逆势’收购香港百年百货背后,或许是伟禄手持“最牛街道”旧改的底气。

  

近日,深圳本土企业伟禄集团(1196.HK)低调收购了一家香港百年百货。

这家百货企业来头并不小。

此前曾被称为近代中国商业史上的创举,开创了国内明码标价、“不二价”售货,以及发票开具的先河,更打破中国传统的经商模式,可以说是那个时代的“新概念”产物。

伟禄收购的是成立于1900年的先施百货(244.HK),有中国百货业鼻祖之称,是香港创立最悠久的百货公司之一。

但自进入千禧年,互联网打破零售格局,新商业模式不断颠覆传统的背景下,国内零售百货业危机四伏,先施也逐渐开始走向下坡路。

屋漏偏逢连夜雨,风光不在的先施百货,在香港经济不稳定和新冠疫情突发的双重打击下,营运更加艰难。

公开资料显示,自2013年起,先施便一直亏处于亏损的状态。而截至2019年2月,先施百货股东应占亏损已扩大至1.32亿港元,同比增长45.9%。

对此,准备拯救先施百货的伟禄集团,拟作价约5亿港元收购先施全部已发行股份,每股代价约0.38港元。
而在收购完成后,先施的上市公司地位将继续保留。目前,伟禄集团、先施也均于5月18日,在港交所恢复交易。

对于收购的回应,伟禄在公告中表示,收购旨在助推业务多元化的发展,并能为其整合现有物业、结合先施百货管理经验,物业发展及商业经营等多个方面,产生协同效应。

创立于2005年的伟禄集团,早期业务是研发电脑显示器及其他电子产品。

直到2014年,以2.3亿港元收购老牌印刷商昌明投资,成功“借壳”上市后,业务逐渐扩宽成为科技、金融、环保以及房地产等多元产业于一身的综合型企业。

伟禄集团的创始人是潮汕商人林晓辉,也是白手起家的深圳企业家代表之一。

公开资料显示,现年47岁的林晓辉,早年在深圳做过一线业务员跑线,干过中层销售经理,并先后供职于香港兆邦集团和深圳富瀚实业。其中,在富瀚实业担任的是总经理一职。

21世纪初,积累了近十年人脉资源与商业经验,林晓辉决定与妻子苏娇华创办一家主营研发及销售消费电子产品的公司,也就是后来演变为伟禄集团的伟禄科技。

在成立的第一年,通过售卖电脑显示器丶液晶电视和手机,林晓辉夫妇成功赚取了第一桶金。随之仅3年时间,年均销售收入额就已超过5亿元。

资本积累的速度之快,激发了林晓辉推进伟禄多元化布局。特别是在房地产方面,伟禄近些年通过入股、收购以及多种渠道,拿下了深圳多区物业项目。

2015年9月,伟禄以约0.76亿元收购位于龙华观澜总面积为0.71万平方米的工业用地;一年后,伟禄再次斥资约2.38亿元,收购目标公司包括位于龙华观澜的茜坑工业区物业,该工业用地总面积为2.42万平方米。

据伟禄集团公开透露,针对上诉物业,已向深圳市龙华区住房及建设局提交更改土地用途的申请,目前在规划推进中。

此外,在2018年,伟禄集团又以63.26亿元收购深圳多幅地块,包括位于龙华区观澜的伟禄雅苑、位于光明区的伟禄科技园和旁边的闲置工业用地。

其中,伟禄科技园用地面积为2.06万平方米,包括一座26层的主楼及4层副楼,目前一期已经建设完毕。

值得注意的是,伟禄集团这两处物业此前曾被沽空机构Amerson Analytics质疑,高达63.26亿元的收购并不符合实际,并测算其观澜和光明两处物业的实际投入成本合计只有3.77亿元。

但伟禄随即发布澄清称,两处物业的评估值相比账面价值升值1.58倍,以2017年12月31日为基准,观澜物业评估值为34.8亿元,光明物业评估值为29.2亿元,两者合计64亿元。

除此之外,伟禄集团旗下还持有一个备受关注的城市更新项目,即位于南山区粤海街道的莱英花园城市更新项目。

2019年11月,深圳市南山区城市更新和土地整备局发布公告,公开确认南山区粤海街道莱英花园城市更新项目实施主体,为深圳市友盛地产有限公司。

通过股权穿透,友盛地产有限公司为伟禄集团控股子公司,伟禄占股高达51%。

此前,莱英花园城市更新项目已经立项成功。

公开资料显示,莱英花园项目占地1.1万平方米,目前有6栋住宅楼,共计269套房屋。根据政府相关规划,项目拟更新方向为二类居住用地。

事实上,早在2014年,友盛地产已成功改造了莱英花园1-5栋,即现在的红树别院(英伦名苑四期)。链家官网显示,目前周边二手房均价在10—17万元/平方米左右。

而根据规划,日后莱英花园城市更新项目将有8.7的容积率,并将由A、B两座建筑组成,其中A座为50层建筑,主要涵盖商业、住宅、公寓等;B座为45层建筑,主要涵盖商业、公寓等。

不难猜测,日后莱英花园城市更新项目将摇身一变为高端商住综合体,并成为粤海街道下一个“网红盘”。

事实上,莱英花园城市更新项目备受关注背后,除了位于粤海街道高新技术产业园区中心位置,紧临华润城万象天地,周边配套处于成熟极优地位之外;

另一方面,莱英花园还是南山区的首个旧住宅更新项目,一举一动都将对后续旧住宅更新有较大的参考和借鉴意义。

即便手握核心旧改,但大部分仍然处于投入阶段,目前仅有少部分物业投资有所回报,伟禄在房地产方面的收益进展也并不明显。

从伟禄2019年上半年财报可知,其80%以上资产分布于深圳优越地段的物业投资业务于2019年上半年仅有569.8万港元收入入账,占总营收1.41%;

2019年全年财报中,伟禄表示在暂停部分物业投资的租赁协议,以及此前相关收购事项融资借贷等因素影响下,营收已明显减少。

2019年全年,伟禄物业投资业务营收仅为1056.9万港元,去年同期该业务营收为1953.2万港元,营收同比减少约45.8%。

但对于城市更新,伟禄创始人林晓辉曾表示有自己的一套哲学。

据其公开透露,虽然伟禄收购而来的项目占比不多,但都是在合理的成本线以下购得。

而日后伟禄雅苑、光明科技园等项目将陆续运营,以及南山区和龙华区城市更新项目逐渐开展规划,伟禄资本增值潜力值得期待。

此外,也有业内人士指出,随着深圳城市更新价值的不断提升,伟禄集团此前投资物业的价值也将逐渐显现。特别是早期由低成本收购而来的地产项目,因价值提升而受惠的空间不言而喻。 

2019年2月,伟禄成立子公司伟禄商业,并挖来颇有商业经营管理经验的禹来加入,担当商业集团董事长一职。
据了解,禹来此前曾担任广东坚基集团有限公司总裁、鸿荣源集团有限公司总裁等职,有多年地产运营经验,规划过如河源坚基购物中心、广州天河城等多个大型购物中心项目。

值得注意的是,作为一家已上市企业,伟禄集团整体收益并不突出。财报显示,2015—2019年间,伟禄集团实现营收分别为2.0亿港元、2.1亿港元、7.6亿港元、8.1亿港元、8.3亿港元。

而在负债情况上,2015—2019年间,伟禄的负债率分别为24.86%、44.14%、49.25%、74.33%、74.42%,基本上处于逐年攀升的态势。

文|涂梦莹