导语：一边是普通商品房项目低价促销，而另一边是豪宅项目无论调控多严却依然照涨不误，似乎卖的就是稀缺性，与市场已无太多的联系。新浪乐居采访多位专家表示，相较普宅而言，豪宅项目调控风险、交易波动其实早就在预设的风险控制体系之内了，成交量或许会受市场环境影响较大，但价格却不会轻易动摇。目前的楼市调控实质上是对深圳豪宅起到一个去伪存真的效果，对豪宅市场未来持乐观态度。
持续的限购政策，使得有限的“房票”(购房资格)成为稀缺资源，虽高端住宅市场的价格稳中有涨，但成交量却有所萎缩。那么，如何在淡市下吸引目标客户群体？又该以何种方式将财富圈层聚集起来呢？豪宅市场未来前景又如何？ 详细
地产营销人弓鸣
榕御汇公关部经理陈丽云
金地市场营销部策划经理王俊英
鸿荣源营销策划副经理谢剑锋
知名地产评论人林晓华
下午茶现场图
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楼市调控下豪宅去伪存真
调控对于豪宅来说一个重要的表现就是真豪宅、伪豪宅产生了明显的变化，真正的豪宅像天麓等确实是没有降，而且还有稀缺的资源。调控确实是豪宅在市场和政策的双向严峻考验下，对自己身份的标签是一个真实的考验，是真是伪通过市场的考验能够辨别出来。
豪宅有3点：第一，一定要有稀缺的资源且是不可复制的；第二，就是硬的，便是好的产品，是要经得起一些时间的考验的。第三，软性的，就是营销，真正的豪宅他应该让人有一个圈层的归属感。它没有太多的降价的空间。市场再不好，拥有稀缺资源的城市中心的一些豪宅照样可以卖上亿的价格。
豪宅的客户群体选择物业的关键不在市场价格的起伏，更看重产品的品质，这种品质是地段、产品、性价比的综合体现。另外，一般住豪宅的人他可能会享受到更多的隐私度，所以对自己住的安全感和服务感也会有很大的要求。
现在买家的心态并不是说不敢入市，也不是不想入市，而是市场上没有让他们足够动心的产品。很要努力地把这个产品做好，不要浪费这个产品所在的环境资源，才能真正打动到顶级购买者的关注。
最近市场遇冷了，因为没有人接手，买完之后升值的空间也相对变得有限了。在市场好的时候，豪宅投资客表现出积极的心态，积极投入资金去炒作从中谋取利润，但市场不好的时候他们立马就撤了。
如果真的在地段好的地方的豪宅，还是会有人投资。但现在基本属于住的心态，现在深圳好地段的土地是越来越紧缺了，我认为是没有好的产品出来，所以他们也在观望。
可能整个深圳的市场成交，投资客还是有一些，大概在10%左右。豪宅市场确实有一个问题，就是整个的销售速度必然是放缓的，但现在买的主要是一些自住客户，且市场上还是有高端刚需的。
近期的看房量是持续增加的，只要有一些相对自住比较好的项目或者价格比较好的都卖得还可以。纯粹以投资为目的的基本没有了，但是他一定是以投资为预想，一定是抱着投资的意识来选择的。
成交量下跌 投资客渐退场
富二代入市 豪宅买家年轻化
主要的力量来自家庭，只是说可能以他的名义出现，但真正的购买推动力还是家庭。不可否认整个深圳出现一种财富的年轻化，未来可能会成为主流，但目前这种状态还没发生一种明显的质变。
中国改革开放经过20多年的探索发展摸索和壮大，确实培养了一批富豪，他们的小孩也开始走向社会，他们出手买豪宅后面有支撑。市场这一拨人的购买力不能忽视，但也只是很小的一部分。
普通住宅靠自己，买豪宅就靠父母，不管你是官二代还是富二代，你只要是二代就有资格买豪宅。这是市场实际发生的事的话存在的就是合理的，开发商营销还是要符合现在市场实际的社会情况。
80后也正常，因为他是跟着这个年代发展，先天我们会给到他们一些条件，后来经过他自己的努力才制造出来的。但是我们榕江这边接触的80后的群体也是有的，比较多的是富二代。
下半年项目定价策略不要过分强调用降价或是高喊低走来占据份额，这对整个市场的环境都不利。从营销角度看，要结合自身制定相应的圈层营销才能得到市场的认可，软硬兼施才是他的营销之道。
豪宅不可能做价格营销，那只是在某一个特定时间段可能有效。豪宅肯定还是持续地做圈层营销。去建立一个圈层的影响力，让这个圈层知道并认同我。再做一些圈层事件，影响一些圈层的人员。
豪宅营销姿态很关键，这么好的产品真是不用担心。真正的豪宅他的特点是很鲜明的。怎么样时刻地让你的客户来关注跟你做一些信息的互动，慢慢地去品味吧，这个才是最关键的。
现在的圈层里面他们都很享受这种互动，我们给他一个平台的同时，让圈层人士聚在一起有实际的现场交流。我们也是直接跟世邦魏理仕签了一个协议，在榕江天御里做一个公馆的协议，主要是以贵族生活为蓝本的一种一对一24小时的服务。
豪宅多以圈层营销寻找目标客户
企业看重高端会所长期影响
榕御汇的成立不单只是为了所开发的这个楼盘去做的，我们主要为成功人士打造的一个高端平台，我们的方向是往后面走的，现在的收益是没有，但以后的收益你可能会想不到。
这对行业对自己的企业发展包括企业文化的组织，品牌的凝聚力，行业的影响，产品的营销等都有不同程度的影响和直接的推动力，要宏观地从企业角度去。
豪宅有一个非常重要的特点，他得有圈层的文化和圈层的平台，可能喝了一下午的茶便有一个意外的生意机会。大多数的开发商都有自己的客户会。长期做好了这就是你一个不可复制的核心竞争力。
只要把这个服务做好了，后续把这个客户维护好的话，最起码前期的这些传播力量还是很强的，我觉得这个效果很明显的。但确实是不要基于一个营销的姿态，最起码过程之中不要这样来出现。
7、8月份，市场的普遍的情绪和市场的成交量和大部分的开发商的价格折扣底线会到一个比较接近于他底线的程度。真正的豪宅要用心去把住宅和人的喜好没有充分结合在一起，目前对市场不太乐观。
从目前政策来看决定了以后整个市场应该是属于一个平稳的发展，而豪宅我对他还是保有一个慢热的态度，因为他还是毕竟属于一个地段的不可复制的情况。
今年的楼市我比较乐观了，已经走过了“冬天”在“拂晓”的阶段。豪宅的市场我比较乐观，真正的豪宅，一定不是需快速回笼的项目，价格一定不会有明显的变化，一定是平稳走的。
未来中国的房地产还是非常有活力，关键看购买者和投资客对于豪宅的购买力和信心。豪宅的需求在不断地延伸、变化，市场仍然是生生不息在繁衍变化，我对未来的深圳豪宅市场还是充满信心的。
今年整体市场比较平稳的状态可能性是最大的，对整个市场只能说是一个谨慎乐观的判断。而豪宅市场，我觉得 “真金不怕火炼”，豪宅还是要注重客户真正想要的东西，豪宅需要有沉淀的。
楼市谨慎乐观 豪宅市场前景看好
