9.2万/㎡买前海桂湾!深圳20块宗地下调住房销售限价

2021-08-30 14:42:06|来源:乐居买房
摘要| 此次增加了不少“深圳首创”

  昨日,深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告,涉及的出让地块仍然是22宗,新公告中,住房销售限价最高绝对值下调的是前海宗地,下调了7000元/㎡,售价下调幅度最高的光明凤凰城地块,下调幅度9.2%。

  正如克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示:“本次深圳土拍新规,最大亮点是“房地联动”,即将溢价率与预售价格同时下调。下调溢价率,竞配建房,属于常见。但同时下调预售房价,属于全国创新。下调预售房价,对于维稳市场至关重要。”

  22块宗地,有20块宗地下调预售房价

  公告中第3条明确规定,本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

9.2万/㎡买前海桂湾!深圳2

  根据图表显示,绝对值下调最高的前海T201-0157宗地。

  此前:项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为99000元/㎡。另外,只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡(具体以成交结果为准)。

  调整后:本宗地项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为92000元/㎡,只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡。

  前海宗地下调了7000元/㎡。

  T201-0157这块宗地备受瞩目,地块的南侧就是天健悦桂府,2019年12月土拍现场被拿下的住宅地块。

  作为前海的首宗限价宅地,天健悦桂府建成后普通商品住房入市最高均价为99000元/㎡(毛坯价,不含装修)。

  此前开盘推售户型建面约115-162㎡的住宅,均价约10.3万/㎡,单价区间在9-12.2万/㎡,总价区间在1068-1973万/套。

  如今的宅地限制售价下降后,未来在建新房的价格是否也会下降呢?

  目前,桂湾片区内有轨道交通1号线、5号线、11号线经过,此外还规划有轨道交通21号线、28号线,以及多条城际线路。

  但地块距离鲤鱼门、前海湾、新安地铁站均有一定的距离,公共交通出行相对不便。

  且片区内大多是正在建设中的写字楼,相对人烟稀少,居住氛围并不浓郁。

  但随着前海片区的不断成熟,各项配套设施的落地,片区的价值也将越来越高。

  根据官方二手房参考价,金泓凯旋城指导价为9.85万/㎡,星海名城六期指导价为8.6万/㎡,前海时代广场指导价为10.71万/㎡。

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  图表中,售价下调幅度最大的是光明凤凰街道的A503-0093宗地。

  此前:A503-0093宗地配建不少于20550㎡的出售型安居型商品房,该宗地普通商品住房售价不得高于48900元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于24100元/㎡、最高售价不得高于25300元/㎡。

  调整后:A503-0093宗地配建不少于20550㎡的出售型安居型商品房,该宗地普通商品住房销售均价不得高于44400元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于21900元/㎡、最高售价不得高于23000元/㎡。

  光明宗地下调幅度9.2%。

  通过上面数据可以看出,这次22块地中,有20块宗地销售价格有了很明显的变化!

  对于这个变化,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类规定值得肯定,也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策,在既有基础上进一步调低限价的价格线,也使得稳房价的工作进一步巩固,进一步促进价格的稳定。

  此次公告增加了不少“深圳首创”

  8月29日的公告主要进行了以下调整优化:

  一是调整竞买人资质条件和准入要求,健全市场准入机制。

  二是优化土地竞价方式,合理限定土地溢价。

  三是强化“房地联动”,进一步下调住房销售限价。

  四是严格落实购地资金审查机制,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

  五是强化企业信用约束。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对具体内容做出了4个总结:“打击“马甲”拿地,降低市场热度;降低溢价率,优化竞拍规则;强化“房地联动”,首次明确下调住房销售限价;严格落实购地资金审查机制,确保自有资金购地”。

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  全国范围来看,不少城市都发布了第二批集中供地挂牌出让公告。

  例如:相较于第一次集中供地,广州、杭州、合肥、成都等热点城市都对地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。

  但是,深圳在第二次集中供地挂牌出让公告中做出了不少创新。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“深圳此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容。第一、联合拿地方面,政策明确联地拿地方都应该具备房地产开发资质的要求。这也限制了一些金融机构参与联合拿地的动作。第二、对于此次拿地的房企,最多只能竞得3宗地。换句话说,房企也不可能无拘无束地获得更多的地块。这两个规定是深圳首创,进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细,值得全国其他城市的学习。”

  区域上如何实现差异化

  李宇嘉表示,最新出让的公告基本上贯彻了国家土地出让长效机制的内容。比如,最高溢价率不得超过15%,严格限制竞配建、房价地价联动,严查开发商购地资金等。

  另外,国家最新指示在区域上有差别化对待。

  近期,多城市调整了第二批供地拍卖规则,具有代表性的有以下几个城市,福州打破房企“马甲”战术;成都首提“竞可售类人才公寓”;苏州违规者 禁拍三年。

  不少城市都根据自己的实际情况发布具体性的政策,而对于深圳来说,差别化的基本思路具体是什么?

  李宇嘉认为,就是根据深圳近期人才住房、安居型商品房建设任务,新市民、年轻人和人才聚集地区域分布差异,区域房价调控的压力等等,在地价、房价限制的基础上,灵活调整配建人才住房、安居型商品房、租赁住房的竞配建选择和模式。

  但竞配建的比例有限制、规模有限制,即供求紧张、房价高且上涨压力大、人才等新市民和年轻人积聚多的区域才适当选择,其他区域原则上不选择。

  总体的基调是,既要控制地价,也要有效地增加公共住房供应的规模,已达到土地公共效用价值最大化。如果达到地价上限的地块,全部摇号,那么深圳的公共住房租赁住房,怎么来增加供应呢?

  那区域上如何实现差异化?

  基于以上考虑,对南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用途地块,为了鼓励企业有积极性拿地,采取直接摇号确定竞得人的方式,既从源头上直接降低了用地成本,从而降低了租赁经营的成本,而且以热点区域地块出让,来吸引开发商做民生属性的租赁住房供应。

  南山和龙华都是深圳房价比较高的热点片区,政府愿意牺牲地价,将优质地块拿出来做全自持的租赁住房,彰显了深圳调整住房供应结构,增加租赁住房供应的改革决心。当然,深圳刚刚正式发布了二次房改方案,公共住房供给的压力也比较大。

  而地价降低了,必须要落实为房价降低。普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

  这一点是对国家土地出让长效机制实施原则的贯彻和执行。

  关于政策的影响,李宇嘉详细阐述了3个方面:

  1、在新房全面限价,价格审批比较严格的情况下,此次供地意味着,深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式,房价地价进入全面管控阶段,楼市更加强调公共属性,而不是市场化。

  2、未来,新房价格有望下降。同时,考虑到二手房价格管控也在情况,新房和二手房价格联动控制的价格形成机制,也已经形成,新房和二手房了联动下跌的局面已经形成。

  3、深圳楼市政策的举动,具有很强的信号意义。稳地价稳房价是在全国范围内的顶层设计。在深圳,可能就是要让房价下跌。因为深圳这几年来的房价暴涨,其中的泡沫成分非常大。深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实,是对“房住不炒”最坚定的贯彻。

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