正文

深圳2022年的楼市已落下帷幕，综合表现结果有所预期却又出乎意料。

疫情的封控几乎贯穿了全年，年前彻底放开的影响又把楼市的年终大戏直接一棍子拍死；头部房企的暴雷直接影响整体市场信心；大学区集团化对学区房概念的挫伤；可售型人才房的冲击…各种棍棒交加下表现差是必然，但跌的程度确着实有点吓人。全年一手住宅成交34441套，二手住宅成交21704套。总成交量比2008年还差3万多套，创历史新低。真正意义上的开盘售罄盘仅4个，不及2021年零头。

楼市的严重下行必然伴随着救市的政策，自去年11月“四支箭”后，各种救市政策不断，房地产更是重新提为国民支柱产业。近期的政策上，央行发文新房价格连续3个月下跌，首套房贷利率可下调。1月5日深圳推广二手房“带押过户”政策。

救市的决心显而易见，行动更是雷厉风行。政策的转变加上疫情彻底放开后民生经济的恢复，相信2023年的深圳楼市势必有一个新的篇章。

目前来说，深圳的新房住宅中限价盘是绝对的主流，尤其处于区域地板价，配套优质的项目更是香饽饽。比较热门的如光明的深房光明里、深铁睿著广场；宝安的鸿荣源胤璇 ；有78㎡小户型可以低总价500多万上车红山的深业颐樾府等。

需要注意的是：各区域地块的限价是逐渐攀升的，所以说目前深圳各区域的地板价限价新房项目很可能是过这个村就没这个店了。想在2023年上车买个低价位且综合配套佳的朋友可要好好盯紧了。

天猫好房测评师盘点了2023年深圳待入市限价住宅新房，供各位购房者参考。

天猫好房测评师精选各区几个限价楼盘，刚需和改善型购房者都可考虑。

光明区

深房光明里

限价：4.46万/㎡

深房光明里位于光明凤凰片区，在光侨路和同观路交界的西北处。项目北靠新城公园，西与光明大第、中海寰宇时代、深房传麒山等多个光明老牌代表性大型住宅为邻，南部为连片的高端产业园区。

深房光明里体量较小，占地面积约1.1万㎡，建筑面积约8.2万㎡。项目共规划3栋塔楼高100米，地下室3层，商业3层局部有4层。

项目规划约有405套房源（67套安居房），面积段约70-115㎡的2-4房，商品住宅有338套，规划车位702个，车位相当充裕。

项目原地块是一个山包，施工时间会拖长，而且紧邻学校，附近还有办公的政务大厅等相关因素限制了施工时间。整体施工进度较慢，项目目前还在土地平整中，预计今年上半年入市。

天猫好房测评师2022年11月实地拍摄

项目周边配套齐全，生活相对便利。地铁方面，与在建的13号线同观路站直线距离仅400m左右，而且不是“天铁”线路，不会受到噪音干扰。

项目毛坯限价4.46万/㎡，是片区内的地板价，对于刚需购房群体来说相当友好。周边二手房方面，项目紧邻的光明大第二手房已达到8万高位，如今有所下降但也在7万的位置，妥妥的存在倒挂，因此关注项目的人群不少。

华润润曦府

限价：4.71万/㎡

华润润曦府位于光侨路与规划银塘路交汇处东南侧，用地面积约1.94万㎡，建筑面积约8.9万㎡，项目容积率约4.6，绿化率约30%，车位1304个，规划4栋住宅及一所12班幼儿园。

润曦府限价4.71万/㎡，总户数约500多套，将推售89-110㎡3-4房住宅，户型整体全南向设计，西南或东南向。
项目目前已出地面多层，展厅和样板间均已开放，预计1月入市。

天猫好房测评师2022年11月实地拍摄

项目最近的地铁站是6号线长圳站，直线距离约800米，步行约12分钟。

商业配套方面，项目规划约2500㎡的商业，足够日常生活需求。一公里范围内有7万平华润置地代运营的N次方公园商业，6万㎡的深铁开放商业，8万㎡的勤诚达K+广场，购物比较方便。

项目的加分项是周边教育配套资源丰富，自带12班幼儿园。一旁就是深圳大学附属实验小学，周边学校还包括深圳中学、华中师范大学附属光明勤诚达学校、长圳学校等。

另外还有在建的九年一贯制深圳中学光明校区，办学规模为84班，3960学位，明年9月份可建成使用。

不过项目周边的城市面貌目前比较一般，南侧是长兴科技工业园、东侧是大岗工业区，长圳片区内还有着大量的厂区和城中村，整体居住氛围感不纯粹。

目前项目周边在售的住宅有深铁瑞城，主打地铁上盖和低密度加深中的概念，带装修均价约5万。

深物业御棠上府

限价：4.34万/㎡

深物业御棠上府位于光明玉塘街道、松白路与长岗三路交汇处西南角，邻近玉塘派出所；项目宗地面积14901.8㎡，建筑面积81960㎡。

项目目前已出地面多层，预计1季度入市。

天猫好房测评师2022年11月实地拍摄

项目周边以产业、居住为主，有卓越、佳兆业等旧改项目，整体城市面貌比较一般，需要靠后期旧改等配套的兑现。和松白路一路之隔的为光明高新技术产业园，目前形成了一定的产研规模。

轨道交通方面，目前距离最近的6号地铁线长圳站约2公里，远期有规划中的18号线玉塘站（暂定名—原田寮站）和29号线交汇站点在项目附近。

商业方面，前期主要依靠勤诚达广场，距离约500米。勤诚达广场商业已投入运营，购物娱乐方面还是比较便利。

项目光侨路斜对面的勤诚达正大城

教育配套方面，项目自带一所九班幼儿园，附近有田寮小学，西侧规划有初中，约1公里有华中师范大学附属光明勤诚达学校(具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。

深铁睿著广场

限价：4.53万/㎡

深铁睿著广场位于光明区新湖街道规划光辉大道与华夏路交汇处东南角，项目原A641-0029地块是2021年第三轮土拍由深铁以9.46亿元竞得，用于建设商业用地和二类居住用地。

深铁睿著广场用地面积约15964.35㎡，总建筑面积约10万㎡，规划1栋25层写字楼和2栋住宅分别为25、26层，都是直面科学公园景观。总户数300户，可售约246套，车位753个。产品建面约71-81-98-111㎡2-4房。

项目北侧就是科学公园，目前本地块包括周围的大面积地块都在土地平整中，项目入市预计要到今年下半年。

深铁睿著广场与今年光明开盘售罄的深业颐瑞府相距很近，配套方面基本无差别。

不过相比绿城项目和深业颐瑞府，深铁睿著广场与6号线的站点相距要远的多，与6号线光明站和光明大街站的直线距离均超过1公里。

龙华

华润北站超核万象中心

限价：7.245万/㎡

华润北站超核万象中心前身为A806-0401宗地，位于深圳北站东侧，土地面积约57044m²，建筑面积458380m²。在2022年第二轮土拍上，由华润以79.69亿拍下。

宗地图项目分为两期开发，一期推售500多套住宅，目前在做基桩。按进度来看，估计今年二季度入市，户型建面约99-115-120㎡3-4房，一二期共计1200套。项目为超高层，可能容积率会比较高。

实景图 拍摄于2022年11月

项目采用综合开发建设模式，是融合公共服务、商务、商业、居住等于一体的城市综合体。

16-09地块的商业需按照《购物中心等级评价标准》(T/CECS 514-2018)中五星购物中心的标准建设、运营购物中心项目；并在开业的年度次年起算5年内取得五星购物中心证书和标志。

商业示意图

此外步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，项目邻近同时龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心，以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。商业购物方面实现真正的家门口自由。

教育配套方面，1公里范围内有东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校等（最终学区划分以主管部门公布为准）。
交通上，项目距离深圳北站约400米，4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳，还可搭乘高铁。轨道交通非常便利。

中海珑悦理家园

限价：7.245万/㎡

中海珑悦理家园位于龙华北站片区，占地面积12009㎡，就在华润北站超核万象中心的住宅地块西侧。

项目原A806-0400宗地是于2022年第二轮土拍，由中海以22.29亿+竞配建13740㎡获得。毛坯同样限价7.245万/㎡。

项目目前土地平整施工中，按照进度预计今年二季度入市。将推出户型建面约87-97-100-126㎡3-4房住宅，（以官方公告为准，仅供参考）展厅及样板间暂未开放。

地块实景图 拍摄于2022年11月

项目占地面积比华润的0401地块小，靠西侧的户型会受一些“天铁”噪音的影响。同样享受华润北站超核万象中心的配套、享受未来建起来高大上的城市绿芯配套。

龙岗

深铁阅云境广场

限价：5.08万/㎡

深铁阅云境广场位于龙岗区园山街道龙岗大道与龙飞大道交汇处西南角与西北角，临近大运枢纽站。项目是2021年11月深圳三轮集中供地中，深铁以底价54.12亿元竞得。

深铁阅云境广场分为两期开发，住宅共约1834套、公寓约1350套，一期可售房源为628套，二期可售住宅约1206套。项目首批将推售南区，户型建面约95-140㎡3-4房住宅，
在教育上，深铁阅云境广场周边有华南师范大学附属龙岗大运学校、深圳市文龙学校、深圳市龙岗区外国语学校（集团）爱联小学、厚德小学等教育资源。

在商业上，项目周边有颐安都会中央10万㎡商业、星河COCO Park等商超，日常购物还算便捷。
深铁阅云境广场邻近大运枢纽站，周边有多条地铁线路交汇；并且附近商业配套齐全，居住氛围相对浓厚，预计又是妥妥的热盘？

宝安

越秀潮樾府

限价：7.43万/㎡

宝安碧海新盘越秀潮樾前身原为宝安A104-0147宗地，2022年第二轮集中供地中由越秀地产拍下。

项目将推售户型建面约93-128㎡3-4房，毛坯限价7.43万/㎡，即将开放展厅，预计2023年一季度入市。

项目位于宝安碧海片区，片区整体面貌较好，居住氛围较佳，有华丰·前海湾、玉湖湾等成熟小区，周边有多所学校环绕。

商业配套方面，项目自带部分商业，加上周边成熟社区底商，可满足日常购物需求，不过片区内缺乏大型商业。

轨道交通方面，项目最近地铁为11号线碧海湾站，不过步行距离约有1公里左右，走路约10几分钟，超过了步行最大舒适距离。道路交通上，项目临近宝源路，自驾出行前往宝中、南山相对便捷。

鸿荣源胤璇

限价：8.55万/㎡

宝中A004-0175商住地块，是由2021年深圳第三轮集中供地，由鸿荣源以底价30.94亿竞得。项目已定名为鸿荣源胤璇，效果图已出炉。预计有160套可售房源，目前具体户型等信息暂未公布。

项目位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处，规划办公51687㎡、酒店47000㎡、住宅20000㎡、商业5000㎡汇集多种业态。

项目周边配套轨道交通方面，项目就在地铁5号线宝华站A2出口，距离临海站步行约500米，距离1、5号线换乘站宝安中心站步行约900米，地铁交通非常便利。商业配套方面，项目紧挨龙光大厦，一路之隔是前海卓宝中时代广场，约700米处是宝安最繁华的商业综合体鸿荣源壹方中心。

周边二手房价格方面，宝中核心区域二手房房价普遍10万+/㎡，与限价8.55万/㎡的鸿荣源胤璇存在明显的倒挂。届时住宅如果开盘无疑妥妥的遭到疯抢。

云海臻府

限价：4.61万/㎡

云海臻府位于宝安沙井国际会展中心片区，临近融创冰雪文旅城，周边多为在建项目工地。云海臻府总建筑面积约16万㎡，规划了住宅、商业、18班幼儿园等业态。

项目可售房源有744套，目前已出地面多层，预计一季度入市。项目部分楼栋户型图已曝光，主力建面约89-105-120㎡ 的3-4房。

教育方面，项目自带一所幼儿园，直线1.5公里范围内并无学校。商业方面，项目自带部分商业，周边多为建设施工中地块，日常购物需前往东侧的社区。文娱方面，海上田园位于项目的北侧，直线距离约300米左右。

地铁方面项目离已开通的20号线（一期）会展城站较近，直线距离约800米，同时邻近建设中的12号线科技馆站，直线距离约250米左右。

坪山

天健和悦府

限价：3.75万/㎡天健和悦府原G12314-8035宗地是于2022年深圳第一轮土拍上，由天健以25.76亿拍下。

项目户型图已曝光，面积段约75㎡-89㎡-99㎡3-4房，项目已出地面10多层，预计4月份入市。

75㎡三房户型

89㎡三房户型

99㎡四房户型

项目共计推售1740套商品房，面积段约75-89-99㎡，本次推售384套。

交通配套方面，项目约200米就是地铁16号线石井站，与南坪快速距离约两公里，交通方面相对便捷。

教育配套方面，项目自带有幼儿园，与深圳中学坪山创新学校（9年制公办）一路之隔。

南山

招商前海玺

限价：10.7万/㎡

招商前海玺原T102-0410宗地，是于2022年深圳第二轮集中供地，招商以51.29亿+22000㎡配建面积拿下的 。

项目位于前湾二路和听海大道交叉口，目前处于基坑建设中，效果图和平面图已出炉，具体入市时间待定。

项目用地面积24272.38㎡，计容建面119350㎡，其中住宅建面110000㎡，商业建面4000㎡，公共配套规划有一所12班幼儿园、社区菜市场、小型垃圾转运站，容积率为4.92，配建机动车停车位1150个。

根据网上流出的户型分布平面图，户型建面约100-120-150㎡3-4房，分别有2梯4户和2梯5户的设计，项目采用围合式建筑，共有7栋住宅。（具体以开发商公布为准）

网传平面图

项目靠近地铁5号线前湾站和前湾公园站、前海运动公园等。项目距离海边也比较近，高层可以看海。

项目北侧临近听海大道，周边还有沿江高速、梦海大道、前海大道等城市道路，自驾出行也相对便捷。

教育配套方面，项目自带18班幼儿园，地块东侧紧邻的哈罗深圳前海学校，是一所涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段的K12寄宿制的学校，学位超800名。