龙华翻车:他们在深买房5年,血亏150万...

2020-06-30 07:06:57|来源:乐居买房
摘要| 普遍实现“一铺养三代”的黄金年代已经过去,入手商铺须谨慎。
“一铺养三代”的神话逐渐落幕,

商铺从摇钱树,转身变成了销金窟?

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 /  塞兑、mango




曾经大家说到商铺时,都是对商铺的高租金、高回报有着无限的羡慕。
 
尤其在那些深圳楼市走势上行强劲的岁月里,商铺更像是镀上了一层金,“一铺养三代”的神话长久盛传在一线城市的房地产市场。
 
正如马克思所说:

“资本家害怕没有利润或利润太少,就像自然界害怕真空一样。一旦有适当的利润,资本就大胆起来。
 
如果有10%的利润,资本就会保证到处被使用;有20%的利润,资本就能活跃起来;有50%的利润,资本就会铤而走险;

为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%以上的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至去冒绞首的危险。”

 
乱花渐欲迷人眼,于是一茬接一茬的投资者叫嚣着往里冲。
 
最后有人如愿,敲锣打鼓宣告天下:“10平小店出价100万/平都不卖”;而更多的,则是在这场“博弈”中败下阵来,经历一场垂死挣扎到心如死灰,悄无声息。
 
数据显示,以前的商铺租金回报率可以达到8%,平均十二三年可以回本,而如今商铺回报率能达到4%已经是高于平均水准。
 
“450万买,挂300万都卖不出”
 
 
买商铺发家的梦,已经成为不少投资者的痛,其中龙华保利悦都花园商铺(又称:保利天街)395户业主近期更是因为被商铺的“坑”摧残而拟写了“举报信”。
 
据该商铺业主爆料,自2015年底至2016年初,被保利铺天盖地的“千亿央企保利保障!十年统一运营5%返租!”、“打造深圳市第二个海岸城!坐享价值飙升!”而吸引,395个客户,共掏出近24亿元,买下了商铺。
 
本以为给了钱就可以当大爷。不曾想,自2017年7月保利天街开业后,承诺十年的返租才一年多就没有支付了,运营商给的理由是投资失败没有钱。
 
然而,据业主称,返租没了,只是第一个坑。
 
第二个坑是,除了购房款,业主告诉乐居,395户业主还向运营商缴纳了6.37亿元的运营费。分摊下来每位业主大约缴纳了161.2万的费用。即便运营商曾在接受采访时表达实际收取不足5亿元,匀下来亦超100万。
 
而运营效果,就是运营商也换了,但承诺的返租依然拖拉着,人均超百万的运营费就像打水漂了。
 
更刺激的是,现在想把商铺卖出去,却没人接手了,拿在手上就像“烫手山芋”。
 
业主王先生在接受乐居采访时称:“我买了78.6平的,原来大概450万买的,现在300万还卖不出去。”
 
而据乐有家显示,保利天街在售商铺总价在300-900万,单价在3.8-19.6万/平不等,单价差距很大。其中单价最低的商铺,显示在2018年1月12日挂牌,距今已经将近2年半了。
 


如果说曾经是抱着美好的幻想买下了商铺,那么经过3年来的漫长拉锯,这种幻想早已粉碎,成为业主们无法承受的“噩梦”。
 
在业主的举报信中,有这么一段话:
 

目前保利天街多半空铺,营商环境十分凄惨,租金收入微乎其微,大部分业主都是年过半百,拿出了全部生活积蓄并贷款购买的商铺,后半生生活将面临无以为继的困境!
 
部分业主受保利销售员诱惑,以自己唯一住房抵押贷款作首付款,原来指望租金还贷,现在租金收入几乎为零,只好卖掉唯一住房导致目前无处安居,部分业主被高利贷相逼要跳楼。


踩坑的路上从不孤单
 
像龙华保利悦都花园商铺这类的事情并不是少数,商铺投资热度不减,“一铺养三代”的暴富梦背后也是暗藏玄机,大多数普通投资人要投资商铺需要具备十足的警惕性。
 
深圳有哪些坑“死”人的商铺投资案例?
 
>>>深圳湾“铺王”的冷落
 
2017年被报道的深圳湾“铺王”事件:2011年左右买入深圳湾商铺的投资客们曾经创出48万/平天价,但只迎来了6年的空置的结果。
 
据当时媒体介绍,2017年的售价还不到6年前的一半,网站上甚至有10万/平左右的超低价商铺在售,折价率超过60%。
 
当时该区域大批街铺人流不足,部分区域商铺开业率甚至不到1成,租金才200元/平,回报率1%。
 
实际上,如今的深圳湾区域豪宅商铺同样难卖难租。
 
>>>罗湖爵士大厦人去楼空
 
2018年据乐居报道,当时的投资者以7万均价买下深圳罗湖爵士大厦商铺,当时的宣传称:“与20万方万象城、12万方金光华并肩,形成亚洲金光大道。”没想到之后竟然是一楼铺位全空,商业死寂的情形。
 
为了维权,当时被坑的业主还在天涯论坛发帖《爵士大厦商铺是个骗局》,言简意赅地表示:“该商场利用品牌入驻,深圳协会入驻等虚假广告宣传,误导消费者高价购买格子铺,虚假招商,虚假开业,已致上千业主被骗几十个亿。”
 
商铺投资有风险,也有门道
 
投资商铺无时无刻都要考虑好可能会面临的风险。
 
比如开发商运营方面,开发商压根没法兑现宣传中的售后包租等承诺、能带来多少的回报率等。

“投资商铺要平衡回报和风险,存在经营风险或者消费人流特别少的地方要谨慎选择。”汇诚行副总经理操全闯在接受乐居采访时特别提醒。
 
商铺之所以不再是可以盲选的“香饽饽”,背后涉及的还是供需平衡的问题。
 
1、商铺供应过剩。
 
早在2004年,由综合开发研究院(深圳)负责的深圳建市以来首次商业网点普查调查结果就显示,当时深圳商业网点超过20万个,人均拥有商业面积达到1.02平方米,接近美国等发达国家人均拥有商业面积的水平。
 
16年后的今天,据深圳中原商铺部资源中心预测,2020年深圳商业面积或许会控制在8500万平方米。
 
相比2004年的1562万平增长了4.4倍,人均购物中心体量呈现愈加明显的饱和甚至过剩的趋势。
 



深圳市商业存量面积走势图(2004-2020年)
 
2、空置率上升,租金降低。
 
就最新数据,戴德梁行研究院发布的《2020年一季度深圳商办市场回顾与展望》研究报告显示:
 

全市优质购物中心最优层平均租金较去年末下降7.97%;

全市优质购物中心整体空置率为4.1%,二季度商业空置率料将上升,预计四季度市场活跃度有望逐渐恢复。

 
深圳优质购物中心租金及空置率
 
正是因为供应过剩、空置率升高而租金走低,市场上普遍认为,商铺投资领域“水深”,对投资人的专业要求和抗压力要求非常高,要不然“一铺养三代”马上就能变成“三代养一铺”。
 
不过,在商铺这一门槛较高的池子里,难道只剩下淹没一条路吗?事实上,水性好的还是可以玩出浪花。
 
“优质的商铺投资回报率还是比住宅要高出不少,”据操全闯观点。同时,他认为投资商铺需要找到一些门道:“投资商铺还是要关注地段、成长性和性价比,更要关注该商铺和同地段商铺当前的租金情况。”
 
普遍实现“一铺养三代”的黄金年代已经过去,入手商铺须谨慎。


标签: 深圳 商铺 投资

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