性及创业创新的强源动力都将为未来深圳办公需求保驾护航，从而带动市场整体活跃度——供应压力与市场活力并存，预计这一特征将在深圳商办市场长期存在。

  优质购物中心平均租金延续上行趋势，较去年谷值上涨12%

  上半年，深圳优质购物中心市场存量维持在5,096,329平方米。受疫情和工期延期影响，个别原计划于6月底入市的项目推迟开业计划，市场继续消化存量空间，上半年录得吸纳量37,968平方米。全市优质购物中心最优层平均租金上升至每月每平方米880.48元，较去年疫情期间的谷值上涨12%，较去年末上涨7.6%，延续恢复性的上扬走势。在市场需求平稳的支撑下，优质购物中心的整体空置率未见较大起伏，较2020年末下降0.75个百分点至6.1%。

  深圳商业市场的表现继续分化。自2018年以来福田优质购物中心的空置率就基本处于各区之首，近3年超过40万平方米的供应加剧了福田CBD区域的品牌和市场份额的竞争。尽管如此，相较2020年疫情期间的峰值，2021年中空置率已下降1.15个百分点至9.5%，经营情况也在优化调整中。另一方面，得益于交通的便利以及商务人群的聚集，同时在区域标杆项目的支撑下，福田的平均租金水平仍保持稳健。具有雄厚品牌资源和丰富运营经验的成熟标杆项目表现依旧突出，罗湖的租金水平常年位于全市之首。此外，非核心商圈中具有密集社区消费人群支撑的区域寡头亦有不俗表现，相较于疫情前即2019年末的租金水平，多个项目录得双位数的增长，同时推动宝安、龙岗半年平均租金增幅达到12.3%和11.5%。

  图四：深圳优质购物中心市场近年新供应、吸纳量与空置率走势

  资料来源：戴德梁行研究部

  新体育、新竞技类业态寻租需求活跃

  深圳的商业业态表现各有亮点。随着社交方式多元化，由共同兴趣衍生的运动社交快速发展。考虑到购物中心的集中人流能够令品牌扩大受众，同时便于打造标杆项目，而其配套也更能满足用户一站式消费的服务需求，上半年，新体育、新竞技类商家寻租需求活跃，以室内攀岩、电竞、VR体育以及儿童卡丁车为主要代表。此外，已积累客户口碑的专项健身品类在购物中心开店的趋势明显：华南首家室内蹦极Jumplify、Green Glove拳击馆于来福士开业，小麦健身开至平安金融中心。多款新能源汽车的首秀吸引了众多汽车发烧友前往体验，这其中包括展示于华为门店的合作汽车品牌赛力斯，入驻COCO Park中庭的吉利极氪、以及东风旗下新能源品牌岚图，他们多选择位于临街的昭示性铺位以展示品牌形象。零售业态开店活跃的品类还有小米、大疆等国产数码品牌、需求保持稳定的运动潮牌，以及正在线下市场探索的含汉服、制服元素系列产品的品牌。在市场同质化竞争下，欧美快时尚服装品牌则增长乏力。餐饮迭代频率向来较高，近期的人气品牌倾向于精致佳肴与优质服务相结合的体验类中高端餐厅，同时亦观察到多个商场引进东南亚餐厅以满足目前防疫要求下出境受限的顾客的味蕾。

  商业亮点频现，国际消费中心城市的建设成果将逐步落地

  原计划于上半年入市的项目有所推迟，推高今年下半年的未来供应至约100万平方米，集中供应必然面临较大的招商压力，尤其在商业设施分布相对集中的区域内，竞争将更加激烈；同时，万达广场、前海万象、笋岗宝能环球汇等焦点项目料将成为区域商业市场发展的重要里程碑，也将面临培育区域消费市场的挑战。

  戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙透露，从入驻全市的亮眼品牌动态来看，茑屋书店华南首店、钟书阁等当下热门品牌均已官宣入深，深圳的市场前景对优质品牌的强吸附能力显而易见。在激烈的竞争下，运营商对非传统业态也更加开放。另外，前海、罗湖、盐田正在积极打造免税购物中心，刺激消费市场。高端消费方面，深圳今年再添多个国际高端奢侈品牌，借助逐渐完善的湾区轨道交通，消费客群有望由本地市场辐射大湾区，进一步支撑深圳的商业消费。立志于打造国际消费中心城市的深圳，接下来的商业发展值得期待。

  图五：深圳优质商业项目近年供应走势及未来预测

  资料来源：戴德梁行研究部

  深圳上半年大宗成交单数创近年来新高，总交易金额恢复往年水平

  2021年上半年全国收录了共94宗的大宗交易，总成交金额达871亿元人民币，深圳2021年上半年成交宗数明显上升，共计18宗，比往年都要高出许多，累计共178亿元，同比上涨148.2%。市场看似火热，但很多交易为去年底交易的延续，实际上受到广东省近期疫情反复的影响，外地买家减少，大宗交易活跃度有所趋缓，可能持续影响Q3甚至整个下半年表现。

  图六：深圳大宗市场交易金额（亿元人民币）

  资料来源：戴德梁行研究部及资本市场部

  戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，受到深圳市场写字楼类资产呈现出的供应量集中所导致的租金承压影响，当前深圳大宗交易买方市场氛围浓厚，虽然卖家愿意给出更多的商务条件折让，但大量可见的未来供应以及近年持续的资产价格回调，令以投资为目的的机构型买家对写字楼类资产持续观望。今年上半年的写字楼大宗交易仍以企业总部的自用买家以及私人投资者为主导，比如年初深高速、李宁与乔丹体育在深圳都分别购置了总部物业；然而合适体量的独栋项目在核心区域较为稀缺，所产生供给端与需求端的不匹配使得成交难度增加，整体交易周期也相应拉长，这也在一定程度上影响了写字楼的交易量。

  而以投资为目的的大宗交易今年主要集中在综合体以及工业物业的成交，上半年云城的大宗成交显示险资仍为近年来超大型交易的主要投资人，今年投资型买家所看上的物业很少超过10个亿，而且以厂房、园区为主，这类资产总价单价较低，且租赁风险低，也有旧改潜力或是未来改造散售退出的角度。

  另外，陈俊儒先生也就近期国内首批公募基础设施REITs的成功发行发表评论，认为深圳的两支公募REITs成功发行以及其背后的资产管理以及估值逻辑，对于未来深圳经营型资产的大宗交易有多重意义，第一是价格走向有所参考、第二是给予商办及园区资产投资回报与价格评估体系的锚定作用，第三是有利于引导深圳大宗物业交易市场向更加成熟的阶段迈进。

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  关于戴德梁行

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