导语：对每一个普通家庭而言，买房绝对是头等重要大事，因此涉及购房的每一个环节都牵动着无数购房者敏感的神经，而其中收房则更是购房者关注的重要一环。 虽然每一个购房者都盼望收到的房子能够完美无缺，然而遗憾的是，现实中，收房的过程中总是不尽如人意。本期新浪下午茶，由业主现身说法，律师、设计师当场答疑解惑，为广大置业者提供最实用的收房知识。
多数网友均反映，在收房过程中都有过被开发商“忽悠”的经历，明明是不合理的事情却在种种无奈的情况下被接受下来。难道业主们只能哑巴吃黄连般委曲求全默默忍受么？到底业主们该如何合理维权？面对“陷阱”业主又该如何见招拆招？详细
深圳知名房产律师律师刘子孺
逸联装饰首席设计师林建富
万科金色领域业主杨小姐
万科金色领域业主林先生
新浪乐居主持人戎青青
下午茶访谈现场图
下午茶访谈现场图
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法定要件缺一不可
开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积报告实测报告及室内环境检验报告、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；业主临时公约以及公有设施的查验清单；收楼意见书；
专家建议，如果法定条件缺失，业主可拒不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如“住户验房交接表”、“验房记录表”等相关文件中写明“未见××表”等字样并妥善保留好相关文件副本。
对于这个交房文件，按照刘律师所说的基本上都有的。但我们在验房的时候，有一个问题涉及到公共部分使用，例如幼儿园、停车场、公共使用项目，合同上跟我们说一期，但是交房的时候，他们还没有达到交付标准，那我入住以后没有办法使用，这个权益谁来保证，谁来补偿？
刘律师回应：不管是第几批也好，你交给第一批的时候你就应当满足了合同所约定所有条件，而不仅仅单纯有些分成一期、二期交付，这种说法我们认为在法律上面是站不住脚的。
依据购房合同，开产商在交房时，应当实现对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。其实水电煤气消防设施验收等等在竣工备案回执的时候，你应该要取得相关的凭证，它虽然没有在合同中间明确要求，但是通过其他的规定进行强制性要求，包括煤气水电这些东西是应该要达到可以正常使用的范畴，要接入市政网络才可以进行交付的。
在签订正式买卖合同的时候，根据我们现在这种通行惯例都会在合同中间作出这种明确规定。之前所做所有的宣传也好，样板房也好，宣传资料也好，这些都只是作为宣传使用，而不作为约束双方权利义务的邀约和承诺。也就是说他否决掉之前对你所作出的承诺，也就是说，实际上双方真正约束权利义务还只能是双方所签订正式房地产买卖合同。
配套设施等约定条件需提供
警惕补充协议中有陷阱
我们这个买卖合同签的时候没有时间看，后面排着队在签，不签，你交的订金就没了，我是首付交了之后再才签合同的。我回头看这个合同的时候，确实这个标准合同没有什么变动。
但最大的问题在附加合同补充协议里，看了补充条款之后，我才觉得在买卖过程中我一点权利都没有了，所有权利万科在附加合同里面全部规避掉，包括买卖合同期间双方权益。
按照现在深圳市房地产买卖合同，前面的版本是政府制定出来的条款，相对来说，对双方权利业务基本上是平等的，但往往在法律过程中，允许你在后面对特殊条款进行补充协议。其实这个补充协议中间就会让所有的业主清楚权利会得到丧失，因为所有的合同条款只可能是开发商提供给你的，不可能是双方协商的结果。在这个过程中开发商会回避自己的责任，这是属于买卖双方权利不对等原因所导致这种情况出现。
大部分买房，特别是第一次买房的时候，不知道什么叫做地下车库，什么叫公共部分，共有的一些权益，以为买了房就是80平方米、90平方米，外面跟我没有关系。买房更重要的是绿化面积、容积率、车位数量等等，更看到的是80、90平方米以外的东西，这部分要引起我们更大的关注。
我现在还没有收房，但是我也验了2-3次，但是我去验的时候，我发现问题，我就在表上列出来了，但是我没有去拿钥匙，我也没有交物业费，我也没有认可这个房子给我，但是开发商给我的态度，这个房子已经符合交付标准，所以你验收这些问题只属于一个保修，进入一个保修的程序，根本就不存在房子合格不合格的问题，也就是说这个报告拿到之后，业主没有权利推翻房子不符合交付条件。
这就涉及到精装修验收标准或者是如何验收，因为拿我们楼盘来说，之前出现过楼盘开裂这种情况，我们对楼盘质量存在很大的疑问。在毛坯房的时候，可能有些问题能够看的更清楚，精装修以后，所有东西经过粉饰，很多东西你都看不到。我认为在装修之前，开发商应该开设这样的环节，让业主进入查验毛坯房。
既然有这个验房过程，就势必准许业主在这个过程中间拒绝收房的行为，拿到这个竣工备案回执，只能证明主体工程已经合乎了法律规定，并没有证明到你每一套房子是不是已经达到业主的交付标准。
精装修不是开发商在做精装修，相当于是业主委托第三方公司进行精装修，往往这个业主找到所谓的精装修公司其实是由开发商指定或者是由开发商推荐，业主与第三方公司签订装修合同的时候，中间很多条款就已经委托，包括验收责任也已委托给装修公司，到了交楼时间，第三方公司签了交楼意见书，就已经视同认可了。作为业主来讲已经放弃了自己对毛坯的验收权利，对于装修的验收权利，你其实最终找到第三方的公司。
精装修这些都是开发商通过对外招标引进装修公司。很多地产商都有精装房，基本上外墙没有装修，没有封顶都已经开始进场装修了。在装修过程中，装修公司用什么材料，这是开发商决定的。开发商会给一本材料，你按照这样去做，就是这样的。虽然开发商有监理去看，但如果本身去定的这些材料不是很好，那质量就无法保证。
精装修房验存漏洞
业主拒收房屋难度大
验房发现问题谨记保留证据
一旦住进去你已经认同开发商迟疑交付行为，你的居住不会影响权益的丧失，我们要真正关系到业主或者权益的维护，有些权益的维护质量问题方面，包括交房方面就会导致权益丧失。
而房屋质量上，业主可通过照片、视频、如果有第三方检测这种会比较好一点，有第三方独立检测方面证明质量或者是结构有问题，至于说迟延交付行为，因为在合同中间有明确交付日期，你可以根据时间来推算迟延交付时间，如果说你对这个房屋交付有问题的，你不需要另外再约定，你只要在收楼意见书上面写明你房子存在哪些质量问题，我现在暂时拒收，从你拒收的哪一天开始视同开发商迟延交付，真正等你确认交付之日起，这些过程中所有的天数都算迟延，你可以根据合同规定进行索赔。
有些开发商就会在合同上面有明确备注，自从取得这个东西之日起就通知你交付，就视同你已经符合标准，作为业主不能拒收，那有这种约定很麻烦，如果没有这种特别约定，那虽然他取得了这个没有问题，但是实际上你真正交付要等我签字确认之日起。
专家建议，购房者需要有更强的法律意识，加强自己的维权意识。事实上在签约过程中，业主是没办法去据理力争的，那么这是在验房过程中保留证据，然后在跟开发商协商的过程中，刚刚开始买房的时候，特别是宣传广告要去辨别。而在签合同的时候更要仔细衡量附加条件自身是否可以承担，因为我们真的没有办法跟开发商建立平等对等。
另外我们在验房的时候出现问题的时候，我们应该怎样懂得保护自己，怎样解决问题，我们确实需要自己知道完整收楼程序，我们知道什么是符合规定，开发商要具备怎样的条件，我们可以怎样争取到最大利益。
教你如何验房
收房流程
要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。
第一项：查验文件
业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。
第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。
面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。如有误差，需要开发商明确处理方法。
第三项：验收房子。
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。
1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝
2、看地面。仔细检查地板是否平整，地面有无空壳开裂情况。
3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
4、查渗水。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方。
5、试门窗。门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固等。
6、测量一下楼层的层高。用5米卷尺即可，看净高是否符合要求。
7、上下水。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
8、验防水。这里所说的防水，指的是厨卫的防水。铺上一层水24小时后约好楼上楼下的业主一起检验。
9、查电路。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
10、气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。
11、装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视。
第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。
第五项：对公共环境的验收。必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。
去年12月，位于宝安福永的万科金色领域项目因墙体开裂等问题引发业主维权并被业主要求退房，目前此事件越演越烈，大量要求维权的万科金色领域业主昨在福田区梅林万科大厦门口聚集，并打出类似“金色领域业主 坚决维权，还我公道”等标语，还直接将一个花圈放到了万科大厦正门口。
业主：目见裂缝疑质量隐患
12月25日下午，多名业主佩戴“维权”的标志，于万科深圳宝安区福永金色领域楼盘工地外，质疑万科楼房存在安全隐患。据业主反映，此前有业主以买房为由进入正在施工的楼房，偷偷溜上一期二栋楼顶，在天台地板发现开裂现象，随后在另外两栋也发现类似现象。 万科：裂缝不影响结构安全
客户发现的“裂缝”均属砂浆保护层开裂。“主要为砂浆保护层在气候条件变化作用下出现的应力集中不均。这种局部开裂现象属装饰工程施工中常见情况，难以完全避免，在装饰工程完工前会进行处理，处理后不影响未来的正常使用，与结构安全更无任何关系”。 |
业主：天花板漏水、地下车库积水
一期3栋外墙自楼顶到楼底的贯穿性裂缝，裂缝最宽处有3-5cm，天花板裂痕处有少量渗水现象，还有地下停车场楼板漏水严重等情况，有业主开玩笑称“以后买车要买水路两用。” 万科：渗水是施工方正在蓄水排查
目前工程尚未完成施工，施工单位也正进行自查自检。所发现的天花渗水是施工方正在蓄水做排查，以便寻找问题点并及时解决。天花裂缝属于混凝土温度收缩裂缝，对结构安全无任何影响。 |
业主：疑因土石方爆破导致开裂
有业主称，他们怀疑该楼盘开裂现象是由英管山土石爆破工作引起。“当时金色领域一期已经封顶，二期也在进行装饰，三期则在进行土石爆破作业。” 万科：开裂现象与土石方爆破无关
作业面的装饰工程是在土石方爆破施工完成后才开始施工。因此，上述装饰工程作业面出现的局部开裂现象，不可能与土石方爆破施工存在任何关系，爆破施工也不会造成任何质量和安全隐患。 |
