光明区棚改新政出炉,“双95%”可立项

2019-10-09 07:48:14|来源:深圳市城市更新网
摘要| 近日(9月30日),光明住建局发布关于《光明区棚户区改造实施细则(试行)》(征求意见稿),并予以公示。征求意见期限截止至2019年10月10日。

  近日(9月30日),光明住建局发布关于《光明区棚户区改造实施细则(试行)》(征求意见稿),并予以公示。征求意见期限截止至2019年10月10日。

  《实施细则》包括总则、职责分工、项目申报与审查、项目意愿征集与计划、确认实施主体、信息核查与项目规划、项目搬迁安置补偿以及附则。

  一、《实施细则》适用于光明区范围内国有用地上(含原光明华侨畜牧场用地)按照棚户区改造政策实施的旧住宅区拆旧建新改造活动,无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

  另外,因规划统筹需要,具备改造条件的城中村、旧屋村,确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的,可以参照本实施细则规定程序实施,但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

  二、光明区棚户区改造工作遵循以下原则:

  ①以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由区政府主导,以人才住房专营机构为主实施,其他企业可以参与。

  ②在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房。

  ③采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

  ④实行统一的搬迁安置补偿标准。实行货币补偿的,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)的规定进行补偿;实行产权调换的,按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定产权调换标准;根据项目实际情况,可以奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

  三、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后,街道办事处组织项目实施主体,适时启动项目搬迁补偿签约工作。街道办事处会同项目实施主体,与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

  四、补偿签约期限届满,经占建筑物总面积95%以上(含本数)且占总数量95%以上(含本数)的权利主体同意后,项目继续实施;否则项目终止,调出年度实施计划,且5年内不再启动该项目棚户区改造工作,但区领导小组认为确需改造的项目除外。

  五、补偿签约期限届满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,街道办事处将项目相关情况形成书面报告,经区主管部门审核,报区领导小组审议通过后,可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收,具体由区城市更新和土地整备局组织开展。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

  六、项目依法实施房屋征收程序后,对于征收补偿签约期限届满仍无法达到100%权利主体签订补偿协议的,街道办事处将项目签约情况及相关证明材料收集、整理后,提交区主管部门,由区主管部门报区领导小组审议后,项目终止。

  政策原文

  深圳市光明区棚户区改造实施细则(试行)

  (征求意见稿)

  第一章 总则

  第一条 [制定目的及依据]

  为稳步推进光明区棚户区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(粤府〔2014〕2号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)、《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(深府规〔2018〕8号)、《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实深圳市人民政府关于棚户区改造工作职权调整决定的实施意见》(深府办规〔2019〕1号)等文件规定,结合光明区实际,制定本实施细则。

  第二条 [适用范围]

  本实施细则适用于光明区范围内国有用地上(含原光明华侨畜牧场用地)按照棚户区改造政策实施的旧住宅区拆旧建新改造(以下简称棚户区改造)活动。

  符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办[2016]38号)第六条规定,无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。因规划统筹需要,具备改造条件的城中村、旧屋村,确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的,可以参照本实施细则规定程序实施,但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

  第三条 [实施模式]

  棚户区改造以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由区政府主导,以人才住房专营机构为主实施,其他企业可以参与。

  棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房。

  第四条 [补偿原则]

  棚户区改造项目实行统一的搬迁安置补偿标准,采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

  实行货币补偿的,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)的规定进行补偿;实行产权调换的,按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定产权调换标准;根据项目实际情况,可以奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

  第二章 职责分工

  第五条 [区棚户区改造工作领导小组]

  区政府成立区棚户区改造工作领导小组(以下简称区领导小组),负责领导全区棚户区改造工作,对棚户区改造的重大事项进行审议、决策。区领导小组下设办公室,设在区住房和建设局,负责区领导小组的日常工作。

  区领导小组组长及副组长由区政府主要领导及分管建设工作的领导担任,小组成员包括区住房和建设局、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、区发展和改革局、区财政局、区司法局、区城市管理和综合执法局、区信访局、区建筑工务署、市规划和自然资源局光明管理局以及各街道办事处等单位主要负责人。

  第六条  [区住房和建设局]

  区住房和建设局是光明区棚户区改造工作的主管部门(以下简称区主管部门)。

  区住房和建设局主要职责如下:

  (一)负责区领导小组的日常工作;

  (二)统筹协调全区棚户区改造工作;

  (三)编制区棚户区改造规范性文件;

  (四)受理、审查街道办事处棚户区改造项目申报及棚户区改造年度计划申请;

  (五)将棚户区改造项目年度计划、项目搬迁安置补偿方案和社会稳定风险评估报告,向市主管部门申请备案;

  (六)将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入市保障性安居工程年度计划;

  (七)编制棚户区改造项目实施方案;

  (八)核发项目实施主体确认文件,签订项目监管协议;

  (九)负责棚户区改造项目涉及的政策性房屋信息核查;

  (十)审核棚户区改造项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告;

  (十一)委托具有相应资质的机构编制棚户区改造项目概念规划;

  (十二)组织项目实施主体编制项目专项规划;

  (十三)对棚户区改造项目拆除工程进行备案,监督施工过程,对拆除结果进行确认;

  (十四)核发建设工程施工许可证,办理建设工程竣工验收备案;

  (十五)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的与棚改相关的工作。

  第七条 [区城市更新和土地整备局]

  区城市更新和土地整备局主要职责如下:

  (一)核查棚户区改造项目范围内土地及建筑物信息;

  (二)开展棚户区改造项目专项规划审查和报批;

  (三)办理建设用地审批手续;核发建设用地方案图和建设用地规划许可证;签订土地使用权出让合同;核发建设工程规划许可证,开展项目规划验收以及其他相关规划管理工作;

  (四)将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入房屋征收年度计划;

  (五)根据公共利益的需要,依法实施房屋征收工作;

  (六)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第八条 [市规划和自然资源局光明管理局]

  市规划和自然资源局光明管理局主要职责如下:

  (一)将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入年度城市建设与土地利用实施计划;

  (二)对棚户区改造项目中涉及的历史遗留问题用地进行处理;

  (三)将审批通过的项目专项规划依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统;

  (四)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第九条 [区司法局]

  区司法局主要职责如下:

  (一)审核区棚户区改造规范性文件、法律文书等材料;

  (二)协助开展棚户区改造项目(含房屋征收阶段)涉及的相关法律事务;

  (三)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第十条 [区规划土地监察局]

  区规划土地监察局主要职责如下:

  (一)对棚户区改造项目中涉及的违法用地清理和违法建 筑物依法依规开展查处工作;

  (二)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第十一条 [区发展和改革局]

  区发展和改革局主要职责如下:

  (一)落实棚户区改造项目政府投资资金。

  (二)依申请开展棚户区改造项目备案或核准;

  (三)将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划;

  (四)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第十二条 [区财政局]

  区财政局主要职责如下:

  (一)落实棚户区改造项目政府投资资金;

  (二)结合区财力情况,根据《预算法》等有关规定保障棚户区改造相关工作经费;

  (三)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的相关工作。

  第十三条 [街道办事处]

  街道办事处主要职责如下:

  (一)宣传、贯彻棚户区改造政策;

  (二)调查区旧住宅区综合情况,筛选、申报棚户区改造项目;

  (三)委托专业机构对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施开展评估;

  (四)发布棚户区改造意愿征集公告,开展项目意愿征集工作;

  (五)申请将项目纳入棚户区改造年度计划;

  (六)协助核查棚户区改造项目涉及的政策性房屋信息;

  (七)组织项目实施主体开展权利主体信息公示及权属认定;

  (八)组织项目实施主体编制项目搬迁安置补偿方案;

  (九)开展项目社会稳定风险评估;

  (十)开展补偿签约、签订搬迁安置补偿协议等工作;

  (十一)受房屋征收部门委托,依法开展房屋征收具体实施工作;

  (十二)负责棚户区改造项目信访维稳工作;

  (十三)落实法律、法规、规章规定以及区领导小组交办的其他工作。

  街道办事处根据工作需要,可委托专业机构协助开展上述相关工作。

  第十四条 [项目实施主体]

  项目实施主体主要职责如下:

  (一)在街道办事处的组织下,开展信息核查及权属公示、认定工作;

  (二)开展申请项目范围内土地、建筑物等相关信息核查;

  (三)在区主管部门的组织下,编制棚户区改造项目专项规划;

  (四)在街道办事处的组织下,编制项目搬迁安置补偿方 案;

  (五)根据项目需要,组织开展房屋测绘及价值评估工作;

  (六)开展协商补偿工作,签订搬迁安置补偿协议,按照约定支付补偿款;

  (七)开展房屋搬迁、拆除及产权注销工作;

  (八)办理规划、用地、建设等相关手续;

  (九)组织开展勘察、设计、施工建设与管理等工作;

  (十)申请办理工程竣工验收手续;

  (十一)组织安置分房及办理《不动产权证书》初始登记相关事项,移交配建的人才住房、安居型商品房、公共租赁住房及配建的公共配套用房及设施;

  (十二)完成项目监管协议约定的其他相关事项;

  (十三)落实法律、法规、规章、规范性文件规定以及区领导小组交办的其他工作。

  第十五条 [其他相关部门]

  区政府其他相关部门,依据职能分工开展监督、管理、审批等工作。

  第三章 项目申报与审查

  第十六条 [项目筛选与申报]

  街道办事处组织开展摸底调查,掌握区内旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况,建立信息台账。

  街道办事处在综合情况调查的基础上,筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区,开展棚户区政策适用性评估后,向区主管部门申报项目。棚户区改造实行项目申报常态化。

  第十七条 [棚户区政策适用性评估]

  街道办事处委托具有相应资质的机构,对旧住宅区住房质量、消防安全、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估。具有下列文件之一的,均可作为棚户区政策适用性依据:

  (一)具有相关资质的地质灾害评估机构出具的地质灾害危险性评估报告;

  (二)房屋安全鉴定相关专业机构出具的危房鉴定报告;

  (三)具有相关资质的消防安全评价机构出具的消防安全评估报告;

  (四)具有相关资质的规划设计机构出具的基础设施和公共服务设施建设评估报告。

  第十八条 [项目申报条件]

  街道办事处申报棚户区改造的旧住宅区,应同时符合下列条件:

  (一)房屋使用年限在20年以上;房屋使用年限不足20年的,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区领导小组批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

  (二)存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患,或使用功能不齐全,或配套设施不完善,并取得专业机构出具的相关评估报告。

  第十九条 [申报材料提交]

  街道办事处申报棚户区改造项目,应提交下列材料:

  (一)棚户区改造项目申报表;

  (二)项目综合情况调查报告;

  (三)项目地质灾害危险性评估报告、项目危房鉴定报告、项目消防安全评估报告、项目基础设施和公共服务设施建设评估报告中的至少一项。

  第二十条 [项目申报审查]

  区主管部门应自受理之日起20个工作日内,完成项目的申报审查。申报资料经审查符合要求的,区主管部门明确审查意见,填写棚户区改造项目审查表;申报资料存在不全或内容不明等情形的,区主管部门应一次性明确需补充提交的资料。

  第四章 项目意愿征集与计划

  第二十一条 [编制项目概念规划]

  经审查通过的项目,区主管部门委托具有相应资质的机构编制项目概念规划,项目概念规划的编制要求按照市相关规定执行。

  第二十二条 [改造意愿征集]

  街道办事处在项目现场发布意愿征集公告,公布补偿标准和项目概念规划。

  改造意愿征集期限原则上为90日,最长不超过180日。意愿征集期限届满,经占建筑物总面积95%以上(含本数)且占总数量95%以上(含本数)的权利主体同意后,项目继续实施;否则项目终止,但区领导小组认为确需改造的项目除外。

  第二十三条 [申请棚户区改造年度计划]

  确定继续实施的项目,街道办事处向区主管部门申请纳入棚户区改造年度计划。申请时应当提交以下材料:

  (一)纳入棚户区改造年度计划申请书。

  (二)意愿征集情况报告及相关证明材料。

  (三)区主管部门要求的其他资料。

  第二十四条 [纳入棚户区改造年度计划]

  区主管部门应自收到街道办事处申请材料起20个工作日内,完成项目的审核。经审核,街道办事处申报资料符合要求的,区主管部门报区领导小组审议。

  经区领导小组审议通过的项目,纳入区棚户区改造年度计划,并由区主管部门报市主管部门备案。同时将相关信息抄送至市规划和自然资源局光明管理局、区发展和改革局、区城市更新和土地整备局。

  第二十五条  [纳入其他相关实施计划]

  纳入区棚户区改造年度计划的项目,由相关职能部门纳入相应计划。

  区发展和改革局申请纳入国民经济和社会发展规划及年度实施计划;市规划和自然资源局光明管理局申请纳入年度城市建设与土地利用实施计划;区住房和建设局申请纳入市保障性安居工程年度计划;区城市更新和土地整备局申请纳入房屋征收年度计划。

  第五章 确认项目实施主体

  第二十六条 [制定项目实施方案]

  区主管部门在项目纳入棚户区改造年度计划后,及时编制项目实施方案,并报区领导小组审议。项目实施方案应包括下列内容:

  (一)项目概况。包括旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等。

  (二)项目进展。包括意愿征集结果、纳入年度计划情况等;

  (三)项目实施主体选择方式。包括直接确认人才住房专营机构作为项目实施主体,或通过招标等方式确定项目实施主体。

  (四)项目组织实施计划。包括组建项目现场指挥部、职责分工、进度安排等内容。

  (五)其他重要事宜。

  第二十七条 [确定项目实施主体并公告]

  项目实施方案审议通过后,区主管部门按照区领导小组审议结果,依程序确认人才住房专营机构作为项目实施主体,或通过招标等方式确定项目实施主体,并核发项目实施主体确认文件。

  区主管部门在项目现场公告项目实施主体名称、简介及资格确认文件。

  第六章 信息核查与项目规划

  第二十八条 [项目信息核查]

  项目实施主体在取得项目实施主体确认文件后,及时向下列部门申请开展项目土地、建筑物等相关信息核查。

  (一)向市不动产登记部门核查项目范围内取得不动产权证书的房屋信息。

  (二)向区住房和建设局核查项目范围内涉及的保障性住房等政策性房屋信息。

  (三)向区城市更新和土地整备局核查项目范围内土地及建筑物信息。

  (四)向市规划和自然资源局光明管理局核查项目范围内涉及的历史遗留问题用地处理情况。

  第二十九条 [权属公示]

  项目信息核查完成后,项目实施主体负责将核查结果进行整理、汇总,形成初步权属信息,并在项目现场进行公示。公示期不少于7个自然日。

  权利主体不明确等特殊情形,需在公众媒体进行公示的,由街道办事处将相关情况在深圳市属报纸或光明区政府在线进行公示。

  第三十条  [异议处理与权属认定]

  公示期间,相关权利主体对公示结果有异议的,可以向街道办事处提出异议申请,并提供合法、有效的异议证明材料。

  街道办事处受理后,组织项目实施主体对异议事项进行复核。经复核,确需改变原权属信息的,应及时更改并重新公示;维持原公示结果的,应对异议方予以解释说明。

  经公示及异议处理完成后,以公示及处理结果最终确定权利主体权属信息。

  第三十一条 [编制项目搬迁安置补偿方案]

  街道办事处组织项目实施主体,充分征求权利主体意见,依据本实施细则及棚户区改造项目具体情况,开展项目搬迁安置补偿方案编制工作。

  第三十二条  [开展社会稳定风险评估]

  街道办事处委托专业机构,同步开展项目社会稳定风险评估,做出风险等级评价,并提出相关建议,编写社会稳定风险评估报告。

  第三十三条 [编制项目专项规划]

  区主管部门组织项目实施主体,根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求,考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素,结合信息核查结果、项目概念规划,编制项目专项规划,报区城市更新和土地整备局审查。

  项目专项规划审查通过后,区城市更新和土地整备局在市属主要媒体、官方网站、项目现场进行公示,征求公众意见,公示期不少于30个自然日。

  第三十四条 [审议项目补偿方案及专项规划]

  街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿方案、项目社会稳定风险评估报告一并提交区主管部门,由区主管部门报区领导小组审议。

  区城市更新和土地整备局将公示期间收集的意见及其处理情况连同项目专项规划一并提交区城市更新工作领导小组审议。

  经区领导小组审议通过后,由区主管部门将项目搬迁安置补偿方案、项目社会稳定风险评估报告报市主管部门备案;区城市更新和土地整备局依程序将项目专项规划报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

  第三十五条  [公示项目专项规划]

  审批通过的项目专项规划由区主管部门组织项目实施主体在项目现场公示,或以其他方式通知权利主体,同时抄送市住房和建设局、市规划和自然资源局光明管理局。市规划和自然资源局光明管理局依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

  第三十六条 [签订项目监管协议]

  项目专项规划审批通过后,区主管部门与项目实施主体签订项目监管协议。监管协议中应当明确基础设施和公共服务设施、搬迁安置住房、人才住房和保障性住房的建设移交要求,项目进度安排,安置补偿相关费用支付,土地使用权出让等事宜。

  第七章 项目搬迁安置补偿

  第三十七条 [发布项目签约启动通告]

  项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后,街道办事处组织项目实施主体,适时启动项目搬迁补偿签约工作,在项目范围内公布下列内容:

  (一)项目签约启动通告;

  (二)项目搬迁安置补偿方案;

  (三)项目补偿签约期限(起止日期)。

  补偿签约期限原则上为120日,最长不超过180日。

  第三十八条 [开展搬迁补偿签约工作]

  在补偿签约期限内,街道办事处组织项目实施主体,根据项目搬迁安置补偿方案,开展补偿签约工作,与权利主体签订三方搬迁安置补偿协议。补偿协议应明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。项目可以通过货币奖励等方式引导权利主体在签约期内完成签约。

  补偿签约期限届满,经占建筑物总面积95%以上(含本数)且占总数量95%以上(含本数)的权利主体同意后,项目继续实施;否则项目终止,调出年度实施计划,且5年内不再启动该项目棚户区改造工作,但区领导小组认为确需改造的项目除外。

  第三十九条 [启动行政征收或行政处罚]

  补偿签约期限届满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,街道办事处将项目相关情况形成书面报告,经区主管部门审核,报区领导小组审议通过后,可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收,具体由区城市更新和土地整备局组织开展。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

  第四十条 [特殊情形项目终止]

  项目依法实施房屋征收程序后,对于征收补偿签约期限届满仍无法达到100%权利主体签订补偿协议的,街道办事处将项目签约情况及相关证明材料收集、整理后,提交区主管部门,由区主管部门报区领导小组审议后,项目终止。

  第四十一条 [房屋搬迁]

  项目实施主体根据补偿协议签订情况,适时启动房屋搬迁事宜,开展收房、支付补偿费用等相关工作。权利主体应按照约定办理房屋水电气注销、腾空交房等事项,提交不动产权证书以及注销不动产权证书委托书;被搬迁房屋没有不动产权证书的,应提交相应的产权证明文件及房地产权益由项目实施主体承受的声明书。

  第四十二条  [房屋拆除与产权注销]

  补偿协议签订完成后,项目实施主体应当向区住房和建设局申请房屋拆除工程备案,组织具有相应资质的拆除施工单位完成建筑物拆除,区住房和建设局应对拆除过程进行监督,并对拆除情况进行确认。

  建筑物完成拆除后,项目实施主体应向不动产登记部门申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记。

  项目实施主体可以协助权利主体处理被搬迁房屋的抵押事宜。

  第四十三条 [用地手续办理及建设实施阶段]

  建筑物拆除和不动产权利证书注销后,项目实施主体持项目立项批复、环境影响评价批复、项目实施主体确认文件、项目监管协议、补偿协议等相关材料,向区城市更新和土地整备局申请办理建设用地审批手续。

  项目实施主体组织开展报批报建、施工建设与管理、申请验收、安置分房、办理产权登记、移交配建的人才住房和保障性住房、公共设施等相关后续事项。

  第八章 附则

  第四十四条 [解释主体]

  本实施细则由区住房和建设局负责解释。

  第四十五条 [生效日期]

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