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还记得前段日子，乐居君聊过的深圳那几个“骨折价”豪宅法拍吗？

润玺一期、东海花园二期福禄居、香域中央，起拍价7-8万/㎡，当时大家以为“平民价上车深圳豪宅的机会来了”。

结果呢？

起拍价很亲民，但是法拍过程看起来并不简单。

这几套法拍房，少的10人报名，最多的19个人报名，最低成交溢价率39%，最高的直接翻番还不止，数十次的延时，你追我赶。

1000万+起拍，3000万+成交的深圳法拍豪宅，到底谁在“捡漏”？

01 开拍3分钟猛砸近1300万，溢价直接翻番

14日上午10点，香蜜湖豪宅上演“疯狂的法拍”！

一套香蜜湖香域中央花园10栋8楼法拍房开拍，建面203.62㎡，起拍总价约1504万，单价7.5万/㎡。

开拍才3分钟，有人直接加价约1260万，一把举过2800万线！

最终，18名富豪经过35轮竞价厮杀，14次的延时，今日以总价约3356万落槌成交，溢价率123%，单价约16.53万/㎡，已接近市场价。

这场“疯狂的法拍”，围观人数突破2.2万人。

为什么这么猛？ 

有网友提出疑问，这会不会是托，举一次就跑了？！

无论是不是“有意为之”，这套法拍房背后涉及一笔超1714万及利息的金融借贷纠纷，银行急着回笼资金，起拍价直接打到地板。

在深圳APEC的铺天盖地宣传之下，香蜜湖板块的价值预期看涨，而香域中央又是紧邻金融城的传统豪宅。

区位+学位+前景buff叠满，7.5万/㎡的上车机会，这不得冲……

结果就是一顿猛抢，溢价率直接拉满。

贝壳平台显示小区挂牌均价约20万/㎡，今年2月实际成交均价也有18.27万/㎡，起拍价相当于打了3.7折。

但法拍的定价逻辑，从来都不是根据市场体系，而是银行的债务数字与变现速度策略。

起始价低是为了吸引竞买人参与，多人竞买的情况下，成交价未必会很“笋”！

02 高溢价也要拿下的法拍豪宅，买家图什么?

上个礼拜，一套约121㎡的润玺一期花园法拍房，被19位富豪围猎77轮竞价，竞拍期间48次延时，最终以约1360万元落槌，溢价率39%。比市场评估价足足高出100多万。

但是，翻开查档册，这套建面约121平米的三房两厅，当年登记购入价约1576万元，如今起拍价977万元，折合单价仅约8万/㎡，账面上已经蒸发了约38%，相当于6折起拍。

尽管最后成交价格比市场评估价还高，但是弥补了当年没“抢到新房”的遗憾？

润玺一期这套拍卖还不算曲折，福田香蜜湖的东海花园二期福禄居，背后藏着一个更离谱的故事。

这套168㎡五房，起拍价1202万，单价7.15万/㎡，4月14日成功拍出。

但原业主玩了个“花活”——一房五押，反复抵押了五次，债权人有银行也有民间借贷人。

这房子被多家法院轮候查封，债权顺位清单很长。

4月14日上午开拍，10名竞买人厮杀62轮，最终以1880万成交，超过起拍价678万，溢价率56%，折合单价约11.2万/㎡。

算捡漏吗？ 

比市场价高出约300万，或许买家图的就是“香蜜湖老牌豪宅”的稀缺身份，还有香蜜湖金融城的升值前景。

此外，东海花园的对口共享学区是深圳外国语和东海实验小学，在福田香蜜湖片区也是数一数二的优质教育。

其中东海实验小学近年来因为升学率，身价水涨船高，严谨的教学质量及集中的生源，也让学校赢得好口碑，在部分家长眼里，不比深圳外国语小学逊色。（最新学区划分请结合福田教育局公示，仅供参考）

03 近两年深圳豪宅法拍：越贵越好卖？

一个共同规律： 这三套房子，起拍价一个比一个低，落槌价一个比一个高。

起拍价是银行定的“骨折价”，落槌价是富豪们用真金白银投出来的“市场价”。中间差价就是博弈空间，起拍越低，吸引的人越多，溢价就越夸张。

实际上，这场“富豪狂欢”已经不是一天两天了。

中指研究院发布监测数据显示，2025年深圳法拍住宅成交1746套，清仓率63.9%，成交折价率93.8%，成交均价48586元/㎡，多项指标领跑全国。

2026年1月更是夸张，成交281套，同比大涨41.92%，总成交金额16.26亿元，同比增8.83%。

在全国法拍房“量价齐跌”的大背景下，高价豪宅反而走出了独立行情。

全国法拍房平均折价率只有74.1%（相当于评估价的7.4折），而深圳豪宅法拍动不动溢价几十甚至上百个百分点。

去年10月，华侨城纯水岸一栋别墅以3.64亿成交，单价57万/㎡，刷新全国法拍住宅总价纪录。

竞拍持续4个多小时，118轮竞价，19.2万人围观，6位买家从2.15亿起拍一路怼到3.64亿。但即便如此，买家还是被认为“捡漏了”，因为这套别墅两年前曾以6.8亿挂牌。

至于“捡漏”的定义嘛，起拍价看着像白菜，落槌价告诉你什么叫“富豪的消费升级”。