3月起所有存量房贷重签合同,对每个买房人有何影响?

2020-03-03 06:22:27|来源:咚咚找房
摘要|

  2月29日各家银行发布存量房贷利率个人贷款定价基准转换的公告,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务(即房贷“换锚”)。

  我们平台对此进行了报道《@所有买房人,存量房贷明天起重签合同!你的房贷利率下调了……》;发现许多网友在问自己的房贷要不要转换、转换如何来选择两种方式,以后是高了还是低了……等诸多问题。

  3月1日起,房贷客户可按照公告提示办理相关业务了。本文,娟子一起和大家聊聊存量房贷利率个人贷款定价基准转换这一话题。

  一、

  房贷换锚(LPR),楼市又一变局?

  自2019年8月央行改革LPR形成机制至今,利率市场化改革再进一步,房贷利率的换锚工作也备受关注。

  去年12月,央行发布公告,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

  为什么改革呢?央行的公告明确指出,此次改革是为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。

  那么,此次房贷转换,无疑是今年楼市最大的变革之一。

  现在我们还贷的方式是以政策利率作为基准,一般几年才调整一次,目前政策贷款利率是4.9%,近5年一直都没变化。目前这样的政策已然不能适应形势发展,于是央行制定了LPR。

  LPR由多家商业银行进行综合报价(市场利率),每月20日央行发布,从去年8月20日,一年期4.25%,五年期4.85%到2月20日一年期为4.05%,五后期为4.75%。

  我们要清楚,一年期利率主要针对实体企业,五年期主要面向的是房地产贷款;2月20日这次的调整,降息了,但是是不对称降息(1年期下调10个基点、5年期下调5个基点)。

  这也说明高层不希望房价大涨,未来对于房贷利率的调整空间和市场化也更大;央行可以给实体经济定向“放水”,又不让大水漫灌楼市。

  这次,房贷换锚最大的利好或是银行,日前央行表态,“存款基准利率”会长期保留,将成为利率体系的“压舱石”,而LPR是贷款利率,没有对应的存款利率。这样以来,不排除会进一步降低存款利率的情况。

  二、

  此次房贷“换锚”针对“所有人”

  有网友在问:2018年买的房也要房贷重新签合同吗?

  这次LPR转换是针对所有购房用了商业贷的购房者,涉及数十亿的存量贷款。所以不管你是十年前买的房,还是去年买的房,都要进行LPR转换。

  你说我可不可以不换?当然不可以,这是政策要求,除非你在不需要转换条件内。(注意:公积金贷款不受影响)

  2019年 10月8日起,央行进行调整个人住房贷款利率,如果你新买房已经用的LPR利率,那么这次就不需要再转换了。

  或者你的贷款今年就已经要到期了,也没有必要转换。

  转换范围和不用转换的情况可以看下图:(来自工行)

  三、

  最关心的问题:如何转换?

  此次转换,银行需要与你协商一致的基础上实施定价基准转换,有网友说,银行通知单方定价基准转换,那么这是不合理的。

  这里还需要注意的是:如果您的贷款存在共同借款人,需要所有共同借款人均同意变更后方能实施定价基准转换。

  那么,因疫情原因,各大银行提供了多个可以办理的渠道:如手机银行、网上银行、短信银行、智能柜员机)、贷款服务行等多种受理渠道,具体关注下你的贷款行来做相应选择。

  01

  固定利率和一年一变,如何选择?

  这次换锚,央行给了你两个选项(固定利率和一年一变浮动利率),也给了所有人一次改变房贷的机会。

  首先,选择任何一个选项,2020年的利率水平保持不变,不会对房贷有实质性的影响。

  A选项:一年一变的浮动利率(转换为LPR定价)

  如果你选择了一年一变的浮动利率,以后按照LPR+基点的模式,按照固定的重定价周期,计算你的利率。

  每年可以调整一次,当年最新LPR利率下降,你的房贷同样下降;上涨,则房贷随之上涨。

  B选项:转换为固定利率

  转换为固定利率,以后永远不再改变;以后利率降与涨都跟你没关系;这个固定利率,应等于你的合同最近的执行利率水平。(2019年之前实际利率是5.39%)

  ★ 如果你选择了A:一年一变的浮动利率(转换为LPR定价),那么这是一道数学题!

  在LPR定价里,LPR利率是可能是每年会变的,但计算利率的结果还有一个关键的加、减点。

  新购房者和老购房者加点不同;对于新购房者来说,房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点(每个地方不一样)

  对于老购房者来说,加点基数,采用“倒挂法”确定,加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR(当月4.8%)的差值,最短一年一调。

  简单来说,加点=目前实际房贷利率-4.8%。

  举个例子:

  你的商业住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

  如果在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。

  2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

  在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

3月起所有存量房贷重签合同

  02

  转换后转换为LPR定价,房贷折扣仍存在

  比较关注的问题是转换后,之前房贷利率的折扣是否还在?

  如果是一年一变的浮动利率,比如说,你之前的房贷10年期,利率打了7折,那么转换为LPR以后,基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同,计算方式也变了。

  我们之前的基准利率定价方式下,一般按比例浮动,比如基准利率上浮10%、下浮15%等;而LPR定价方式下,按照加减点数来浮动,比如LPR加40个基点、减30个基点等。

  那么算这笔贷款是,10年期参照的贷款基准利率是4.9%,打7折后的实际执行利率是3.43%,按照人民银行公告,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%。

  但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,为4.8%;

  因此,您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%,一个基点为0.01%),加点数值为-137,在合同剩余期限内固定不变。

  03

  两者如何选择?

  对于购房者来说,选哪一种都存在着风险和不确定性,但选择只有一次。

  选择固定方式,好处是未来利率上涨跟你没关系。

  选择一年一变的浮动利率,则房贷利率平均每年可调整一次;对于之前房代折扣的人来说是利好。

  目前,许多人表示会倾向于选择一年一变的选项;从大趋势来看,未来利率下降的可能性比较大。

  尽管对于长期的利率利息来说,比如下调5个基点,房贷利率变化,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

  目前来看,世界各大经济体,利率都在下降,甚至不少已经步入了零利率、负利率时代;中国的贷款利率,是全世界中上水平。

  事实上,这几年中国利率已有大幅下调,在十年前,贷款利率均达7%以上,这几年利息一直在走低。

  当然,前面也说了,2月20目的1年和5年期利率进行了不对称的降息,那么,未来也不排除单一上调5年期房贷利率。

  这也是未来楼市的不确定因素,目前,我们对于楼市调控格局需要重新面对,此次房贷换锚对于楼市来说,又多了一项调控工具,未来类似的调控政策只会更多。

  这也意味着,在“住房不炒”的大环境下,房地产市场已告别了裸奔的时代。

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