克而瑞房价深圳12月报告

  11月楼市大事记

SUN	MOU	TUE	WED	THU	FRI	SAT
		1	2   君临海域、新世界四季御园开盘	3   中海九号公馆开盘	4   旧改土地竞争激烈 或改变楼市格局	5
6	7	8	9   润创兴时代公寓开盘	10   山海津开盘	11	12
13	14	15	16	17	18	19
20	21	22   东都中央王座开盘	23   富通V都会开盘	24   传广州深圳房产税已制订试点方案	25   房贷利率回落 今年银行放贷已无望	26
27	28	29	30   坪山招商花园城、山语清晖花园等开盘

  焦点话题

  11月25日房贷利率回落 今年银行放贷已无望

  目前深圳多家银行已将首套住房贷款利率从上浮调至基准，二套住房贷款利率也回落到基准上浮10%。业内人士称，目前申请房贷预计要到2014年初才有可能发放贷款。

  据悉，今年进入9月份以后，深圳房贷市场额度持续吃紧，大部分银行开始大幅上调房贷利率。仅以房贷市场中主角中、农、工、建这四大行为例，首套住房贷款利率在基准上浮10%~15%，二套住房贷款利率至基准上浮20%，甚至更高。

  业内人士表示银行钱紧只是一部分原因。更关键的是，银行已经开始看空房地产后市，减少房贷额度更多是为了降低风险。

  市场动态

  11月4日旧改土地竞争激烈 或改变楼市格局

  11月4日晚间，中粮地产发布公告称，已借收购深圳锦峰集团有限公司所持锦峰城公司100%股权，介入深圳龙岗区龙城街道爱联社区的旧村改造项目。这是半月来中粮地产第二宗深圳旧改项目。

  《深圳市城市更新办法实施细则》2012年初出台以来，旧改项目开始大规模落实，现在正是建成开售的集中期。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺11月6日接受媒体采访表示，业界估计仅五大房企——华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越在深圳获取的旧改土地总面积已累计超千万平方米，加上其他品牌商的入场，将改变未来两三年深圳楼市的格局。

  旧改将成为深圳未来主要土地供应方式

  统计数据显示，深圳今年上半年共公告出让25块土地，不仅在土地出让的宗数上相当少，而且这其中大部分都为工业用地，今年前10个月，深圳仅有两宗住宅用地出让。新增土地“可怜”是房企争食旧改的重要推力。“通过城市更新以期对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，成为未来深圳最主要的土地供应方式。”这是今年10月深圳市规划和国土资源委员会下属研究中心在给市长的报告中的核心观点。

  旧改门槛不断提升

  旧改后的产品形态导致门槛高企。多数 旧改项目选择大型综合体这类高端产品形态，本身就有风险性。在人口稠密、经济发展水平高的区域是可行的，提供优质人居环境的同时也会拉动商业价值上涨。但在人口相对稀少、经济发展相对落后的区域，因消费人群的数量及消费能力有限，可能会导致综合体的空置和生意萧条。开发商目前选择综合体，事实上和旧改的成本息息相关，但是否能获得预期收益，有待观察。

  重大事件

  11月24日深圳首块农村用地 将于12.20公开出让

  近日深圳市土地房产交易中心表示，深圳首块原农村集体工业用地，将于12月20日进行公开出让。

  深圳宝安区凤凰社区将成为深圳首个原深圳“农村土地”入市试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米。将于12月20日进行公开出让。

  早在今年1月18日，深圳市规土委、经信委、住建局联合发布其制订的“1+6”系统文件，主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，该文件最大的亮点便是经国土部特批，原深圳“农村土地”可入市交易。

  CRIC认为深圳此次在农村集体土地入市流转方面迈出了关键一步，虽然不涉及转型及小产权房确权，但是对住宅市场也有着些许影响。这些影响主要是在产业配套方面，利益分配方案中，原农村集体经济组织仍然可以持有20%的产业配套物业，在配套物业中会有商业及产业配套住房，这部分产业配套住房主要是保障性住房，比如针对新型产业职工设定的租赁性用房，因此总体上看对住宅市场有影响，但影响力甚微。

  热点事件

  11月24日传广州深圳房产税已制订试点方案

  摘要：继上海、重庆2011年1月成为第一批房产税试点城市后，3年转眼过去，伴随着质疑和博弈，房产税第二波试点越来越近。

  目前广州、深圳等地方政府制订的试点方案已经成型。据一位参与方案制订的专家介绍，从制度设计上看，他们征收的对象是增量房而非存量房，但该人士并未透露税率等内容。

  事实上，十八届三中全会定调“立法并适时推进房产税改革”后，方向已经非常明确；而行动上也已在为扩大房产税试点铺路了，如国务院近期决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，发改委亦表示“尽快实现全国联网”等，而这些都是房产税扩围甚至在全国铺开的前提条件。

  十二月榜单

2013年12月深圳强烈推荐楼盘TOP10

排名	项目名称	开发企业	项目售价   (元/平米)	克而瑞指导价   (元/平米)	相差幅度	在榜时间	销售情况
1	深圳海航城	海航	15520	17805	15%	2月	新城中心区高拓展产品，去化较好的大体量综合体
2	东城中心花园	麟恒	20000	22541	13%	3月	价格合理，去化速度快
3	幸福城润园二期	永晋盈	22300	25001	12%	2月	属板块内旗舰楼盘，二期单位推出成交火热。
4	中海九号公馆	中海	60000	67145	12%	1月	本月开盘项目，主打联排别墅，开盘当天销售9成
5	润恒尚园	润恒尚园	25000	27821	11%	2月	连续两月去化情况全市前五
6	佳兆业城市广场	佳兆业	21000	23367	11%	4月	科技新城核心地段综合体、去化速度领跑全市
7	卓越皇后道名苑	卓越	26000	28884	11%	1月	项目属龙华新区旗舰项目，本月加推受市场热捧
8	京基滨河时代	京基	45000	49896	11%	1月	项目位处城市中心位置，开盘至今去化情况持续良好
9	京基云景梧桐	京基	43000	47601	11%	1月	市中心山景大宅、定价合理，去化迅速
10	君临海域	东港	35000	38741	11%	1月	市中心海景精装公寓，受益周边资源及商业等配套，有较大升值潜力

  强烈推荐楼盘：

  深圳海航城—地铁沿线大型城市综合体

  2013年11月对海航城项目的价格评级为强烈推荐。项目当前售价15000-18000元/平米，整体均价16125元/平米，低于板块11月均价17801元/㎡，由于项目价格定位合理且体量大、交通配套成熟，所以开盘受到市场重点关注。故克而瑞给予该项目评级为强烈推荐。

  项目平均成交总价与单价均低于版块内热销项目的总价与单价。项目定位瞄准关内区域及周围刚需型客源，价格定位合理，且项目是集合住宅、商业、商务办公、酒店式公寓及公共配套于一体的大型城市综合体，位于龙岗传统的商业区和已基本建成的龙岗中心城之间，交通配套成熟：自驾、公交、地铁均宜，目前周边环境待改善，距离市区较远，耗时相对较长，随着龙城中心城的成熟，未来发展价值可观。

  项目基本信息

总建面积	195,712㎡	地址	深圳市龙岗区深惠路与碧新路交会处
成交均价	16125元/㎡	售楼处电话	0755-23966666
推荐等级	强烈推荐	开放商	海航地产

  2013年12月深圳不推荐楼盘

排名	项目名称	开发企业	项目售价   (元/㎡)	克而瑞指导价   (元/㎡)	相差幅度	在榜时间	不推荐理由
1	嘉葆润金座	嘉葆润	50000	43129	-14%	1月	仅剩下80平3房单位在售，剩余单位选择少
2	锦绣御园	锦绣江南	21000	18482	-12%	4月	仅剩138平、163平和180平3-4房双拼单位，与周边幸福城润园项目相比，去化不理想
3	兰亭国际名园	其士金峰园	40000	35666	-11%	3月	城市主干线尾盘品质较差产品，且价格有所抬高，受旁边竞争项目影响较大
4	福东龙华府	福东龙	21000	18845	-10%	1月	项目尾盘，剩下单位选择少
5	紫瑞花园	紫瑞	27720	24917	-10%	3月	楼盘作为豪宅定位，但环境资源较差，且价格较高

  不推荐楼盘：

  紫瑞花园— 面临价格双从压力，去化缓慢

  2013年11月对紫瑞花园的价格评级为不推荐。该盘所处的布吉地区目前表现出以刚需购房者为主的特征，而本案剔除打折因素后，实际成交均价26953元/㎡，仍高于板块的成交均价。从销售上来看也明显滞销，CRIC对本项目价格评级为不推荐。

  本案的平均成交单价与总价大幅高出板块其他热销项目单价与总价。从布吉板块热销项目来看，该地区购房者较能接受的总价在220万左右。项目定位中高端物业，瞄准市区及板块内改善型置业者，但其大户型总价超过三百多万关口，这个总价超出该区域改善型客户对于中高端物业所能接受的280万左右的承受范围。导致该项目销量不理想，现存量房较多。

  项目基础信息

总建面积	100,140㎡	地址	深圳市龙岗区布吉街道办事处玉平大道东南侧
成交均价	26,953元/㎡	售楼处电话	0755-29988888
推荐等级	不推荐	开放商	紫瑞

  12月推荐等级上调项目

序号	项目名称	开发企业	报价	实际售价	克而瑞指导价 (12月)	推荐等级(11月)	推荐等级(12月)	上调理由
1	卓越皇后道名苑	卓越	26000	26000	28884	推荐	强烈推荐	项目属龙华新区旗舰项目，本月加推受市场热捧
2	万科麓城	万科	25000	25000	27511	推荐	强烈推荐	坂田板块万科地铁物业，精装户型受市场热捧
3	保利上城	保利	23000	22310	23214	谨慎推荐	推荐	本月加推小户型单位，重新受市场认可
4	昊海君悦大厦	耀都	20000	19600	19101	不推荐	谨慎推荐	市中心区商务公寓产品，本月价格有较大下降
5	万泽云顶香蜜湖	万泽	53000	53000	50045	不推荐	谨慎推荐	项目为首个进驻莲塘尾片区豪宅，周边竞品入市拉动市场关注

  强烈推荐

    卓越皇后道名苑— 龙华新区旗舰项目，受市场热捧

  2013年11月对卓越皇后道名苑的价格评级为强烈推荐。项目所在龙华板块目前便显出典型的刚需市场特征，在售项目均价为26000元/㎡。本案推出产品均为精装，价格合理，品质优越，月均去化量高，价格呈明显上涨态势，CRIC认为本项目值得购买。

  项目主打精装小户型产品，价格合理，板块升值空间较大。

  项目位于龙华板块，且紧靠地铁龙华线，具有较大升值潜力。该案主打89㎡小户型刚需产品，是版块内唯一精装楼盘且品质较高，价格合理，去化速度快。

  项目基础信息

总建面积	186,786㎡	地址	深圳市龙华新区大道与人民路交汇处
成交均价	26,000元/㎡	售楼处电话	0755-88609999
推荐等级	强烈推荐	开放商	卓越置业集团

  12月推荐等级下调项目

序号	项目名称	开发企业	报价	实际售价	克而瑞指导价 (12月)	推荐等级(11月)	推荐等级12月)	下调理由
1	嘉葆润金座	嘉葆润	50000	50000	43129	谨慎推荐	不推荐	项目尾盘，剩下单位选择少
2	兰亭国际名园	其士金峰园	40000	40000	35666	谨慎推荐	不推荐	城市主干线尾盘品质较差产品，且价格有所抬高，受旁边竞争项目影响较大
3	福东龙华府	福东龙	21000	21000	18845	谨慎推荐	不推荐	项目尾盘，剩下单位选择少
4	大东城	彭成	20000	20000	18288	推荐	谨慎推荐	城市新区尾盘产品，受旁边新开楼盘影响，性价比降低
5	深房御府	深房	21000	21000	19551	推荐	谨慎推荐	项目地处偏远，楼王单位在售，售价有明显上升
6	御锦公馆	绿洲丰和	36000	36000	34591	推荐	谨慎推荐	项目尾盘，剩下单位选择少
7	水木丹华	桑泰	31000	31000	30889	推荐	谨慎推荐	购房者对版块不认可，定价过高
8	远洋新干线	远洋	17000	17000	17501	强烈推荐	推荐	项目剩余单位不多，售价相对较高，去化减慢
9	颐安都会中央	颐安	22000	22000	22999	强烈推荐	推荐	项目本月提高售价，成交量下滑
10	万科广场	万科	22000	22000	23088	强烈推荐	推荐	本月加推127㎡单位，成交量小幅下滑

   谨慎推荐

    深房御府— 项目地处偏远，售价明显上升

  2013年11月对深房御府的价格下调评级为谨慎推荐。项目所在光明新区目前多数项目为中低端产品，本案均价为21000元/㎡，远高于周边竞品项目，楼盘地处偏远，主要客源仅为光明本地居民和周边科技园员工，购买力有限，楼王大户型在售价格升高，去化较慢。

  本案位于宝安区光明新区，地理位置较偏远，在市场认知中属于城市边缘区域，生活配套设施有待完善，且缺乏商业氛围。项目包含普通住宅、别墅两种建筑形态，现推出的楼王大户型产品价格明显高于开盘初期推出的小户型刚需产品，导致市场关注度降低，去化速度缓慢，应相应降低价格，与刚需小户型形成梯度，吸引购房者。

  项目基础信息

总建面积	240,377㎡	地址	深圳市宝安区光明新区公园路南侧、二十七号路北侧
成交均价	21,000元/㎡	售楼处电话	0755-29199999
推荐等级	谨慎推荐	开放商	深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

  12月新开盘项目

序号	项目名称	开发企业	区域	板块	产品	CRIC指导价
1	深房御府	深房	龙岗	龙城	226-336平别墅	30523
2	宏欣豪园	宏达	福田	沙头	79-183平2-4房	46002
3	朗钜云尚公馆	朗钜	福田	南园	48-55平、59-65平复式两房、76-86平复式四房	52001
4	恒大国香山	恒大	龙岗	南湾	89平精装3-5房	26001
5	大族河山	大族基业	龙岗	南湾	75-88平3-4房	19001

   强烈推荐

    恒大国香山—恒大进驻深圳首个物业，高拓展精装引关注

  2013年11月对恒大国香山的价格评级为强烈推荐。项目所在南湾板块目前便显出典型的刚需市场特征，该项目指导均价为26000元/㎡。本案前期宣传到位，市场反响较好。

  本案作为恒大首个进军深圳项目，周边依山傍水景观优美，该项目由国际顶尖团队设计，小区内配套设施设计精美；本期推出精装高拓展产品瞄准关内区域及周边刚需型客户为区域市场稀缺。预计年底推出后引市场热捧。

  项目基础信息

总建面积	355269㎡	地址	深圳市龙岗区丹平快速丹沙路出口
成交均价	——	售楼处电话	0755-233338888
推荐等级	强烈推荐	开放商	恒大地产

  克而瑞房价 全国市场

  1. 全国一手房价格指数

全国一手房交易价格指数表

日期	指数	环比	同比
2012.11	983.8	1.12%	-0.35%
2012.12	989.5	0.58%	1.02%
2013.01	1000.0	1.06%	4.09%
2013.02	1006.3	0.63%	5.91%
2013.03	1015.9	0.96%	7.24%
2013.04	1027.4	1.13%	8.86%
2013.05	1037.8	1.00%	9.65%
2013.06	1041.8	0.39%	10.50%
2013.07	1050.5	0.84%	11.36%
2013.08	1061.8	1.08%	11.16%
2013.09	1066.2	0.42%	10.41%
2013.10	1075.1	0.83%	10.50%
2013.11	1083.3	0.77%	10.11%

  2013年11月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1083.3点，较上月上升8.2点，环比上涨0.77%，涨幅较上月缩小了0.06个百分点，同比上涨10.11%。

  经统计，监控的288个主要城市中，共有216个城市一手房交易价格出现上涨，72个城市指数环比出现不同程度下跌。全国31个省级行政区域中，仅青海省、浙江省、贵州省和甘肃省四个区域一手房交易价格指数环比有下降，其它省级行政区域一手房交易价格指数环比均值稳中有升。

  2. 全国二手房价格指数

  全国二手房交易价格指数表

日期	指数	环比	同比
2012.11	994.3	0.48%	-0.44%
2012.12	999.0	0.47%	0.54%
2013.01	1000.0	0.10%	1.58%
2013.02	1002.6	0.26%	3.06%
2013.03	1006.3	0.37%	3.86%
2013.04	1008.5	0.22%	4.07%
2013.05	1009.5	0.10%	4.10%
2013.06	1012.3	0.28%	4.28%
2013.07	1016.4	0.40%	4.20%
2013.08	1018.9	0.24%	3.98%
2013.09	1028.5	0.94%	4.47%
2013.10	1037.6	0.89%	4.85%
2013.11	1049.1	1.10%	5.50%

  2013年11月，中国城市住房价格288指数——二手房价格60指数为1049.1点，较上月上升11.5点，环比上涨1.10%，涨幅较上月扩大了0.21个百分点，同比上涨5.50%。二手房价格60指数环比数据延续了近一年来的上涨走势。

  监控的60个城市中，共有56个城市指数出现环比上涨，占监控范围的九成以上。其中，湖南衡阳以3.00%位居涨幅首位，新疆乌鲁木齐、广东东莞、黑龙江齐齐哈尔、江苏苏州等四城市分别以2.34%、2.10%、2.00%和1.84%的涨幅列二至五位。

  此外，共有4个城市指数环比出现不同程度下跌。其中，山西大同跌幅最为明显，环比下跌0.38%，而青海西宁、陕西咸阳、内蒙古包头环比分别下跌0.30%、0.04%、0.01%。

  深圳指数报告

  1. 深圳一手房价格指数

  价格指数：12月延续上涨态势，关内豪宅领涨全市

  2013年11月，深圳一手房价格指数为1100.9点，上升了6点，环比上涨0.65%，涨幅较上月缩小了0.1个百分点，同比上涨10.55%。

  继10月“深八条”后本月传出银行停贷消息， 导致楼市产生末班车效应，部分高端楼盘加紧出货，在一些高端产品入市影响下，11月份深圳价格指数延续前几个月上涨趋势。预计接下来的12月份，临近岁末，市场将逐步转冷，深圳的价格指数将有所回落。

  近期深圳一手房价格指数走势图

 

 

  2. 深圳二手房价格指数：本月市场成交价格持续上涨

  价格指数：市场负面预期不断加重，二手住宅买家继续观望

  2013年11月，深圳二手房价格指数为1049.1点，较上月上升了11.5点，环比上涨1.10%，涨幅较上月增加了23.6个百分点，同比上涨5.05%。

  11月份提高二套房贷利率等政策并未对购房成本造成实质性影响，但是银行贷款收紧的不利消息在年末的房地产市场上，对刚需群体形成持续性压力，刚需住宅成交下降。但高端需求并未受到太大影响，因此使成交结构产生变化，导致二手房价格持续上涨。

  近期深圳二手房价格指数走势图