正文

5月28日，深圳住房建设局在官网发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》（以下简称征求意见稿） ，向社会公开征求意见和建设。

征求意见稿进一步优化了我市“非居改保”工作机制，适度放宽了非居住房屋改建条件，优化改建消防标准等，为加快发展保障性租赁住房提供支撑。

适用范围：

既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

工业用地或者物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改建。

对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。

非居住房屋改建条件放宽

征求意见稿结合潜在项目调查、摸排情况，适度放宽了非居住房屋改建条件。

一是允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建。

为推进非居改建项目落地，加快保障性租赁住房建设筹集，征求意见稿适度放宽产权证条件的限制，除取得不动产权证的非居房屋外，在权属清晰的前提下，允许已建成且已通过建设工程规划验收的非居住房屋项目改建为保障性租赁住房。

二是取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制。

纳入城市更新、土地整备或者房屋征收计划的房屋，从列入计划到实施房屋拆除通常需要经历较长的时间周期，甚至有可能最终调出相应的计划。实践中存在非居住房屋列入城市更新计划后即将调出的情形，如果一刀切不允许实施改建，不甚合理。

征求意见稿删除了“未纳入城市更新、土地整备、房屋征收计划”的条件限制，是否实施改建，由市场主体结合项目具体情况确定。

三是适当调整相关业主同意的条件。

一方面，《民法典》仅规定，改建、重建建筑物应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，未具体明确是以宗地为单位还是以栋为单位计算相应的业主数量。

另一方面，“非居改保”项目不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，是临时改变原建筑用途进行使用，且在楼栋内实施改建主要影响该栋建筑物内的专有部分。

综上，征求意见稿不再要求宗地内规定数量业主同意，调整为取得改建楼栋内规定数量业主同意后即可，但改建单位在改建过程中仍需保障宗地内其他业主的相邻权益。

优化改建消防标准

新修订的《深圳经济特区消防条例》结合实践情况，对既有建筑改造利用的消防技术标准适用问题作出变通规定。

按照该规定，符合原建造、改造时消防技术要求的既有建筑改造利用，适用最新国家工程建设消防技术标准确有困难的，可以调整适用最新国家工程建设消防技术标准，但是不得低于原建造、改造时适用的国家工程建设消防技术标准。

引导合理规范使用室内空间

在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过优化室内空间设计，采用先进建造技术和材料高效利用、合理增加室内使用空间，禁止违规加层或者加建。

适当简化改建项目申请要求

简化项目设计要求，企业在申请认定时不需提供改建平面图、剖面图以及消防、供排水、电路、燃气分析图等必要详图，只需提供包括拟改建房屋现状及规模说明、改建思路、设计方案、改建后房源量、户型设计、对宗地内相关业主权益影响分析、投入成本及可行性综合分析等内容的改建方案；其中，设计方案应当重点对改建平面布局设计、外立面设计、室内空间利用设计（尤其是作为租赁住房后对建筑、楼板承载力的影响情况）等进行说明。

将房屋安全鉴定后置并加强监管。申请项目认定前不需开展房屋安全鉴定，在取得改建通知书后、委托改建设计前，根据规定开展房屋安全鉴定。

优化项目认定程序

鉴于征求意见稿简化了项目认定申请要求，强化了对改建项目事中、事后监管以保障项目质量安全，因而，征求意见稿将项目认定程序后置，即企业按规定提出申请后，由区政府组织相关单位进行联审，联审通过后，由区政府出具改建通知书，申请人凭改建通知书办理立项、消防、施工等报建手续，待项目竣工联合验收通过后，再由区政府出具项目认定书。

调整已改项目纳保流程

为将这类已改并满足安全要求的项目尽量纳保，提高认定效率，征求意见稿进一步优化了已改项目纳保流程：

一方面，由区政府组织相关部门进行联审认定并出具项目认定书，不要求上报市住建部门复核、市政府审定；

另一方面，已改项目房屋经评估符合规划原则、结构安全、消防安全等要求即可予以认定。