正文

龙岗大运那个曾经剑指“深圳第一高楼”地块，最近又有了新动静。

距离华润置地花70.45亿元拿下这块地才过了一个月余，官方就在6月8日发布了分宗方案公示。

简单说，原来的一整块大地，现在要拆成六块小地。其中四块是住宅，一块是纯商业，还有一块是幼儿园。

这个曾经差点建起“中国第一高楼”的项目，正在华润手里一点点变成现实。

一块地变六块，四块住宅打头阵

根据6月8日公布的方案，G01046-0106宗地将分成六个独立地块：

宗地1（住宅）：约2.5万㎡，建面6.5万㎡，其中住宅6.5万㎡，带100平商业。

宗地2（幼儿园）：约2720㎡，建9个班的幼儿园，建好交给政府。

宗地3（住宅）：约2.1万㎡，建面6.5万㎡，住宅约6.45万㎡，带600㎡商业。

宗地4（住宅）：约5.6万㎡，建面13.1万㎡，住宅约12.55万㎡，这块最大。还配建社区活动室、托儿所、长者服务中心等。

宗地5（纯商业）：约4.8万㎡，建面15.7万㎡，包括11.6万㎡的集中商业、2.5万㎡的酒店，还有1.5万㎡的文化活动中心。土地使用期40年。

宗地6（住宅）：约1.6万㎡，建面5.5万㎡，住宅约5万㎡，配建12班幼儿园和托儿所。

四块住宅加起来，正好是之前说的30.56万平方米。

从“第一高楼”梦碎，到华润接盘

这块地的故事，在深圳市场广为流传。

2017年，世茂集团以239.43亿天价拿下大运多宗地块，豪迈扬言要建一座约700米的“中国第一高楼”，定名“深港国际中心”。

出让前深港国际中心现状。2025.07

接着，最高的那栋写字楼高度越砍越低；后来世茂资金链断，项目在2022年全面停工，已经卖出去的几栋公寓一度陷入停滞，再后来被安居建业集团接盘；剩余地块经历多次拍卖，都没人敢接规划。

停工近三年，2025年10月，传龙岗区政府花了68个亿收储化险；同年11月，规划调整计划公示，新增30.6万㎡住宅，直至挂牌出让。

今年5月6日，华润置地以底价70.45亿元成功竞得核心地块。

图源：深圳交易集团

和世茂当年一心要盖摩天大楼不同，华润这次走的是“以住养商”的路子。

住宅面积占了将近三分之二，达到30.56万平方米，商业面积则压缩到14.35万平方米。

最大的变化是，不仅增加了住宅比例，容积率也从原来的约4.17降到了3.26，一个舒适大社区跃然纸上。

商业地块要求很“顶”，但可能不是万象城

这块纯商业用地（宗地5）一直是最受关注的。

根据出让条件，它要建约11.6万平方米的集中商业和2.5万平方米的酒店，而且不能卖，华润必须自己持有运营。

官方对商业运营的品牌还提了很高的要求：

引进的高端国际零售品牌须入选Brand Finance发布的《Luxury & Premium 50 2025》榜单前二十名；

国际一线户外运动品牌须入选中商产业研究院发布的《2025年中国最喜爱的户外用品品牌排行榜》榜单前二十名。

对于首店经济也有明文：

开业3年内，要招来不少于30家国际国内知名品牌的全国、华南、深圳或龙岗首店/旗舰店。

最关键的一点：“商业运营方所在集团2024年营收不能低于50亿元。”

据华润万象生活2025年全年业绩报告，商业航道整体收入为69.06亿元。

很多人一看这条件，第一反应就是“这不就是万象城吗？”，毕竟万象城才扛得住这么高的顶奢门槛。

不过，乐居君向内部人士求证后了解到，这个项目大概率不是万象城，而是华润的另一个商业产品线——“万象汇”。

根据公开资料显示，华润万象汇的产品定位是区域级商业中心，以“首店经济”策略，引入大量区域首店、品牌概念店及特色品牌，提升商业活力和吸引力。

这就和发展协议对上了。万象汇的定位偏中高端家庭和区域消费，通常不会硬磕那么多顶奢品牌。

那这些招商条件怎么兑现？

业内人士分析，可能是政府在出让时设了一个“高标准线”，实际操作中华润会根据市场灵活调整，或者部分指标会放到后续其他地块里消化。

但不管最终挂什么牌子，有一点可以肯定：

这块地跟华润现有的大运天地只隔一条路，加上无缝接驳深惠城际大运北站，地铁23号线和16号线轨道范围内，未来会是一个真正的TOD商业体。

拿地当天就开工，户型全是四房起

华润的动作十分迅速。据传，拿地当天就已经火速动工了。

根据出让条件，住宅部分1年内开工、4年内竣工；商业和酒店可以宽限到2.5年内开工、6年内竣工。

项目整体分四期开发，商业和写字楼放在最后一期。一期工程已经在原世茂售楼部位置启动。

户型方面，据说主打纯四房改善社区，大概有120㎡、140㎡、160-180㎡，以及200-300㎡的大平层（具体以实际为准）。

规划上还有个亮点，青春路会做下沉处理，这样一来能腾出超过6公顷的集中绿地公园，跟旁边的青春湖连成一片，总共形成超过13公顷的生态开放空间。

地面之下，新规划对接了深惠城际大运北站出入口，打造一个轨道接驳的立体城市系统，让公共交通真正融入到社区里。

总的来说，华润这个项目住宅先行、商业压轴。

住宅部分主打改善大户型，快速回血；商业部分虽然招商门槛很高，但内部消息指向很可能是万象汇，而不是大家猜的万象城。

至于最后到底是“汇”还是“城”，或者有没有“超纲”操作，等官宣就知道了。