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实探:罗湖排名第一名的学区新房,老破2手房9万+
来源:乐居买房2021-01-28 06:05:04
摘要
从罗湖区近五年的成交情况来看,区域的成交套数、成交面积、销售额以2016年最多。在2016年之后,这三个数据呈“断崖式”下跌的趋势。乐居实探罗湖区的两大即将入市新盘,看它是否值得入手。

  2019年罗湖GDP已经跌到全市第六,比不过科技为主的南山,也敌不过金融中心的福田,甚至还被后起之秀龙华反超。

  罗湖的“停滞”,似乎也反映在房价上。

  据乐有家研究中心统计,南山区的均价9.5万/㎡,宝安区6.5万/㎡、福田区8万/㎡,龙华区6.2万/㎡,罗湖区5.8万/㎡,排名第五。

  具体在新房上,主要受限于供应的影响。越是成熟的区域,入市新房越少,这是客观情况。

  从罗湖区近五年的成交情况来看,区域的成交套数、成交面积、销售额以2016年最多。在2016年之后,这三个数据呈“断崖式”下跌的趋势。

  在销售均价上,罗湖区的房价涨幅似乎并不太明显。

  新房均价从2016年的71604元/㎡上涨到2020年的88214元/㎡,5年的时间房价仅上涨16610元/㎡,除了限价这个原因,也只能说是这个区域的市场价值反馈。

  对比近年来打新火热的深圳西部片区,罗湖的涨幅情况确实比较缓慢。

  两组核心的二手房数据对比:

  据贝壳找房显示,宝安区去年的贝壳指数偶有下降,但总体呈上升的趋势,从1月的64178元/㎡上升至12月的81488元/㎡。

  再来看罗湖的情况,从1月的56684元/㎡上升至12月的65820元/㎡。

  深圳东西部表现出截然不同的两种情况,一边打新火热,一边涨幅缓慢。罗湖区似乎陷入某种发展困局,需要新的突破口。

  从数据面上来看,罗湖这几年确实慢了。但是罗湖在全力出击。任何区域的轮动都需要时间。

  罗湖区在部署“一主两区三带”的发展新格局,总投资约4200亿,有总体量约2300万㎡的旧改,打造城市更新改造后的国际样板。

  除此之外,笋岗片区更是拥有“西有前海,东有笋岗”的战略定位,打造集金融、科技、文化于一体的城市CBD。

  罗湖区目前可利用的土地资源有限,主要靠旧改来完成城市更新。旧改后的罗湖会发生什么样的变化?

  过去你买不起罗湖,现在高攀不上南山,连追赶宝安都吃力,对于罗湖的选择,已经不能只是单纯数据论了。

  熟知板块轮动,在资金、时间上做好衡量,才是优秀的深圳购房者。罗湖新盘你以为无人问津,但乐居社群为这两大盘吵热了。

  乐居实探罗湖区的两大即将入市新盘,看它是否值得入手。

  实探罗湖两盘

  新房或与二手倒挂不明显?

  01

  笋岗中心万象华府

  笋岗中心万象华府位于罗湖笋岗片区,项目前身为仓储空间,后被转换成为住宅性质的用地。

  项目为双地铁上盖物业,乐居从7号线笋岗站A出口出来,就看到正在建设中的笋岗中心万象华府,步行2分钟左右就到了营销中心。

  规划中的地铁17号线未来也会经过这里,站点是笋岗站。

  乐居实探该项目时,建筑已经高出地面20层左右。营销中心在工作日访客也不算少,一个小时内陆续有几批客户到访。

  项目周边中介大多认为:“这个楼盘不愁卖。”

  笋岗中心万象华府是一个综合体项目,包含2栋住宅、1栋公寓、2栋写字楼、商业中心,其中住宅有600多套,公寓有1000套左右。

  住宅产品有A、B两座,主推78-140㎡的2-4房。

  其中A座的梯户比为3梯4户,主要分布78、98、116㎡的2-3房产品;B座梯户比为3梯3户,主要分布98、116、140㎡的3-4房。户型分布范围广,可选择多。

  项目目前已开放98㎡和117㎡的样板间,参观样板间需要验资100万。项目的置业顾问表示:“住宅的备案价预计在9-10万/㎡左右,大概会在春节期间开盘。”

  公寓产品分位1单元和2单元,其中1单元为可售产品,主推建面约40-60㎡的单房至两房,梯户比为5梯22户。

  另外2单元为人才保障房,未来会交给政府统一管理。公寓装修交付,置业顾问称:“备案价是否会包含装修费,目前尚未明确。”

  项目住宅和公寓共有约1600套房源,而车位只有约600个,车位比不足1:1。

  项目的置业顾问也直言:“项目车位肯定是不够的,目前整个罗湖区的车位都很紧张。开发商目前也在想方案,在车位不够的情况下,可能会把商业的车位拿来给住宅用,这样是可以充分满足使用需求的。”

  项目位于罗湖成熟片区,周边的学校、商业都较为醇熟。

  在教育方面,笋岗中心万象华府周边学校遍布,1.5公里范围内就有红桂小学、桂园中学、百草园小学和笋岗中学。

  除此之外,项目还代建了一所小学,置业顾问称:“目前校名还暂未确定,预计明年6月就可以投入使用。”

  周边中介李民表示:“传言华润代建的小学有可能是螺岭小学的分校,也有可能是笋岗实验小学的新校区。现在官方还没有发布相关文件,具体是哪所学校还没有确定。”

  在商业方面,项目自带约7.8万㎡的“万象食家”,未来这里会是全球食材的采购中心。周边还有星光商业广场、HALO PLACE等购物广场。此外,项目还临近蔡屋围商圈、人民南商圈、东门商圈。

  在成熟的罗湖,商业并不是大问题。

  笋岗中心万象华府周边的二手房单价普遍在6-8万/㎡,单价最高的小区是嘉宝田花园,为9.1万/㎡。二手房普遍年龄都比较大。

  嘉宝田花园的第一期是在2002年开发的,学区为红桂小学、百草园小学、桂园小学和桂园中学。小区目前在售的二手房最小户型是60㎡,最低总价545万。

  中介称:“嘉宝田花园是笋岗比较好的小区,二手房成交还不错,成交量是每个月10套左右。”

  据贝壳找房显示,嘉宝田花园去年3月成交了一套6.6万/㎡、总价591万的房源。到了今年年初,小区的二手房成交价已经突破9.4万/㎡。仅一年时间,说明罗湖并不是不涨,而是要挑房源。

  对于嘉宝田花园二手房一年成交相差接近3万/㎡的现象,中介小哥表示:“这种增值一般是3-4年才会出现,罗湖去年的增值跟往年相比,也是最大的一年。

  中介认为小区房价出现较大幅度上涨原因有3点:

  “1、小区周边都在旧改,进展比较快,许多业主都是看中这附近的旧改前景;

  2、业主想在年前涨价;

  3、小区最近一次涨价,是因为华润代建的小学,家长看重这边的学区。”

  目前笋岗中心万象华府的吹风价为9-10万/㎡,与周边二手房的倒挂并不明显,价格甚至还超过笋岗大多数的小区。

  中介表示:“在罗湖不会存在明显的倒挂现象,笋岗中心万象华府与嘉宝田花园基本上没什么倒挂。如果有倒挂的话,应该也是在1万/㎡以内。”

  02

  翠园华府

  乐居从3号线水贝站出发,步行约7分钟左右到达项目的施工地。

  翠园华府属于东立片区城市更新单元,位于东晓街道太白路与东盛路交汇处西南侧。

  拆除用地面积15923.7㎡,其中二类居住用地+商业用地面积10757㎡,容积率8.14。

图源:品创壹点通图源:品创壹点通

  项目建设为3栋47层的住宅楼、1栋31层的保障性住房、1栋25层的综合楼,并设有3层商业裙楼,4层地下室。

  乐居实探该项目时,看到建筑正在加紧施工中,建筑外立面贴有“翠园华府,2-4房精装住宅”的字样。

  翠园华府目前还未开放营销中心,网上有消息流传项目有可能会现房交付。

  乐居咨询了项目周边三家不同的中介门店,他们都没有项目的详细资料。

  中介普遍认为,“翠园华府开盘价会很高,大概在11-12万/㎡,总价700-800万起步。”“项目不愁卖,单价可能超10万/㎡,而且购房者会比较难买到。”

  可惜的是东西侧各有两个项目被调出了区十三五拆除重建范围。西侧曾经业主非常期待的东立花园也因为现实原因,被调出了十三五的范围。

  住宅61110㎡(含保障性住房11000㎡),商业、办公12860㎡,商务公寓5500㎡,体量不算大。项目周边生活气息浓厚,店铺多为小吃店。临近下班时间,人流量也增多了。

  在商业方面,翠园华府自带有商业,周边有粤海城将近12万㎡的购物中心。除此之外,距离项目500米左右还有IBC MALL,这里有超100家商家入驻。

  在交通方面,项目1公里范围内有多个地铁站,出行便利。水贝站、太安站、田贝站、布心站均在周边。但距离水贝是最近。

图源:百度地图图源:百度地图

  学校分布最近的有东昌小学、奥斯翰外语学校以及东湖中学。翠园华府最大的卖点是它的学区翠园中学(东晓校区),这所学校平均分连续10年在罗湖区排名第一。

  但是目前的学区仍处于待定,但从教育局现有的大区划分来看,属于翠园中学东晓校区的学区范围。

  项目周边楼栋的楼龄年代都较长,大多数为90年代的房子,但是二手房价已经9万/㎡了,仍有不少购房者趋之若鹜。

  不要小看这些老破学区房,学区均属于翠园中学(东晓校区)。中介表示:“带这所学校的小区二手房价格基本上都是9万+/㎡了。”

  因所处的学区不同,一路之隔的二手房房价也会有所差距。

  据中介表示:“翠竹路一边小区学区为翠园中学(东晓小区),二手房房价会贵一点,为9万/㎡。一路之隔的小区为松泉中学,二手房价7.5万/㎡。”

  房价差距大,也不难怪深圳业主不少人也会为了小区里其他孩子的学习成绩发愁。神奇深圳业主:组团学霸给孩子补课,为房价或孩子?

  入场罗湖,机会和挑战都比较明显。

  成熟的片区,优质的学区,稳定的生源,文娱配套齐全,附带了加速的城市更新节奏,当然最重要的还有温柔的房价,你看好罗湖吗?

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