编者按：深圳房地产市场带着“交易量近20年最低点”的答卷进入2023年。随着2022年年末监管部门先后向房地产业射出的“三支箭”，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。以及1月全国住房和城乡建设工作会议上释放出“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”等重大政策和提升市场信心支持，房地产业内人士普遍判断，2023年的深圳楼市复苏有望。
天猫好房深圳团队特别策划“兔年探春”专题报道，实地探访和分享春节后，深圳多个热门置业区域在售新房销售状态、待售新房（地块）建设进度，下沉市场一线，检验密集政策后的市场信心恢复情况，同时也带来一手信息，为购房者买房决策提供重要的新房资讯。
换房后，焦虑。除了焦虑还是焦虑！
这是常居宝安的老同学近期烦恼。
作为典型的“多孩家庭、刚需置换”购房者，老同学的旧房子在春节前很顺利很快速地卖掉了（此处击败约88.6%二手房业主）。近段时间从重点看二手房，转而更多考虑原居住地附近的新楼盘，心中已有重点考虑入手的某个新项目。
按理来讲，看准了、钱也够了，果断出手即可。
但从聊天内容也可看出，老同学的巨大焦虑来自于“新房价格怎么还没降”。
对啊，“房价怎么还没降”？
作为资深房地产“智能工人”，我也给出了解决方案：（不能说不对，起码有情绪安抚作用。）
“看病不要某某，买房不要看专家。你觉得这个房子能满足你目前5-10年内迫切的前三个需求，就可以下手。”
话虽如此，仔细查了查2023开年就“狂飙”释放的各种政策、吹的风以及房地产研究机构的市场数据……
2022年年末：监管部门先后向房地产业射出的“三支箭”，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。
1月全国住房和城乡建设工作会议，“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”提升市场信心。
贝壳研究院监测显示，2023年1月，二手房价格环比环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来的首次止跌。
乐有家数据显示，春节后的4个工作日表现来看，市场回暖较为明显，二手市场客户看房量提升，租赁成交亦有明显上涨，让2月楼市值得期待。
种种迹象表明，房地产市场正在回暖，购房者的信心逐步在恢复。
但，似乎“涨价才算（房地产）回暖”，焦虑！
我们回到老同学这种买家角度，心态像极了恋爱的女孩等男孩：怕他不来，又怕他乱来。手里的二手房卖不出去，就换不了大房子。旧房子卖了，又担心新房在市场回暖后取消折扣。
为了给老同学解决“我要换个四房，宝安哪个新楼盘值得买？”这个纠结的问题，随手问了下近期火爆全球网络的，比我这个“智能人工”还“人工智能”的ChatGPT，结果……
没想到把人工智能AI系统都问到卡BUG了，看来宝安的新房是真的很难选择。
宝安是深圳唯一集合陆空铁立体交通“七龙珠”区域，包括有深圳国际机场、大铲湾港、深中通道、广深高速、地铁1\5\11号线、穗莞深城际线、机场东空铁综合枢纽，每一项都是重磅工程。因此，作为“5个福田、2个南山”体量的宝安，近十年的发展有目共睹。
但新房价格却非常割裂，从“4字头”的上车友好型楼盘到“10字头”的正宗前海豪宅都有得挑。
天猫好房测评师团队，近日实地考察了宝安区2023年预计入市的部分新盘。希望对无论是刚需上车的首次置业者，还是“老同学”这种刚需改善型买房人，提供一定的置业参考。希望买房从实际需求出发，买房量力而行，房住不炒。
福永、松岗、沙井
关键词：大旧改、大工地、大发展
01
楼盘区位：
进度：基坑建设中，预计二季度入市。暂无售楼处。
价格：网传约5.5万/㎡（参考周边：万丰海岸城均价约5.75万/㎡）
产品户型：预计首推约2000套住宅，建面约75-85-93-95-105-150-180㎡住宅。
周边学校：项目北侧计划将建设一所63班的九年义务学校
配套：
交通方面：靠近地铁11号线塘尾站；
商业方面：根据规划，鸿荣源奥特莱斯项目与地铁站相邻的A308-0125地块为商业用地，预计将建设成近30万㎡的奥特莱斯商场，商业配套上，除了自身配建，目前项目附近没有大型商超，但有不少小型商铺，满足日常生活不是问题。另外位于项目北侧在建的万丰海岸城也将建设18万㎡的商业以及西侧在建的华强时代城。
值得一提的是，与鸿荣源奥特莱斯项目一路之隔的凤塘大道，分别是塘尾社区以及华强城市花园，周边生活气息浓厚，且地铁11号线是宝安通往中心区的便捷通道，从塘尾乘坐11号线进入南山中心区约33分钟(地图APP计算)，且附近房租低廉，吸引不少租房族前来居住。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：超大的旧改项目。规划总建筑面积约120万㎡，其中住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡（含母婴室，酒店≥30000㎡）。是沙井打造成为“西部中心”区域重要一环，和周边城市更新项目一起，建成后将极大提升沙井的城市面貌和居住氛围。
楼盘详细资料可点链接查看鸿荣源珈誉府（鸿荣源奥特莱斯项目）
02
楼盘区位：
进度：部分楼栋出地面约3-4层，预计二/三季度入市。暂无售楼处。
价格：参考周边：招商雍和府均价约5.21万/㎡
产品户型：建面约81-116㎡3-4房
周边学校：规划了一所36班九年一贯制学校、1所18班幼儿园。（网传引入宝中分校）
配套：
交通方面：距离地铁11号线沙井站约700米；
商业方面：周边暂时以临街商铺为主；
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：拾悦城二期分为楠园和和沁园两部分，总共有约2915套房源。其中，楠园主要是回迁房与商品房，回迁房480套，商品房1202套。沁园共有1233套房，大多数为保障性住房、安置房以及回迁房，商品房仅约192套。同样为沙井大型旧改项目之一，项目二期占地面积更大，也不靠近“天铁”，噪音相对较小。
楼盘详细资料可点链接查看拾悦城（二期）
03
楼盘区位：
进度：已出地面多层，网传3月份开盘入市。暂无售楼处。
价格：毛坯限价4.61万/㎡
产品户型：预计推售744套住宅，建面约89-120㎡3-4房。
周边学校：小学学区：茭塘小学、和一学校小学部；初中学区：沙井中学（72个班，宝安区一级学校）、荣根学校（公办九年一贯制学校、省一级学校）。18班幼儿园（在建）、蚝业小学（18个班，宝安区双优学校）、片区规划两所九年一贯制学校。
配套：
交通方面：距离地铁12号线海上田园南站约300米；
商业方面：约32万平会展商圈、约10万平前海·华发冰雪世界funmix主题商街、约18万平京基百纳商圈、约10万平新沙天虹购物中心、16.4万平海岸城商圈。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：云海臻府作为2021年土拍市场中热门的限价盘，体量较小，社区不大，不过项目紧邻地铁12号线海上田园南站，并且还可以共享华发冰雪世界的生活配套，不过目前海洋新城片区仍处于建设阶段，前期入住需面临噪音及灰尘影响。
楼盘详细资料可点链接查看云海臻府
04
楼盘区位：
进度：基坑建设中，预计下半年入市。暂无售楼处。
价格：参考周边：润峯云上府均价约4.71万/㎡
产品户型：预计推售785套住宅，建面约70-186㎡2-5房。
周边学校：福桥小学与桥头学校（小学部）、塘尾万里学校（小学部）组成的共享学区
配套：
交通方面：距离地铁11号线桥头站约1公里；
商业方面：一公里范围内有永佳福购物广场、东海百货、同泰时代广场等商业；除此之外，鸿德园小区街边商铺，有药房、便利店、生鲜和快递、五金等商户。周边配套较为欠缺，没有大型的商超，后期项目自身和周边项目的底商，可以满足日常生活。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：受益于已开盘的润峯云上府和即将入市的云上润府带动，片区面貌有改观。但目前在居住体验方面，暂时一般般。
楼盘详细资料可点链接查看鸿桥世纪名园（鸿德园二期）
05
楼盘区位：
进度：部分楼栋已出地面，大部分区域还在基坑建设中，预计下半年入市。暂无售楼处。
价格：毛坯限价4.79万/㎡
产品户型：建面约98-130㎡3-4房
周边学校：配建一所约3000㎡的9班幼儿园；其他可参考鸿桥世纪名园（鸿德园二期）；
配套：
交通方面：距离地铁11号线桥头站约1公里；
商业方面：参考鸿桥世纪名园（鸿德园二期），周边配套较为欠缺，没有大型的商超，后期项目自身和周边项目的底商，可以满足日常生活。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：与润峯云上府、鸿桥世纪名园、鸿德园一期一路之隔，一个十字路口四个楼盘。整体来讲片区面貌有改观，但目前在居住体验方面，暂时一般般。
楼盘详细资料可点链接查看云上润府
06
楼盘区位：
进度：部分楼栋已出地面约10层，预计3月份入市。售楼处、样板房均已开放。
价格：吹风价4.6-4.8万/㎡
产品户型：首推270套住宅，产品建面约66-84㎡2-3房（毛坯交付）。
周边学校：松岗第二小学、东方小学、松岗中学等
配套：
交通方面：目前主要依托公路通行，距轨道交通线路较远；
商业方面：周边有东方PARK、松岗天虹、兆禾里购物中心、杉杉奥特莱斯广场等大型商超，项目配建临街商铺。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：位于松岗城区，生活氛围比较浓厚。附近农民房居多，环境面貌有待改善。户型设计方面，需要自行进行部分改造。
楼盘详细资料可点链接查看璟荟名庭
07
楼盘区位：
进度：准现楼，预计3月份入市。售楼处、样板房均已开放。
价格：参考第一批：均价约5.2万/㎡
产品户型：预计推售948套住宅，建面约73-126㎡。
周边学校：配建12班制幼儿园、松岗实验学校、松岗中英文实验学校、松岗第一小学、第二小学、第三小学、松岗中心幼儿园、华盛幼儿园、松岗中学等
配套：
交通方面：距离地铁6号线、11号线、12号线松岗地铁站约500米；
商业方面：项目自带9万㎡社区商业和购物中心，一、二期商业总建面近9万㎡。一期为社区商业，体量约3万㎡；二期为大型商业，体量约6万㎡。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：综合体项目，目前二期还未动工。项目一期第一批416套房源开盘售罄，后面就没啥动静了。整体来看，交通区位优势明显。户型设计方面，拓展面积还不错，尤其是大面积段户型设计较为舒适。
楼盘详细资料可点链接查看新世界松风明月（一期二批）
08
楼盘区位：
进度：基坑建设中，预计下半年入市。暂无售楼处。
价格：毛坯限价4.45万/㎡
产品户型：建面约66-84㎡
周边学校：松岗实验学校、松岗中英文实验学校、松岗第一小学、第二小学、第三小学、松岗中心幼儿园、华盛幼儿园、松岗中学等
配套：
交通方面：距离地铁6号线、11号线、12号线松岗地铁站约200米；
商业方面：需要依靠新世界松风明月与杉杉奥特莱斯的商业
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：项目地块不大，规划建设一栋楼高260米的酒店建筑，建成后将是宝安第一高楼。项目周边农民房较多，总体居住氛围一般。
楼盘详细资料可点链接查看深铁铭著坊
宝中、碧海、新安
关键词：大前海、大铲湾、大生活
01
楼盘区位：
进度：准现楼。暂无售楼处。
价格：参考项目一期，2020年开盘均价月10.9万/㎡
产品户型：预计推售724套房源，建面约87-117-120-143-162㎡3-4房。
周边学校：宝安实验学校、海旺学校、滨海小学、海天学校（修建中）等
配套：
交通方面：距离地铁1号线新安站约300米；
商业方面：约1公里范围内有壹方城购物中心、海雅缤纷城、欢乐海湾等大型商业综合体。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：顶流红盘，也是捂盘王。项目区位优势明显，和周边二手房存在一定价差。
楼盘详细资料可点链接查看都市茗荟花园二期
02
楼盘区位：
进度：基坑建设中，预计年中入市。暂无售楼处。
价格：毛坯限价8.86万/㎡
产品户型：预计推售建面约110-144m²4房，其中110㎡246套，144㎡60套。
周边学校：新安中学（集团）第一实验学校
配套：
交通方面：临近地铁1号线宝体站；
商业方面：周边社区自带部分底商，片区内大仟里购物中心、前海壹方城，直线距离约在1.2公里左右。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：项目紧靠幸福海岸，为宝中片区近年来少有的宅地，地理位置优越，生活配套醇熟。
楼盘详细资料可点链接查看越秀瑞樾府
03
楼盘区位：
进度：即将入市。已开放位于勤诚达大厦的异地展厅和样板间。
价格：参考周边
产品户型：预计推售481套住宅，建面约89-130㎡3-4房。
周边学校：项目自带12班幼儿园，周边有文汇中学、弘雅小学、上合小学、建安小学、弘雅小学、宝民小学等。
配套：
交通方面：距离地铁5号线、12号线上川站约200米，（规划中）地铁15号线流塘站约700米；
商业方面：天虹、沃尔玛、宝立方、中洲πmall、勤诚达K+广场、中粮大悦城、壹方城、海雅缤纷城、万达广场等。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：宝安新安片区，醇熟居住区新楼盘。
楼盘详细资料可点链接查看勤诚达云邸
04
楼盘区位：
进度：基坑建设中。暂无售楼处。
价格：参考周边：榕江壹号院均价约7.83万/㎡
产品户型：预计推售约350套住宅，建面约60㎡2房、90-120㎡3-4房。
周边学校：西湾小学、海湾中学等
配套：
交通方面：与地铁11号线碧海湾站A口相邻，距离地铁1号线西乡站约500米；
商业方面：项目对面榕江壹号院1.3万平集中商业体，也可步行15分钟左右到天虹商场。项目3km范围内有七巧国、西乡天虹、人人乐(碧海城店)、华润万家、沃尔玛（金海路分店）、雅盛百货、海滨百货、华安百货等商场。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：地理位置有优势，生活配套醇熟。从目前网传的户型面积段来看，是一个相对低总价上车楼盘。建设进度非常缓慢，开发商什么想法呢？不得而知。懂？
楼盘详细资料可点链接查看京地海樾府
05
楼盘区位：
进度：基坑建设中，预计3月份入市。暂无售楼处。
项目已开放2个临时展点① 沃尔玛(金海路店)：金港城内1层沃尔玛商场出入口电梯处② 沃尔玛(新安罗田分店)：君逸世家1层沃尔玛商场入口处
价格：毛坯限价7.43万/㎡
产品户型：预计推售420套住宅，建面约93-128㎡3-4房。
周边学校：项目配建一所9班制幼儿园，红树林外国语小学、西湾小学、宝安第一外国语（初中）等。
配套：
交通方面：距离地铁11号线碧海湾站约800米；
商业方面：自带约2000m²商业，周边还有前海科兴天地、壹方城购物中心、华侨城欢乐港湾等大型商业综合体。
（以上信息请以楼盘开发商公示为准）
综合评价：广州国企深圳新项目，地段位置比较醇熟，据说部分楼层户型能看到海景。
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