正文

  昨日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块仍然是22宗，新公告中，住房销售限价最高绝对值下调的是前海宗地，下调了7000元/㎡，售价下调幅度最高的光明凤凰城地块，下调幅度9.2%。

  正如克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示：“本次深圳土拍新规，最大亮点是“房地联动”，即将溢价率与预售价格同时下调。下调溢价率，竞配建房，属于常见。但同时下调预售房价，属于全国创新。下调预售房价，对于维稳市场至关重要。”

  22块宗地，有20块宗地下调预售房价

  公告中第3条明确规定，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

  根据图表显示，绝对值下调最高的前海T201-0157宗地。

  此前：项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为99000元/㎡。另外，只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡（具体以成交结果为准）。

  调整后：本宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为92000元/㎡，只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡。

  前海宗地下调了7000元/㎡。

  T201-0157这块宗地备受瞩目，地块的南侧就是天健悦桂府，2019年12月土拍现场被拿下的住宅地块。

  作为前海的首宗限价宅地，天健悦桂府建成后普通商品住房入市最高均价为99000元/㎡（毛坯价，不含装修）。

  此前开盘推售户型建面约115-162㎡的住宅，均价约10.3万/㎡，单价区间在9-12.2万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。

  如今的宅地限制售价下降后，未来在建新房的价格是否也会下降呢？

  目前，桂湾片区内有轨道交通1号线、5号线、11号线经过，此外还规划有轨道交通21号线、28号线，以及多条城际线路。

  但地块距离鲤鱼门、前海湾、新安地铁站均有一定的距离，公共交通出行相对不便。

  且片区内大多是正在建设中的写字楼，相对人烟稀少，居住氛围并不浓郁。

  但随着前海片区的不断成熟，各项配套设施的落地，片区的价值也将越来越高。

  根据官方二手房参考价，金泓凯旋城指导价为9.85万/㎡，星海名城六期指导价为8.6万/㎡，前海时代广场指导价为10.71万/㎡。

  图表中，售价下调幅度最大的是光明凤凰街道的A503-0093宗地。

  此前：A503-0093宗地配建不少于20550㎡的出售型安居型商品房，该宗地普通商品住房售价不得高于48900元/㎡，安居型商品房平均售价不得高于24100元/㎡、最高售价不得高于25300元/㎡。

  调整后：A503-0093宗地配建不少于20550㎡的出售型安居型商品房，该宗地普通商品住房销售均价不得高于44400元/㎡，安居型商品房平均售价不得高于21900元/㎡、最高售价不得高于23000元/㎡。

  光明宗地下调幅度9.2%。

  通过上面数据可以看出，这次22块地中，有20块宗地销售价格有了很明显的变化！

  对于这个变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定值得肯定，也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。

  此次公告增加了不少“深圳首创”

  8月29日的公告主要进行了以下调整优化：

  一是调整竞买人资质条件和准入要求，健全市场准入机制。

  二是优化土地竞价方式，合理限定土地溢价。

  三是强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。

  四是严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。

  五是强化企业信用约束。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对具体内容做出了4个总结：“打击“马甲”拿地，降低市场热度；降低溢价率，优化竞拍规则；强化“房地联动”，首次明确下调住房销售限价；严格落实购地资金审查机制，确保自有资金购地”。

  全国范围来看，不少城市都发布了第二批集中供地挂牌出让公告。

  例如：相较于第一次集中供地，广州、杭州、合肥、成都等热点城市都对地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。

  但是，深圳在第二次集中供地挂牌出让公告中做出了不少创新。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“深圳此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容。第一、联合拿地方面，政策明确联地拿地方都应该具备房地产开发资质的要求。这也限制了一些金融机构参与联合拿地的动作。第二、对于此次拿地的房企，最多只能竞得3宗地。换句话说，房企也不可能无拘无束地获得更多的地块。这两个规定是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。”

  区域上如何实现差异化

  李宇嘉表示，最新出让的公告基本上贯彻了国家土地出让长效机制的内容。比如，最高溢价率不得超过15%，严格限制竞配建、房价地价联动，严查开发商购地资金等。

  另外，国家最新指示在区域上有差别化对待。

  近期，多城市调整了第二批供地拍卖规则，具有代表性的有以下几个城市，福州打破房企“马甲”战术；成都首提“竞可售类人才公寓”；苏州违规者 禁拍三年。

  不少城市都根据自己的实际情况发布具体性的政策，而对于深圳来说，差别化的基本思路具体是什么？

  李宇嘉认为，就是根据深圳近期人才住房、安居型商品房建设任务，新市民、年轻人和人才聚集地区域分布差异，区域房价调控的压力等等，在地价、房价限制的基础上，灵活调整配建人才住房、安居型商品房、租赁住房的竞配建选择和模式。

  但竞配建的比例有限制、规模有限制，即供求紧张、房价高且上涨压力大、人才等新市民和年轻人积聚多的区域才适当选择，其他区域原则上不选择。

  总体的基调是，既要控制地价，也要有效地增加公共住房供应的规模，已达到土地公共效用价值最大化。如果达到地价上限的地块，全部摇号，那么深圳的公共住房租赁住房，怎么来增加供应呢？

  那区域上如何实现差异化？

  基于以上考虑，对南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用途地块，为了鼓励企业有积极性拿地，采取直接摇号确定竞得人的方式，既从源头上直接降低了用地成本，从而降低了租赁经营的成本，而且以热点区域地块出让，来吸引开发商做民生属性的租赁住房供应。

  南山和龙华都是深圳房价比较高的热点片区，政府愿意牺牲地价，将优质地块拿出来做全自持的租赁住房，彰显了深圳调整住房供应结构，增加租赁住房供应的改革决心。当然，深圳刚刚正式发布了二次房改方案，公共住房供给的压力也比较大。

  而地价降低了，必须要落实为房价降低。普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

  这一点是对国家土地出让长效机制实施原则的贯彻和执行。

  关于政策的影响，李宇嘉详细阐述了3个方面：

  1、在新房全面限价，价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着，深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段，楼市更加强调公共属性，而不是市场化。

  2、未来，新房价格有望下降。同时，考虑到二手房价格管控也在情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制，也已经形成，新房和二手房了联动下跌的局面已经形成。

  3、深圳楼市政策的举动，具有很强的信号意义。稳地价稳房价是在全国范围内的顶层设计。在深圳，可能就是要让房价下跌。因为深圳这几年来的房价暴涨，其中的泡沫成分非常大。深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实，是对“房住不炒”最坚定的贯彻。