新政后东莞楼市面临降温?二手房市场受冲击……

2020-07-30 07:26:13|来源:乐居买房
摘要| 与平稳的2019年相比,2020年上半年成交量最明显的区别在于今年6月份井喷式的新建商品房网上签约数量,从5月份的4437套迅速上涨到6月份的7021套。

  与平稳的2019年相比,2020年上半年成交量最明显的区别在于今年6月份井喷式的新建商品房网上签约数量,从5月份的4437套迅速上涨到6月份的7021套。

  其中,塘厦镇、长安镇和凤岗镇分别以1201、1094、974套包揽东莞市近6月新建住宅网签销售套数前三。

  而供应方面,据东莞市住建局的统计数据显示,今年上半年,东莞全市新建商品住宅供求双降,供应量仅为156万㎡,相比过去17年上半年的230万㎡、 18年上半年的228万㎡、19年上半年的236万㎡,供应量有将近30%的下跌。

  上半年刚过去,下半年刚开头东莞的楼市便迎来严格的管控。7月份对东莞楼市来说似乎是一个与众不同的月份,在这一个月里东莞楼市迎来了两度调控,前一轮主要对商品住房售卖进行一定程度上的约束,后一轮则直指原本不限购的二手房。

  新政深夜来袭,不可避免的对相关行业和人员造成影响,新政后,他们都面临了什么新的挑战?做出了什么反应?

  25日的新政出台后,受影响最大的当属购房群体,特别是外地购房客。政策针对非莞户籍的购房者进行了一系列的限制,并对商品住房的转让设定了新规,首次将二手房与新建商品住房一起列入严格管控的范围内。有许多网友告诉乐居君,自己几乎就是一觉醒来就没了购房资格。

  725新政对调控东莞整个房地产市场都起到了不小的影响,特别针对于目前二手房市场的火热状况,新政可以有效地避免过多资金流入二手房市场,从而过度抬高二手房房价,落实“房子不是用来炒的”思想方针,切实保护对房子刚需的群体,打击抬价的炒房团。在一定程度上,这是对楼市的一种“降温”。

  对于一手房开发商而言,725新政产生的影响不会太大。本次新政主要是对二手房市场的调控。随着经济的不断发展和人口的不断增加,对房子有刚需的群体是不断增多的。业内专家认为,东莞的房价会逐渐企稳,成交量不会出现较大波动,真正对开发商起限制作用的主要还是7月2日的预售政策。

  中介方面,他们面对的是将会变得更难成功交易的二手房市场。本次新政极大地限制了非本地户籍的二手房购买者的购房行为和二手房售卖行为。更严格的购买门槛和更高的商品房转让限制对中介来说是一个不小的挑战。

  众安家的一个中介朋友告诉乐居君,自从政策出台后,这几天只有零星的客人会去看房,机构里的职员“第一次周一周二全部都待在店里”。

  这也提醒了中介朋友们,二手房市场环境肯定会相对以往“艰难”一点,要及时转变自身的服务策略,适应不断变化的房产环境。

  另外,面对新政,许多购房者会产生疑问,特别是一些已经签订了购房合同的但自身不符合新政出台的购房资格的群体,会迫切的想知道“在新政之前的合约还算数吗?”。

  目前,东莞市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解答,对大部分网友关心的热点问题进行了回答说明。

  总体而言,本次新政对只有一套房以及急需拥有居住二手房的消费者来说是一个福音。新政会对东莞出现过热苗头的房价特别是二手房市场起到充分的冷却作用,让刚需消费者拥有足够的空间去看房选房购房,中断了投机取巧的部分消费者的投机行为。

  实际上,大部分网友对东莞楼市走向还是看好的,大都持有积极的态度。东莞乐居的调查显示,约29%的网友认为新政出台对自己影响比较大,表现在个人失去了购房资格。同时,认为此次政策的力度很强的网友数量与认为政策较温和的网友数量旗鼓相当,分别为35%与37%。

  长远来看,有60%的网友认为未来东莞的房价仍然会不断上涨。在购房方面,33%的网友认为自己会先持观望态度,也有42%的参与者表示仍然长远看好东莞楼市,近期还是会进行购房。

  东莞房价涨幅成热搜

  上半年楼市火热的城市陆续调控加码

  今年上半年,包括东莞、宁波、杭州、深圳等地楼市在全国范围内异常火热,都出现了明显炒房的现象。

  上半年东莞新房供应减少,推货新楼盘货量都不多,而每一次开盘,都是一场盛宴和狂欢。

  新房销售火爆,价格节节走高,一房难求之下,也将这种温度传递到了二手房市场。

  7月以来,这些楼市火热的城市不断出台新政,对以往调控不断加码打上补丁。

  7月热点楼市政策变动情况

  7月东莞这波调控是在东莞政府的深入充分调研的基础上,经过各方面考虑平衡后所作出的决定,在原有调控政策升级加码查缺补漏全面整治。

  由东莞市政府统筹,分别包括有东莞住建局、公安局、自然资源局、不动产登记中心、市场监督管理局、金融工作局、互联网信息办公室、住房公积金管理中心、税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局等共11个部门联合整治,这是东莞房地产市场史上最全面、最严厉的调控。

  未来市场影响及预判

  1. 投资投机炒房客重拾谨慎,市场或快速降温。

  2. 大量深圳客失去东莞一二手房的够房资栺,大大制止了深圳客向莞外溢。

  3. 房企将更加谨慎参考周边二手房价栺,预计土拍或有所降温,不会出现地价屡创新高的现象。

  4. 上半年较多投资需求入市集中推动东莞楼市火热的假象将会消失,东莞本地需求虽较为旺盛,但房价高企,许多区域房价水平不本地购买力严重脱节,接盘能力下降,也会导致本土需求减少。

  5. 投资需求降温明显,供求关系发生比较大变化,有可能出现供过于求。

  6. 第三季度市场处于政策消化期,市场进入观望期,买卖双方观望。受7.2政策供应(每期申请预售建筑面积不少于3万平方米)影响,许多项目由于短期工程进度跟不上将造成第三季度供应进入空档期,到第四季度供应集中上市,但受本次调控升级冲击,有效需求大幅减少,造成项目3万方的推货量蓄客难度较大,而许多房企迫于全年业绩冲刺压力,预计迎来一波以价换量潮。

  7. 房价逐步趋稳,下半年多个高价地项目入市,预计下半年房价整体趋向平稳。

  8. 高价区域的项目,预计客户明显观望,在客户畏高情绪影响下,需求将涌入价栺洼地,或流向广州南沙、增城、惠州,或流向东莞一些价栺洼地,预计东莞房价在2万以下的项目迎来一波消化机会。

  9. 或将造成二手房炒房客大幅退潮,房价上涨预期将改变,预计新政对二手房市场冲击较大。

  10. 短期内中介出货压力大增,二手房挂牌价现下降压力,因此预计对二手房市场调整幅度徆大。

  11.受二手房市场调控收紧影响,二手房客户陷入观望,接盘客大幅减少,预计下半年二手房成交明显降温,同时城区、临深和松山湖板块二手房价快速上涨势头得到遏制,这些区域高价盘成交或萎缩明显。

  12. 7.15深圳新政加速深圳客外溢,但东莞最新限贩限价限售等多项措施组合拳出击,将导致许多深圳客失去东莞贩房资栺,导致东莞临深板块楼市出现降温。

  13. 市场调控升级加码令到部分投资者出现理性,住宅投资热会转向商办物业如商铺、公寓、写字楼等,商办物业将出现一波市场机会;

  14. 下半年预计招拍挂供应还有约300万㎡,全年统计大约有700-800万㎡,其中不少品牌项目快周转有望明年上市,综合而言将影响明年年中后供应明显放量,而在房住不炒背景下,调控仍严下,供求关系会比较大的变化,供求失衡将不存在,或由供求平衡逐步转变为供过于求。

  东莞新政回顾:重磅!东莞楼市新政出台!二手房限购+3年限售!

  一、非本市户籍居民购买首套新房或二手,需要一年社保,二套两年。暂停购买第三套

  二、购买后限售期限2年延长到3年

  三、公积金贷款需要本人或配偶是本市户籍

  四、认社保,不认个税凭证。

  重点:本地户籍买新房和二手不限社保,但限贷两套,同时本地户籍有钱(全款)可一直买。

  限售3年以网签时间为准的新政,大概率会有过渡期,部分真实遇特殊情况的交易可能按老政策执行。

  那么本次楼市调控的目的是什么,政府想要对中介、开发商、购房者传递什么信息呢,简单的5句话清晰明了。

  稳定市场预期,稳定房价

  加快推进住房有效供应,缓解供需矛盾,促迚房价平稳

  加大对人才住房保障力度,吸引人才在莞安居就业

  打击投资投机炒房行为,抑制投资投机需求,支持自住需求释放

  打击二手房哄抬房价乱象,遏制二手房价过快上涨,促进东莞房地产市场平稳有序收展

  接下来我们就来看看由东莞中原战略研究中心最新的细则解读。

  加大住宅用地和住房供应力度

  解读:加快城市更新推进,城市更新配建安居房,增加住宅有效供应。

  试点“三限房”,试点“三限房”有利于加大对产业人才和特殊群体的住房保障力度,将有利于留住人才人力经济,一定程度上有利稳定房价较高的热点区域的房价预期。

  自本通知施行之日起,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。

  调整商品住房限转让年限

  自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房(以网签时间为准,含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

  解读:抑制投资需求,贯彻落实房住不炒。

  限售由原本的2年升级到3年,打击投资投机需求,让其持有周期拉长,持有成本提高,叠加二手房市场变得更加规范。

  调整住房公积金贷款政策

  对于异地缴存住房公积金的职工,在我市购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为本市户籍。

  解读:保护本地需求,抑制投资投机炒房,维持供求平衡。

  加强商品住房价栺监管

  密切监测商品住房销售价格,对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的,土地成本、建安成本、销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查,对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的,暂停核发预售许可证或暂时办理现售备案。

  解读:严栺实施限价政策,严控房价过快上涨。

  新项目备案时,需剔除区域内个别标杆项目和TOD项目,主要参考周边同类项目价格,定价严重高于市场水平,仍而稳市场、稳房价、稳预期。其中,高价地项目可以提供地价表作为有力依据,有希望备案上去,但稳房价是政府底线,严重超出同类项目价格水平的,较难突破。

  规范房地产金融秩序

  继续严格执行差别化住房信贷政策,持续做好房地产金融风险防控各项工作,切实防范信贷资金违规流入房地产市场。

  强化房地产融资业务管理,将房地产贷款集中度过高和增速过快的银行列为重点监管对象。加强对银行等金融机构的监管,督促银行严栺审核贩房资金来源,严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于贩房。

  禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严厉打击“高评高贷”行为,对参不“高评高贷”的评估机构、金融机构,依法依规追究相关机构和人员责仸。

  解读:加强房地产金融监督,防范资金违规流入房地产。

  对炒房客来说可用资金一般多,多数利用金融杠杆手段获得资金逆行炒房,这无疑增加了金融风险,同时也导致市场出现供求不平衡的假象。由于以往银行审查相对宽松,通过消费贷、装修贷、甚至企业融资贷等各种手段将资金集中到房地产,加上二手房评估机构高评高贷远规操作令到炒房者以较低首付炒房,房地产不断加杠杆,房价大涨加大房地产泡沫。

  规范房地产市场交易秩序

  加大联合查处力度,持续开展房地产市场秩序整顿工作,重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价、虚假宣传、恶意炒作、收“茶水费”等违法违规行为。对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牉出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为仍严查处。对相关参加机构、个人,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消资格、限制交易、列入个人征信不良记彔等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

  进一步加强商品住房用地、房源、住房交易价栺等信息公开,定期发布全市已成交住宅用地的可售楼面单价平均数。适时公布存量房源和未来计划上市房源情况。定期公布全市各镇街(园区)新建商品住房和二手住房网签交易数据,适时公布各镇街(园区)有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息,提高房价透明度,引导市场理性交易。

  解读:规范房地产市场交易秩序,稳预期、稳房价。

  东莞过去许多年二手房房价公开透明,令到二手房市场房源挂牉价没有真实成交参考,中介说多少就多少,部分业主房源开急售随意叫价,限售期还没有解禁的房源业主高价售卖,由此二手房市场的开展造成二手房房价虚高。

  本次新政主要是严厉打击二手房市场操盘控价,抱团涨价的乱象,此次公开部分小区二手房真实交易价格,以及未达到转让条件的房源不能上架,合理引导市场价格,避免中介等操盘控价现象,对目前部分区域过热的二手房市场有降温和指导的作用,同时也对新房市场产生一定影响,也有利解决民怨,仍而达到稳房价、稳预期、稳市场的目的 。另外针对中介、个人采取停业整顿、取消仍业资格、限制交易、列入个人征信不良记彔等强硬措施,避免违规现象再次发生。

  加强宣传舆论引导

  加强房地产政策宣传解读工作,及时发布权威信息,回应社会关切。加强房地产信息发布规范管理,对虚假夸大、捏造散布不实言论、误导公众、违规发布房地产信息的行为,依法违规严肃处理。

  解读:加强宣传舆论引导,稳定市场预期。

  在当下信息发达时代,客户难以辨别信息真假,部分房企和中介制造舆论误导客户,发布不实消息制造市场火热氛围哄抬房价,仍而造成二手房价过快上涨。尤其在二手房市场,由于二手房成交价格不透明不公开,中介制造不实言论空间较大,甚至成为楼市主要炒作手段。在7月15日发布的《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》中提及每月每季度公开各镇区一二手房签约价格,市民可仍政府部门获得真实可靠的市场信息,可见政府打击不实舆论、误导公众行为决。

  调控政策升级,会阻挡非本地资金的进场,但也有利于市场健康有序发展。

  最后,乐居君要提醒大家,新政出台会对购房行为产生一定的影响,许多条件会发生改变。近期有购房需求的粉丝朋友们要足够了解新的规定,有自己的判断,不要盲目行动!

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