近日，深圳对第二批集中供地的22宗宅地进行了重新挂牌，并定于9月28日集中出让。据悉，第二批集中出让地块与此前内容相同，涉及前海1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗，22宗宅地，总用地面积约83.38公顷，挂牌起始价约为421.98亿元。

  自今年国家推行“供地两集中”政策以来，部分重点城市，遭遇了新一轮房企扎堆抢地热潮，一度使“集中供地”成为“集中抢地”。对此，各地陆续调整了第二批供地出让规则，而此次深圳供地内容具有多点突破性，被业内称之为“史上最严土拍”。

  政府对供地细则“精雕细琢”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端表示，此次深圳土地出让新规释放出很强的信号：其一，深圳要建立起“地价-房价”联动控制商品房的新模式，更加强调楼市的公共属性，而非市场化。其二，深圳首提“降低新房价格”。未来，随着新房、二手房价格联动控制机制形成，“深圳的房子几乎不存在反弹可能性了”。

  中新经纬客户端就此次深圳“宅地返场”具体内容梳理后发现，深圳此次土地出让条件的规则变动，主要集中在竞买人资质条件、土地竞价方式、购地资金审查机制、明确下调住房销售限价等多个方向。

  首先，此次新规重点打击了“马甲”拿地，要求拍地企业必须具有房地产开发资质，同一企业及其控股公司，不得参加同一宗土地竞买；同一企业及其控股公司，本批次最多可竞得3宗用地。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进形象地将其称之为房企的“土地限购调控”。他指出，对拿地资质的细化规定，限制了一些金融机构参与联合拿地的动作，从而防止了违规资金流入楼市。对于房企拿地数量上限的约束，也使房企不可能再“放飞自我”任性拍地。

  “这两个规定是深圳首创，进一步体现出深圳土地出让政策越做越细，值得全国其他城市学习。”严跃进表示。

  其次，深圳不仅要对拍地主体进行审查，对企业购地资金也要严格管控。土地竞买申请人必须承诺购地资金使用的是合规自有资金。如若违规，必有重罚。

  此次新规同时调整了土地溢价率，即在保证土地挂牌起始价不变前提下，相应地块的溢价率上限大幅下降，由45%下调至15%。如果溢价率触及上限，新规将采取差异化的竞拍规则：如南山、龙华两宗全年期自持租赁住房地块将直接摇号确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

  李嘉宇表示，南山区和龙华区在深圳是房价较高的热点片区。这一次供地计划，政府愿意牺牲地价，将优质地块拿出来鼓励企业做全自持租赁住房，彰显出深圳调整住房供应结构，增加租赁住房供应“是真下决心”。

  同时，他也指出，“客观上，深圳刚刚正式发布二次房改方案，长期看，公共住房供给的压力还是比较大”。

  地价降低要落实为房价降低

  此次新规的又一亮点是“房地联动”。深圳不仅从土地供应端着手，更是直接下调了住房销售限价。为力促房价下跌，深圳“土地供应”“房屋限价”两手都要抓、两手都要硬。

  此次土地出让新规在原先限价基础上又下调了3%-9.2%不等，而安居型商品房销售限价在原先限价基础上下调2.8%-9.1%不等。以深圳前海桂湾地块商品房价格为例，每平方米的毛坯均价从9.9万调整到9.2万，降幅达到7%。

  早前，业内就有流传“无新增供应的控房价就是‘耍流氓’”的说法。事实上，决策者何尝不明此理？深圳此前为供地画上暂停“休止符”，要反复斟酌权衡的正是一个大目标：“既要控制地价，也要有效地增加公共住房供应规模，实现城市土地公共效用价值最大化”。

  而这种稳地价稳房价的顶层设计，是对国家土地出让长效机制的真正贯彻和执行。对于寸土寸金、也是国家改革开放“试验田”和“先行区”的深圳而言，如何在大框架内保有差异性的基础上，拿捏好调控的软硬度，考验着决策者的智慧。