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  8月16日，南海的伏季休渔结束，身在都市的蛇口渔民们依旧延续祖辈们习惯，出海劳作，在秋日里收获一份来自大海的馈赠。

  一公里外的蛇口海鲜市场，人头攒动，有经验的食客懂得，开海尝鲜自然要去最接近大海的地方。

  这一公里的沿途，偶尔会有推着小拖车的渔民向路人兜售散货，顺便携带了大海的味道。

  所以，敏感的鼻子不用导航，顺着蛇口老街向前，往右转入湾厦路，走到尽头，便是渔人码头所在地。

  对，是所在地，原来的渔人码头之上，如今已耸立起三栋建筑，其中两栋的玻璃幕墙也已经逐层向上安装。

  这便是蜕变中渔人码头的模样，一个未来会成为蛇口滨海地标的综合体——华侨城·新玺。

  如今湾厦路的最南段已被铁丝网围挡，能够进入码头的只有新玺工程方和渔民，还有验资3000万的意向购房者。

  回顾深圳楼市史上验资千万才能看房的公寓，有2011年验资1000万现金（2000万股票或理财产品）的深圳湾1号，2019年验资2000万的深圳中心天元T7栋公寓。

  如今华侨城·新玺的验资额度再度攀升，看房需验资3000万股票或者理财（或者1000万现金），华侨城意欲打造的滨海地标到底长什么样？

  一、项目实探

  2018年初，华侨城拿下渔人码头的旧改项目，乐居团队当年的实探留下了的“都市中最后一个渔港”珍贵影像。

  参考阅读：《刚刚，华侨城拿下渔人码头旧改，要建17万方综合体》

  2018年4月，渔人码头正式开拆。4年之后，码头北岸热闹的买卖场景已不复存在，停泊在海湾中的渔船依旧密密麻麻。抬头向上，华侨城新玺伫立其间。

  渔人码头旧改项目占地2.5万㎡，规划总建面约17.6万㎡的商业、商务办公、公寓、酒店综合体，其中公寓建面5.1万㎡。项目分两期开发、共3栋建筑，一期为一栋的一二、三四单元2栋建筑，38层的公寓和商办，建筑高度约156.5米＋171.1米；二期为二栋，57层的办公及酒店综合楼，建筑高度约为250米。

  一期已于8月30日封顶，样板间已经开放。营销中心和样板间则是操刀过深圳湾悦府、万科瑧湾汇和侨城一号的著名华人设计师程绍正韬，传达的是雅致的东方美学风。新玺的建筑设计是著名的德国建筑事务所gmp 。

  项目本就是风景，同时也享有“270°的海景”，其南、西、北三侧被海环绕，西侧和北侧是内海湾，西南方向视野最开阔，可遥望香港的山脉和太子湾邮轮母港。

  据销售人员公布的资料显示，享受最开阔景观的是最前排楼王单位是一栋一单元33-38楼的475平01户型，五房五卫，含四间套房、一间书房。为了照顾景观，主卧被设在客厅旁，且位于整套房的西侧。

  其他两种400平以上的大户型（404㎡、409㎡）分在三四单元高区33-38楼的东西端头位置。

  其次是分布在一栋一二单元6-32层东西端头位置的353㎡和346㎡户型。

  另有200平以上的四种户型：259㎡分布于1栋二单元高区33-38层；280㎡分布于三单元西端头中区的24-32层；230-238㎡、221-227㎡分别位于一二、三四单元的中间位置。

  从现场幕墙搭建的情况看，一栋的一二单元，均带景观阳台，三四单元24层以下无景观阳台。

  新玺东侧和东北侧分别为南海玫瑰园三期（层高23）、半岛城邦一期（层高29）、和半岛城邦二期（层高48）。一栋高区超过南海玫瑰园三期和半岛城邦一期的楼层也可以看到东南侧的山海景观。

  规划高度250米的二期未来建成之后，超过半岛城邦各期的高层，可以360°看海。

  自身配套方面，新玺底层配建了裙楼，1-2层为架空层，据介绍是与周边滨海长廊联为一体的城市花园，3-4层为商业，5层是业主专属的会所，其中规划的最大的亮点是，会有650平的悬空海景泳池。

  附近的半岛城邦三期也配建了空中泳池，位于地面一层的健身会所之上。

  未来随着新玺规划的商业、以及半岛四期的盒子商业的落地成熟，该片区缺乏综合商业配套的局面将会改观，还可以与两公里外的海上世界，和建设中的太子湾K11、兰桂坊形成蛇口滨海商业圈。

  新玺周边是15公里的休闲滨海长廊，设置的是人与自行车通行的慢行系统，直通新玺的机动车道目前仅有湾厦路，现阶段还在承担渔获出口的功能，湾厦路末端入口处有一座中石化油站，附近的主干道也只有望海路一条，以上均是交通承压因素。公共交通方面，最近的地铁站东角头距离项目约800米。

  教育配套方面，新玺所属的蛇口片区是深圳国际化氛围最浓厚的地方，沿滨海盘点，国际学校/幼儿园有：蛇口国际学校、半岛城邦幼儿园（鲸山校区）、南山中英文实验部；普惠幼儿园：半岛城邦幼儿园（半岛城邦二期）、南海蓓蕾幼儿园、玺乐幼儿园，私立非普惠：半岛幼儿园、招商双玺幼儿园；公立学校有南外滨海学校、育才太子湾学校，招商太子湾学校(建设中)。

  新玺未来会与周边建筑：深圳湾大桥、歌剧院（待建设）、半岛城邦、南海玫瑰园、招商双玺、海上世界文化艺术中心以及太子湾总部城市群（建设中）、邮轮母港共同形成“海上看深圳”的封面景观。

  华侨城沿深圳海岸线打造的欢乐海岸、欢乐港湾都是家喻户晓的地标，新玺就建筑设计和一线临海的位置，成为地标毋容置疑。

  不过公众眼中的地标景观，会是买家眼中的优质豪宅资产吗？

  二、深圳公寓停批之后，蛇口片区公寓后市如何？

  2020年7月31日下午，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止商务公寓的审批通知》：全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

  今年3月3日，深圳市规划和自然资源局发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部条款修订公开展示的通告，其中一个重点是，删除了C1商业用地中关于适建商务公寓的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了商务公寓。

  商务公寓停批之后，“绝版公寓”成为中介们惯用的推广话语。即使商务公寓进入存量市场，也并不意味着全部变得稀缺、更有价值，产品本身好坏、区位优劣是衡量市场价值高低的重要因素。回看过去，深圳销售火热的公寓，深圳湾1号，瑞府均是如此。

  深圳滨海留给豪宅的地块所剩无几，待建设的还有新玺附近的半岛城邦五期、深圳湾中心河出海口的佳兆业地块，新玺的建设进展已经超过前两者，区别在于性质。新玺即将推售的160余套商务公寓是现阶段深圳市场上稀缺的滨海大户型海景豪宅。

  与新玺性质相同的，要沿着蛇口滨海沿线继续向西寻找，太子湾片区，以及前海区域均有商务公寓在售或在建。据不完全统计太子湾片区在售的公寓有湾境、湾樽、豫玺等。

  前几年，太子湾片区的太子湾湾玺分批销售，每次销售一空，引发舆论热议，如今已入伙。

  与太子湾片区公寓群隔海相望、自成一体的华侨城·新玺会表现如何呢？