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太残暴了！

深圳学区房带血的筹码，非八卦岭宿舍莫属。

三年时间，从420万元下跌到113万元，降幅超过70%，不仅首付跌没了，还欠银行一屁股债……深圳“买房返贫”血淋淋的例子。八卦岭宿舍最新成交了一套低楼层28㎡户型，在今年4月中旬，成交价格113万元，比高峰期2021年的420万下滑超73%。

不仅成交价格暴跌，根据中介平台显示，该套房源成交周期长达1176天，换句话说，挂盘3年、带看80次、调价11次……终泪把这祖宗给卖出去了！

图源：链家小程序

2021年3月，那是深圳房价高位期。挂牌14天、仅小刀砍价了10万，第五组客户420万高价咬牙拿下……图中的两组数据，是深圳楼市的缩影，触目惊心。

依附于工业发展而起

八卦岭片区的诞生，最早可追溯到1982年开工的鹏基工业区。

根据资料显示，当时深圳多家电子厂在此兴建发家，期间轻工业、加工业及贸易企业也逐步发展起来。此外，该片区还是包装印刷行业的生产基地之一，并逐步形成了行业垄断。

在往后二十多年的历史演变中，八卦岭逐渐跟不上时代发展诉求，中小规模的包装印刷厂逐步扩大规模，许多厂家向外扩展，从而离开八卦岭片区。

到了90年代中期开始，厂区由盛转衰，而八卦岭工业区也逐渐向多元化，商业化的趋势发展。

充满岁月痕迹的楼体。乐居摄于2024.4

八卦岭宿舍区就是在这样的工业发展背景下，诞生了。

始建于1983年，由鹏基集团开发，于1997年全部完工落成，共49栋约8000套房子，以30㎡的小户型为主。

建成后，鹏基集团保留一小部分自用，成为宿舍区的最大业主，其余部分则作为艺华、中信等公司的员工配套宿舍，后来部分房源以非常低廉的价格转让给职工。

其中，二期40-43栋，三期25栋、26栋为70年住宅用地；其余均为一期50年产权，其中24栋、27-31栋、36-39栋、44-48栋为仓储用地。

外观上可以看出建成年份的差异。乐居摄于2024.4

把八卦岭宿舍区推上风口浪尖的始作俑者是棚改和名校。

首先，是拆迁利好。

2016年8月，福田区委调研八卦岭后，明确由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划。鹏基南方公司为该项目的统筹主体。

2017年7月，福田区园岭街道办启动“八卦岭宿舍区”旧改意愿征集。

仅仅花了一个多月时间，八卦岭宿舍区共7786户共征集到7373户的意愿表达，其中同意棚改有7065户，占总户数比例90.74%，达到立项要求！

2019年9月，八卦岭宿舍区改造项目被深圳发改委列入《深圳市2019年重大项目计划增补清单》，一起出现在这份名单上的是诸如大冲旧村、华富村东西区旧住宅区等名气响当当的改造项目。

按原定规划，八卦岭片区改造完成后，整体容积率将由2.3提升至4.8-5.0，建筑总量为500-550万平方米。

其次，是名校炒作。

2019年初，荔园小学（东校区）官宣选址八卦岭，片区房价应声上涨。2019年-2021年，八卦岭宿舍实现“房价三级跳”，从5万/㎡涨至近15.5万/㎡。

后面剧情的发展，大家都知道：

当初的拆迁，迟迟不见落地；在深圳施行大学区制、名校集团化的冲击下，名校学区房的信仰，已经跌没了……八卦岭宿舍区房价遭受暴击。

从高峰期16万/㎡跌至4万/㎡

八卦岭宿舍区的房价崩塌自2021年底开始，2023年底挂盘单价回落至7万-9万/㎡之间。到今年，截至6月3日，八卦岭宿舍区今年共成交了6套房源，最新的成交单价4.04万/㎡，环比上一次成交，2月份的5万/㎡+，房价又跌了25%以上，今年的成交价皆在福田平均线7.32万/㎡以下。失去名校支撑的八卦岭宿舍区，三年时间从高峰期近16万/㎡高价直线插水到4万/㎡。

在链家平台上，还有48套房源挂盘出售中，快40年的老旧步梯房子，大多室内都翻新过了，不然真的无法住人。目前的挂盘价一房在118万-165万之间，二房在270万-550万之间，租金水平，一房也是在2000元/每月上下，两房大概是在4200元左右。

大部分业主在听闻荔园小学入驻后买入，按照200-250万贷款按揭、4.5%利率计算，每个月需还1万~1.27万元月供，这样的租金回报杯水车薪。

八卦岭宿舍区。乐居摄于2024.4

买八卦岭宿舍的，都是些什么群体？除了搏拆迁的投资客，主要还是以有学位需求的买家，对这类极家庭而言，家中人口众多，八卦岭宿舍30㎡不到的一房甚至二房的户型，都满足不了自住条件。学位落空，八卦岭成了套在家长头上的紧箍咒。

如今深圳学区房现状

八卦岭宿舍区的爆火，背后拱手是“学区房”的炒作与深圳房价的暴涨。

这种靠着学位等单一利好而炒起来的片区，火得快，死得也快。目前深圳学区房，已经跌回2019年。

据@深圳学位攻略统计，至今年2月份，深圳学区房价格，普遍跌了30%左右。

举几个典型的案例：

后海南二外海德学区的“海德三宝”滨海之窗，2021年1月115㎡3房成交价2215万，单价19.26万/㎡，去年10月105㎡3房只卖1460万，单价13.9万/㎡，跌了27.8%。

宝中次新房，勤诚达22世纪二期，2016年小区，88㎡3房，高峰期成交价1420万，去年11月最新一套成交价为1010万，跌幅达28.87%。

而有些老破小学区房，跌幅都在50%以上。

天价“学区房”的降温，背后是深圳优质教育资源均衡化取得的阶段成果。

近年来，深圳实行大学区，或共享学区、分享学区，并推广至全市多个行政区。越来越多名校成立教育集团，如今“人均名校”的推广，学区房也不再是稀缺产品。

最后奉劝广大家长，不能太迷恋学区神话！