“深八条”对临深片区影响有多大?东莞惠州能火一波吗?

2020-07-20 08:36:51|来源:城市战争
摘要| 事实上,历史上每次楼市热潮,大部分城市(均价)也就上涨个10%到20%,热门片区涨个30%到50%,热门楼盘上涨50%到100%,这是经济规律,没有一次例外。   所以,此刻即使没有推出“深八条”,我认为深圳这波行情也到

  深圳发布了楼市调控的“新八条”,力度空前,严厉程度远超任何一个城市,以下是6个最受关注的要点:

  

1、限购升级:本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房。

2、二手房加税:个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

3、收紧豪宅税:普通住房应当同时满足以下条件:容积率在1以上;建筑面积144平以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

4、收紧信贷:在本市无房但有贷款记录的,首付5成;拥有1套房的,贷款首付比例不低于70%。

5、离婚买房门槛提高:离婚3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

6、严查违规行为:打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为。

  对这个新政,我的看法如下:

  1、深圳房价到底涨了多少?

  按照国家统计局5月份的数据,深圳一手房价格同比去年上涨4.9%,二手房价格同比上涨11.2%,考虑到一手房有限价因素,二手房更能反映真实市场。

  个别楼盘上涨11.2%,算不上什么,但全市均价涨11.2%,就是一个比较恐怖的数据了,这意味着一定有大量楼盘的涨幅超过20%甚至30%,才能把全市均价拉高10%以上。事实上,同期北上广二手房的同比涨幅只有1.5%、2.8%、0. 1%,和深圳不在一个量级。

  从我个人了解到的市场来看,深圳西部热点片区,像后海、前海、福田、宝中、光明、龙华,那些产品好或者带学位概念的楼盘的确大涨30%到50%,远远超过国家统计局给出的均值,但东部片区就温和得多,有的片区微涨5%到10%,有的片区至今纹丝不动。

  扯拉平均一算,全市平均涨幅11.2%,我认为这个数据还是比较接近实际情况的。

  事实上,历史上每次楼市热潮,大部分城市(均价)也就上涨个10%到20%,热门片区涨个30%到50%,热门楼盘上涨50%到100%,这是经济规律,没有一次例外。

  所以,此刻即使没有推出“深八条”,我认为深圳这波行情也到了“强弩之末”的阶段了,继续往上攻很难了,接下来顶多是冷门片区的补涨。

  2、深圳楼市具备较强的外部性。

  深圳一直被认为是全国楼市的风向标,之前的两次大牛市,差不多都由深圳、上海等先锋城市领涨,然后其他热点城市跟涨。

  “外部性”是个经济学概念,意思是指一个人的行动或决策使另一个人的利益受损或受益的现象。说白了,深圳房价不仅是深圳人的房价,还是全国人民的房价。

  所以,管住深圳房价,就等于摁住全国楼市的龙头,不管这个逻辑是否真的成立,但老百姓只要相信,就管用。

  3、深圳房价会降吗?

  我认为会技术性回调一点,但降幅不会超过10%,这是技术性调整的上限,这和最近A股的回调逻辑差不多,就是前期涨幅过高导致的回吐。

  从打击面上看,“深八条”无一例外打击的都是需求端,而深圳楼市的根本症结在供给侧,不在需求端。

  数据说,深圳全市有红本的商品房只有200万套,而深圳实际管理服务人口超过2000万,深圳人自有住房率居说只有23.7%,排名全国倒数第一。这意味着3/4的深圳人需要通过人才房、租房或者购买小产权房的方式解决居住问题。

  供求关系的紧张可想而知,要想从根本上解决深圳房价的,只能从供给侧做文章,譬如更改50%的生态用地红线,或者把空置多余的写字楼变成住宅,再或者扩容,这些选项一个比一个难,所以深圳只能打压需求端。

  至于炒房客,我一直认为更像是个假想敌。我个人在房产媒体这一行也干了近10年,接触到的职业炒房客是极少极少的,大部分都是你我这样的普通人,买房要么是自用,要么顶多作为资金保值的一个选项,没几个人是真正炒短线的。

  所以大部分买房客的现金流是没有问题的,即使遇到史诗级的调控,因资金链断裂而选择弃房的人极少极少。所以“深八条”更多的是影响成交量,而不是价格。

  4、深圳周边城市会怎样?

  珠三角城市群,互相离得很近,产业、楼市都存在明显的联动效应。事实上,深圳这波行情已经带动了东莞和惠州。即使没有“深八条”,下一波也很可能传导到广州、佛山、中山。

  “深八条”这道防水墙竖起来之后,只会加速资金和注意力向周边城市的溢出,所以我认为这个阶段,买入深圳周边城市是比较好的时间窗口,特别是被价值低估的广州。

  当然,我并不认为广州楼市会像深圳那样狂飙,广州暂时也没有必要跟着加码调控。

  第一是城市文化的约束,不管外部环境如何风云变幻,广州的城市文化就是务实不务虚,买房看性价比,活在当下,对PPT和讲故事有天然的免疫力。

  看看广州的上市公司就知道,一线城市的经济体量,二线城市的上市公司数量。加杠杆、赌升值、赚快钱这种玩法,广州人的热情度一直不高。

  第二是供求关系的约束,广州的土地面积超过三个深圳,土地开发强度大约20%,再加上还有佛山这个大弟弟的强势分流(新房成交量全省第一,广州人在佛山置业的数量不输增城、南沙),新房的供应量几乎是无限量的,就问你怎么炒?

  而且,广州市场的注意力是高度分散的,番禺、黄埔、南沙、增城、花都、从化,各有各的市场,互不相让,不像深圳的市场那么聚焦。而且深圳人买房很团结,10年前说东进,所有人都去东边,十年后说西进,所有人又去到西部。

  按照股市的比喻,深圳属于小盘股,而广州是大蓝筹,前者稍微撩拨一下就能起来,后者若没有山呼海啸的力量,根本搞不动。

  

5、看看新政后莞惠临深城市的数据

  01、新增客户量

  乐有家研究中心数据显示,从本周情况来看,715新政出台前两日,莞惠的求购客户量均有上涨,但变化不大。7月15日,惠州新增求购客户量有了较明显上涨,而周四周五两日,莞惠求购客户量明显激增。

  2、新增带看量

  乐有家研究中心数据显示,715新政后,惠州和东莞的新房客户看房次数明显增多,周五成为本周工作日新房看房峰值。二手房方面,惠州二手房带看量7月15号之后持续上涨,东莞二手房看房人次15-16号涨幅较大,17号开始有所下降。

  3、成交量情况

  715新政出台后,有购房者打趣说“直接开上高速,开到了大亚湾”。那么,备受关注的大亚湾,近期成交情况如何呢?

  临深片区中,备受深圳购房者关注的,当属惠州的大亚湾和惠阳地区。乐有家研究中心数据显示,7月13日到17日,大亚湾成交量持续上涨,17日涨幅最大。惠阳成交量则在新政出台后开始反弹,同样在17日达到成交峰值。

  乐有家研究中心分析认为,17日成为成交峰值可能因其紧邻周末,沟通和签约时间都较为宽裕,因此很多人将签约日期选在周五进行。但不可否认,715新政出台后,这两处临深片区成交量确有上涨趋势。

  4、热门楼盘

  如果你也有“上高速开到大亚湾”的打算,不防看看这份热门成交楼盘清单。乐有家研究中心梳理了近3周莞惠热门成交片区的热门楼盘供大家参考。

  注:以上数据更新与7月18日,数据仅供参考,不作为交易依据使用。

标签: 成交 深圳 房价

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