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  “押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。” 中国银保监会主席郭树清曾不止一次提示炒房的风险。信不信由你，但他的话正不断应验，房价猛涨、连涨的势头难以持续，冒尖的城市开始被摁住。

  6月，广州二手房环比涨幅0.6%，自今年以来首次跌出涨幅前10。此前数月，广州二手房涨幅多次领涨一线城市，在70城中也位居前列。深圳二手房则继5月之后连续第二个月环比下跌，同比涨幅也降至10%以下。

  国家统计局在7月15日发布的6月份70城房价数据显示，70城房价涨幅整体呈现稳中有落的态势。其中，新房价格上涨城市数量年内首次下降，涨幅亦出现首次回落；二手房价格上涨城市数量持续减少，价格涨幅连续两月收窄。

  具体来看，55城新房上涨，上涨城市数量较上月减少7个；平均涨幅为0.41%，涨幅较上月收窄0.11个百分点；二手房上涨城市数量为48个，比上月减少2个；环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。

  诸葛找房数据研究中心认为，受多城调控升级、信贷收紧，以及房企冲刺年中业绩“以价换量”的影响，市场热度呈现回落迹象。预计调控升级仍将延续，调控加码城市或将继续扩围，房价涨幅将更加趋于平稳。

  “限价”、“停贷”摁住二手房

  近半年来，西安的舒安（化名）主要在忙一件事：卖房。他名下的几套房产先后在2015-2017年期间购入，今年上半年依次出售，只留了一套大户型自住。

  在火爆的西安楼市，他的“减持”行为似乎并不明智。“年初卖掉的房子，到目前为止又涨了20多万，我当然后悔卖早了。”但自称“不做死多头，也不做死空头”的他转念又想：“还是落袋为安吧。西安已经连涨了6年，没有永远上涨的市场。”

  早在2015、2016年，西安的房价远低于武汉、郑州、合肥等几个省会城市。2016年底，随着郑州、合肥的炒房团冲进西安，在西安楼市点燃了一把火。国家统计局6月中旬发布的70城房价数据显示，西安房价已连涨62个月。

  而今年前6个月，西安82个项目需摇号销售，数量较去年大幅增加。其中，50个项目参与摇号家庭超过千户，10个项目参与摇号家庭超过一万户。“万人摇”和“房价连涨”，使西安楼市不断刷出数据新高。

  调控随之而来，从二手房下手。7月8日，西安住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

  舒安开始庆幸自己的“先知先觉”。“不把指导价当回事的段子很多，比如‘用茅台指导价也买不到茅台’。有这种想法的人很单纯、很天真——茅台的门槛和房子能比吗？要想不按指导价卖房，除非你一直握手里，或者买家不差钱。所以我认为，未来几年西安楼市必然凉凉。幸亏我在指导价之前已经套现离场。”

  西安不是第一个出台二手房指导价的城市，更不是第一个调控二手房的城市。今年以来，调控的矛头开始转向二手房，从整顿中介到管理经营贷流出，再到发布二手房参考价，调控政策不断“打补丁”。尤其是二手房市场中最活跃的学区房，目前已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城重拳整治学区房乱象。

  调控二手房主要为降低市场预期、打击炒房情绪。各项政策中，信贷的收紧如釜底抽薪、打击力度最大。今年上半年，多城的住房按揭贷款出现批贷难、批贷慢的情况，其中杭州、合肥、武汉、重庆等热点城市的二手房贷款出现额度紧张的现象，放款周期延长至三、四个月。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，6月市场的回调主要是购房信贷环境收紧所致，特别是部分银行阶段性暂停发放二手房贷款，带动市场预期回调，杭州、重庆、广州、成都等城市二手房房价涨幅均收窄。此外，二手房指导价持续释放调控效果。 未来，信贷环境收紧，其他城市可能继续跟进二手房指导价，市场整体预期将进一步回调。

  房地产开发投资额持续收窄

  信贷收紧以及市场对后市的预期降低，给房企带来不小压力。

  国家统计局7月15日公布的前6月《全国房地产开发投资和销售情况》显示，1—6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。值得注意的是，今年以来，房地产开发投资同比增速持续下降。前几月同比增速分别为38.3%、25.6%、21.6%、18.3%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称，开发投资下滑的速度比预期的要大。在确保该类数据稳健的同时，要防范失速的风险，要适当关注房企的投资意愿和信心，尤其是在资金压力略大的情况下。

  投资意愿的降低也反映在土地的购置。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。“土地购置面积同比增速比预期的要差。房企拿地面临很大压力，尤其是资金面的管控和企业自身的原因，部分房企出现了不敢拿地的情绪。”严跃进分析。

  商品房销售面积和销售额保持着较高速的增长。1—6月份，全国商品房售出88635万平方米，同比增长27.7%，比2019年1—6月份增长17.0%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%，比2019年1—6月份增长31.4%。其中，住宅销售面积增长29.4%，住宅销售额增长41.9%。

  虽然房地产销售仍保持着20%以上的增长，但纵向来看，增速在逐月下滑、呈高位回调态势。今年前几个月，商品房销售面积同比增速分别为104.9%、63.8%、48.1%、36.3%。商品房销售额的同比增速则分别为133.4%、88.5%、68.2%、52.4%。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，一方面与上半年调控政策持续加码有关。据贝壳研究院统计， 6月无锡、天津、青岛、广州、海南、北京、哈尔滨、长春、南昌、苏州、南宁、成都、深圳、湖州、绍兴共15城发布20次房产调控政策，政策持续加码。另一方面，也受银行“两条红线”及一季度房贷额度挤占影响，二季度贷款额度受限，信贷环境收紧。国家统计局数据显示，二季度新增中长期贷款1.45万亿元，较一季度下降27%，较去年同期下降6%。信贷政策的收紧，也使得市场逐渐趋于理性。