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福田作为深圳的城市中心，土地资源已经接近饱和，近年来鲜有新的楼盘入市，2020年和2021年分别仅有1个、3个住宅项目开盘。

今年福田的住宅供应稍微加大，截至到7月27日，共有5个住宅入市，已超过前两年的总和。

虽说福田住宅稀缺，但是在开盘去化率上可以看到一个有趣的现实，南北福田区域（以福华路为界）却是天差地别。

北区去化好的，比如海德园两次推售均当天售罄、深圳中心·天元也达到了9成左右（剩下少量大户型）；南区去化最好的中信城开红树湾才达到五成左右，刚好半数、还有某项目甚至在开盘当天只卖了2套。

同属福田，而且基本福田南部入市楼盘都可以算在核心区内，区位、配套不见得一定比北区楼盘差，但事实确是明显的摆在那里。

7月23日开盘的福田南另一新盘，目前归属于中信集团的中信城开红树湾，在正场还没开始的时候架势就已经非常足，网络上声音不断。唱好的“独一的红树林深圳湾景观资源”、“小高层低密度美好舒居”；唱衰的“临街一条臭水沟”、周边有建筑遮挡，低楼层的F/G/H/I/J户型几乎无视野可言。

说得好不如唱得好，唱得好不如实际做得好，不管网上尘嚣弥漫，开盘结果还是最后的证明。

项目备案单价最高到了16.1万/㎡，总价最高3760万/套，开盘当天320套房去化约160套，正好处在50%左右。市场还是遵循着“福田南难”的定律，这也确实比较让人费解。

但去化率不会骗人，现在深圳的购房人群都精打细算着。一切的结果都有着导致它的因素，抛开整体市场因素作用，现在天猫好房测评师带大家实地探盘项目，神仙？妖怪？且看且知。

天猫好房测评师实探福田红树湾，带你实地了解楼盘。中信城开红树湾府已开盘，备案单价最高到了16.1万/㎡，总价最高3760万/套，开盘当天去化约5成。

价格：备案均价9.92万/㎡，总价区间482-3760万/套

地铁：3号线

建设进度：临近封顶

中信城开红树湾位于福田区红花道与香樟道交汇处，在保税区最西部，距离福田CBD还有一定的车程。

项目西侧隔着新洲河就是红树林生态公园，西侧的中高层单位可以透过红树林生态公园眺望整个深圳湾。但同时，项目北边是一块公共服务用地（发电站），南边是工业厂房，周边还有一些二手房住宅。

图片来源：深圳乐居

整个小区呈围合式分布，项目分为A/B/C/D/E/F/G/H/I/J座，总房源共397户（安居房24户），户型套内建筑面积<90㎡有370户，占比93.20%，机动车位340个，容积率4.74。

小户型1-2房主要分布在H座、J座，从户型分布上来看，主力户型为102-119㎡的3房户型，135-143㎡的4房户型和60㎡的1房户型较少。

梯户比方面，多为2梯2户、2梯3户，H座多为小户型则是2梯6户。

2022.7.13天猫好房测评师拍摄

中信城开红树湾限高50米，只有15层高，天猫好房测评师7月13日实地踩盘时，发现项目已经建到15层，将封顶了。

项目距离已开通的地铁3号线益田站1.1公里、福保站1.3公里，走路需要花费一定时间。此外，项目距离规划的22号线福保西站步行约在1公里以内，不过真正开通运行估计还得等几年。

3号线福保站

教育配套方面，项目周边有福苑小学、福田外国语学校南校区初中部、福田区第八幼儿园（具体学区划分以教育局公布为准）。

商业配套方面，项目自带的商业和周边社区的底商可以满足日常基本购物需求，不过大型商业方面福保片区目前还是比较缺乏。

综合分析项目，优点是小面积、价位低好上车，福田住宅的稀缺性加上500多万的低总价还是相当具有吸引力的，但是缺点也很明显。

项目不足：

车位不足，规划的车位只有340，总户数有397户，车位比为1:0.85,后续可能会存在停车位紧张的情况；

好景观得挑户型，低楼层不一定能看到海，同时还要面对一条臭水沟；

河套地区没有车出行可能会相对不便，项目距离地铁均在1公里以上，步行需要15分钟，高峰期可能会产生拥堵；

福保片区目前缺乏大型商业，购物倚赖自带商业和周边的底商；

附近有大型高压变电站。

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