终于!规则升级,深圳第二批22块宗地重新挂牌

2021-08-30 07:00:00|来源:乐居买房
摘要| 将于9月28日开拍

  集中供地终于重启了!9月28日开拍,9月29日10时开始摇号

  8月29日,深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号),涉及的出让地块不变,共22宗,总用地面积约83.4公顷。此次公告主要作了以下调整优化:

  一是调整竞买人资质条件和准入要求,健全市场准入机制。本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的,联合各方均应具有房地产开发资质);同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买,参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函,同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

  二是优化土地竞价方式,合理限定土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上,地块溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后,南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%),进一步落实中央经济工作会议关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求,拓宽租赁住房供给渠道。

  三是强化“房地联动”,进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

  四是严格落实购地资金审查机制,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制,竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,不属于金融机构各类融资资金,不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款,不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等;市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

  五是强化企业信用约束。竞买人的开发资质、购地资金、企业关联性等必须符合出让公告要求,并对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺,对是否参与现场摇号进行确认。审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的,将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

  本次调整严格坚持“房住不炒”的定位要求,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措,保障房地产市场平稳健康发展,全面提升群众幸福感、获得感。

  深圳2021年第二批集中供地分布一览

  公开挂牌出让的住宅用地共22宗,其中前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。 

  深圳第二批集中供地“波折”之旅

  7月9日上午,深圳发布本年度第二批次住宅用地集中出让公告,集中出让时间为8月9日。

  第二批次公开挂牌出让22宗住宅用地,总土地面积约83.38公顷,其中拟建设全年期自持的市场租赁住房用地2宗约1.05公顷,总建筑面积约279.92万㎡。

  然而8月6日晚间,原定于8月9日出让的深圳第二批集中供地计划的22宗居住用地,全部中止出让!

  之后,深圳公共资源交易中心官网发布《深圳市土地使用权出让补充公告》:

  现根据委托人通知,为稳妥推进我市第二批次居住用地集中挂牌交易组织工作,经研究决定,现中止上述宗地的挂牌出让工作(详见下表),具体出让时间另行公告。截止8月6日24时,已交纳的竞买(投标)保证金,深圳土地矿业权交易平台将原路退回。 

  如今,终于再次开启。 

  本轮热门地块的详细情况

  由于宗地数量较多,为避免篇幅太长,乐居君盘点了部分热门地块的具体情况,都是各房企重点关注的对象▼

  前海T201-0157

  该出让宗地位于桂湾片区三开发单元04街坊,土地面积为23114.89㎡,总建筑面积为126320㎡,挂牌起始价为455800万元。

  该出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

  该宗地项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为99000元/㎡。另外,只租不售人才住房初始配建面积不少于11780㎡(具体以成交结果为准)。

  T201-0157地块的南侧为天健悦桂府,是2019年12月11日由天健集团以38.9亿拿下的住宅地块T204-0142(前海桂湾片区三开发单元04街坊)。

  作为前海的首宗限价宅地,天健悦桂府建成后普通商品住房入市最高均价为99000元/㎡(毛坯价,不含装修)。

  此前开盘推售户型建面约115-162㎡的住宅,均价约10.3万/㎡,单价区间在9-12.2万/㎡,总价区间在1068-1973万/套。

  目前,桂湾片区内有轨道交通1号线、5号线、11号线经过,此外还规划有轨道交通21号线、28号线,以及多条城际线路。

  但地块距离鲤鱼门、前海湾、新安地铁站均有一定的距离,公共交通出行相对不便。

  且片区内大多是正在建设中的写字楼,相对人烟稀少,居住氛围并不浓郁。

  但随着前海片区的不断成熟,各项配套设施的落地,片区的价值也将越来越高。

  根据官方二手房参考价,金泓凯旋城指导价为9.85万/㎡,星海名城六期指导价为8.6万/㎡,前海时代广场指导价为10.71万/㎡。

  南山西丽T403-0401

  该出让宗地位于南山区西丽街道,土地面积为5925.89㎡,总建筑面积为21994㎡,挂牌起始价为20900万元。

  宗地建设全年期自持的市场租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。

  出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积。

  竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的公共租赁住房面积。

  在上一次的深圳首轮集中拍地中,同在西丽的T501-0101地块虽用作保障住房,但却引来了龙光和万科联合体展开了近100分钟的“厮杀”,最后龙光以69亿夺得。

  而T403-0401地块,虽是用作建设全年期自持的租赁住房,在下次的土拍“盛宴”上会不会发生类似胶着的情况呢?

  从地铁7号线西丽湖站出发,步行约10分钟可以到达宗地所在位置。

  地块周边有深圳野生动物园、西丽山庄、资本市场学院、西丽水库等等,环境优美生态良好。

  目前,周边的生活配套类商店等相对较少,亟待后续的完善。但片区整体的居住氛围适宜,绿化面积大,错落着不少的公园及绿道等,自然资源丰富。

  且片区内建筑分布呈低密度的状态,也拥有着不少的高校、科研场所等,人文气息浓郁。

  在价格方面,德意名居二手房指导价为83800元/㎡。

  片区二手房指导价格多在6-8万/㎡,相比于南山其他区域也存在着颇为显著的价格优势,因此西丽也被称为“南山的最后一片价格洼地”。

  龙华民治A817-0614

  该出让宗地位于龙华区民治街道,土地面积为23705.24㎡,总建筑面积为122477㎡,挂牌起始价为318800万元。

  该出让宗地建设普通商品住房,初始配建一定比例的出售型安居型商品房,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

  A817-0614宗地配建不少于25195㎡的出售型安居型商品房,该宗地普通商品住房售价不得高于75700元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于36600元/㎡、最高售价不得高于38400元/㎡。

  宗地位于龙华红山片区,地理位置相对优越,也是网红盘集中的区域。

  龙光玖悦台、尚誉红山里等新盘都在附近,A817-0614宗地可能会是这一次土拍中,房企争夺的热门地块之一。

  乐居君实探时,该宗地周边已有明显“招拍挂出让用地”的标识。 

  宗地位于4号线上塘站与红山站之间,步行至两个地铁站均需要一定的时间。

  在商业方面,宗地附近有天虹商场、上塘荟等购物中心,商业配套较为齐全。
宗地对面即是在建中的龙华区实验学校小学部,一路之隔为龙华区实验学校,该校在龙华区的排名较为靠前。
在新房方面,宗地紧邻龙光玖悦台。该楼盘去年开盘,均价9.05万/㎡,目前绿网已基本脱落。
附近还有尚誉红山里(均价7.2万/㎡)、中城宴华府(均价7.77万/㎡)等新盘。
在二手房方面,宗地附近有华业玫瑰四季馨园,参考价为7.38万/㎡;星河传奇花园二期,参考价6.9万/㎡。

  宝安A407-1020

  该出让宗地位于宝安区松岗街道沙浦围工业大道以西、沙江路以北、松兴路以南,土地面积为25541.93㎡,总建筑面积为172317㎡,挂牌起始价为177900万元,其中分为商业和二类居住用地,商业、办公、酒店40年,居住70年。

  该出让宗地建设普通商品住房,初始配建一定比例的出售型安居型商品房,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

  A407-1020宗地初始配建不少于13825㎡的出售型安居型商品房。该宗地普通商品住房售价不得高于47200元/㎡,安居型商品房平均售价不得高于22700元/㎡、最高售价不得高于23800元/㎡。

  与地块一路之隔的,是网红盘新世界松风明月,住宅产品户型建面约88.5-125.6㎡,均价约5万/㎡。

  地块附近有九年一贯制的宝安区松岗实验学校、宝安图书馆(松岗街道分馆)和松岗文化艺术中心等。

  乐居君从地块出发步行至地铁11号线松岗站仅需5分钟,旁边还有地铁12号线正在建设中,未来将有双地铁交汇。

  地块周边有中海西岸华府、松河瑞园等社区,根据官方二手房指导价显示,中海西岸华府为4.36万/㎡,松河瑞园一期为4.65万/㎡,二期则达到了4.8万/㎡。

  目前地块周边的商业配套较少,以周边小区的沿街商铺为主。

  但新世界松风明月带有约9万㎡的商业配套,宗地A407-1020自身也将建设商业用地,未来也将为片区带来更浓郁的商业气氛。

  全国多城市战术调整拍地规则

  自今年全国22城推行"供地两集中"政策以来,各地上半年完成了第一批次的供地任务。然而,从各地房企拿地的热情、与土地溢价率来看,明显与政策调控的导向不符,面对这种境况,近期,多城市调整了第二批供地拍卖规则,包括深圳在内,具有代表性的有以下几个城市:

  福州:打破房企“马甲”战术

  8月13日,福州年内第二轮集中供地政策也进行大调整,大致的出让方式和细则与广州相近,从企业资质、资金来源、地块溢价率不超15%、达到限价全摇号、限制马甲等多个层面增加限制。

  广州:花样最多 最复杂

  8月26日 , 广州挂出第二批集中供地公告,共包含48宗地块。相比此前增加了许多细则。首先,严查参与房企的购地资金来源。其次,土拍规则复杂,且出让条件极其苛刻,土拍方式分三种:

  1、限地价+竞自持+摇号

  2、限房价+限地价+竞自持(保障性租赁住房)+摇号

  3、限地价+竞自持+一次性书面报价

  此外,前期降地价,控制溢价率不超过15%;禁马甲!房企不可多个马甲抢地;猜价格,每个房企只有一次报价机会;进入销售期,加入“现售价”限制,规则向深圳看齐;限对象,多区宅地限售名下无房家庭个人。

  成都:首提“竞可售类人才公寓”

  8月26日,成都75宗地块的出让文件发布,与成都第一批集中供地相比,变化明显:达到最高限价后,不会采取“摇号”方式确定竞得人;部分地块将“竞自持保障性租赁住房”;首次提出“竞销售型一类人才公寓”,本轮土拍有65宗地块在达到最高限价后,转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人。

  苏州:违规者 禁拍三年

  苏州于8月17日对土地出让规则进行了补充说明。规定仅限具有房地产开发资质的企业参与;同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;并且,严格限制购地至今来源,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金等限制,如违反以上规定三年内不得参与苏州土拍。

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