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近日，深圳市官方一连串大动作，通过规划调整，9宗非住宅用地调整成了二类居住用地，一次性释放了约23万平方米宅地储备！

其中，光明工业用地改住宅 ，宝安沙井商业用地改住宅，南山西丽龙珠地区交通设施用地改住宅 ，龙华民治商业用地改住宅 ，龙华大浪医疗卫生用地改住宅……

“商业改住宅”大换血

9地块释放约23万方住宅用地

深圳此次土地规划调整涉及9宗宅地，涵盖南山区、宝安区、龙华区、光明区，通过功能用地转换释放住宅储备。

具体来看分布在：

南山区1宗，位于西丽龙珠片区车管所旁，原4.83万平方米的交通用地转住宅用地；其中，DY01单元规划为二类居住用地、教育设施用地”，总用地面积109244平方米，建筑总量为40万平方米，配建一所九年一贯制学校，不少于72班。

宝安区1宗，位于沙井鸿荣源禧园旁，1.92万平方米商办用地改住宅用地，容积率“4.0”，配套9班幼儿园、托育机构等。

光明中心区本次调整包括D2-7-1、D2-7-2等5个地块。

是这次光明拿出“压舱底”宝藏用地，这块居住用地位于凤凰城中心区，位于金地峰境瑞府旁；

原为工业用地，其中D2-7-4地块，调整为为二类居住用地（R2），用地面积35000平方米，容积率调整为3.7。

此外，光明区还有涉及玉塘1宗、李松荫4宗统筹整备留用地，将释放7.62万平方米的住宅储备，择机上架。

龙华区，2宗地块，分别是上塘长城里程家园旁2.9万平方米医疗用地，摇身一变，成为二类居住用地；另一块则是位于梅林关书香门第旁2.18万平方米的商办用地调整为二类居住用地。

也是这一波大动作中，关注度较高的两宗地块，因为在名校学区范围内。

龙华“名校学区”

又多了2个住宅新房储备

龙华梅林关“商业改住宅”地块，通过媒体的曝光，未上货架热度已经起来。

本次规调涉及基础信息有：

龙华新城核心地区，40-04地块用地面积为22050平方米，用地性质为商业性办公用地（C2），容积率“2.5”；

调整后，用地面积由22050平方米调整为21820平方米，用地性质由商业性办公用地（C2）调整为二类居住用地（R2），容积率由“2.5”调整为“2.8”等。

从地块基础数据来看，占地面积约2.182万平米，体量并不大，但是容积率只有2.8，这居住的舒适度一下子拉满。

地块东北侧与书香门第相邻，西南边与新区大道接壤；交通上靠近民乐地铁站，一站距离便能抵达福田上梅林，自驾梅观路南下福田，十来分钟可抵达金融中心。

周边的绿化公园、购物中心上河坊都在步行范围之内，一墙之隔就是配套的书香小学。更重要的是，在深圳外国语学校龙华学校初中部的大学区内，这已经让不少家长蠢蠢欲动（最终学位划分请以官方公示为准）。

龙华教育局。截图日期2025.04.25

这个地块的区位、配套优势都较为显著。

眼下深外龙学区范围内，多个新盘住宅陆续宣布出清，接下来除了中洲迎玺将推出三期，华润超核、紫云府等陆续交付，片区内已经没有新房。

深外龙华初中学区内，这个地块的项目，位于深港科创走廊门户，大概率无销售限价，或成为黑马。

另外一宗住宅用地，龙华区大浪街道核心区内，具体位置是龙华上塘片区，东接长城里家园，北邻和平学校；其中有一块用地调整前是医疗卫生用地，调整后变成二类居住用地。

01-13地块用地面积由42366平方米调整为38396平方米，用地性质由医疗卫生用地（GIC4）调整为二类居住用地（R2），容积率由“-”调整为“3.9”。

此外，扩大01-07教育用地面积至18368平方米，将西侧的另一宗小面积居住用地，01-08地块面积由13424平方米调整为12932平方米，其余指标不变。

地块东边是长城里家园，刚交付不久的新盘卓越柏奕府位于地块北面，西面邻近福龙路。

同样的，这块地也有龙华名校的加持，位于龙华区实验学校初中部学区划分内。

圆圈即是地块所在。图源龙华教育局

地块周边分布多个二手楼盘及次新盘，居住氛围浓厚，如曾经的龙华地王中海锦城，盛名一时的小产权房“顶流”恒裕上麟府，一己之力拉高上塘房价的金茂府，还有潜龙曼海宁、中海汇德里等，还有整装待发的全新住宅盘，岳盟旧改塘城壹号花园。

综合来说，所在的上塘及红山片区，是龙华居住面貌最佳的位置，区内天虹商场、红山6979商业、简上体育中心等配套资源完善。

这么来看，片区用地开发率几近满载，这两宗地块调整为低密度开发，也就非常合理。预测除了梅林关宅地之外，这宗地块的热度也不会低。

今年龙岗大运地块高溢价成交，已催热大运板块在市场关注度，年内南山区、龙华区土拍或进一步推高市场预期，刺激改善型需求释放。