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4月18日，深圳最大棚改项目——福田区南华村棚改项目启动集中交付。

南华村棚改，是福田区河湾北片区改造项目，回迁小区御水华府迎来首批业主交付入住。

经过7年等待，2727户居民正式“回归”新家园，为超大城市中心城区老旧小区更新提供了鲜活样本。

华润代建，规模超华富村

南华村项目位于滨河大道与华强南路交叉口东南侧。

回溯项目的改造拆迁之路，相对而言是十分顺畅的：

2017年启动意愿征集；2018年8月项目确认实施主体；2019年4月项目纳入全市棚户区改造年度计划；2021年6月项目取得规划批复。

项目改造范围用地面积170259.1㎡，拆除用地面积162291.9㎡，开发建设用地面积104463㎡，规划容积为614155㎡，规划容积率5.9。

项目为2017年福田区开展改造意愿征集的几个小区之一，并同时被纳福田区的重点开展改造工作的老旧小区，位于河套-福保片区。

尤其是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，落马洲河套地区发展提速，南华村因为区位优势，再加上占地面积超过16万㎡，远超之前号称“棚改第一村”的华富村改造规模，受到市区两级政府的高度重视。

项目实施主体为深圳市福田投资控股有限公司全资控股子公司——深圳市福田福河开发建设有限公司，并且由华润置地代建，从外观和品质上，与华富村看齐。

南华村交付现场。图源社交媒体@橙子

福田首个大型配售型保障房

南华村棚改备受关注，除了规模与区位等战略意义，更重要的一点，它将是福田首个大型配售型保障房。

根据规划，南华村棚改分为三个地块开发。回迁安置区位于02、03地块备案名为南华新苑（用地号B123-0078宗地、B123-0079宗地），现名为御水华府。

御水华府。图源社交平台@jessicjj

保障性住房位于01地块，定名为福萃苑（用地号B123-0077宗地）。据官方微信公众号“南华棚改”早前消息，01地块配置了3000多套的保障性人才住房。

在深圳公布的2023年存量住宅清单中，对于福萃苑的用地规划为“共有产权住房”，而官方对共有产权住房的定义为“对应我市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房”。

01地块配售型保障房用地面积约4.2万平方米，建面超28万平方米，规划容积率6.7。项目建成后可释放保障性住房3450套，规划建设5栋（7个单元），最大楼高53层、地下3层，将提供学位3940个。

南华村棚改项目空间示意图，箭头所示为保障房

04地块为教育用地，配置了九年一贯制学校，以及整个项目建设两所幼儿园。

乐居摄于2024.02.27

项目具体位于滨河大道以南河套地段，靠近地铁7号线赤尾站、华强南站，附近有京基御景华城小区，华强南商业中心，且紧挨着赤尾村。

尽管周边居住环境一般，但胜在地铁公交出行便捷，区位和价格上具备有十分大的吸引力。

深圳配售型保障房政策出台

2025年5月28日，深圳市住房和建设局发布了《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，并于今年1月23日正式官宣：3月1日起落地施行。

该管理办法解答了配售型保障房核心：永久封闭+小户型+现房配售。

什么人可以申请？

1、申请人及共同申请人需是深户。

共同申请人为现役军人、港澳台居民或者在就读全日制学校期间将户籍迁出本市的未满十八周岁的子女，不受户籍限制。

2、申请人在本市缴纳社保满5年。

人才引进迁户核准条件社保满3年。

3、在本市无自有住房。

申请受理日前3年内未在本市转让过、分割过房产。

如果不想要了怎么办？

购房满3年后可申请退出，政府回购价按“原购买价x（1-1%x持有年限）”计算，例如持有5年回购价为原价的95%。

户型明确以一居室、两居室为主（占比超70%），严控三居室比例（如罗湖悦峰尊府三房仅占25%）。

单套面积普遍在70㎡以下，降低总价门槛，确保支付能力与居住需求平衡。

将采取“资格预审（2年有效）-项目认购-公证摇号选房”模式，并且资格审核前置，以提高效率。

摄于2024.06，图源首轮哥

据此前媒体的曝光，目前深圳有两个项目，基本达到配售的条件，分别是罗湖悦峰尊府，以及此次回迁交付的福田南华村棚改。

据悉，悦峰尊府前身为罗湖区“二线插花地”棚户区改造项目木棉岭片区01-02地块，规划套数1152套，其中一房约384套、两房约480套、三房约288套。

项目包括2栋住宅，均为146米、51层的超高层，预计使用率不会太高。

已经是现房状态的悦峰尊府，极大概率成为深圳首个配售项目。

虽然官方暂未定价，而参考广州配售型保障房的定价策略，市场价4-5折，市场传言预计配售价格将在3万/㎡左右，供参考。（请以官方最终配售通告为准）

整合来源：合一城市更新、深圳乐居