增设电梯的所有权如何认定

2019-08-13 07:27:46|来源:人民法院报
摘要|

  前言

随着我国步入老龄化社会,“旧楼增设电梯”已成为当今社会涉及民生的重大问题。既有住宅增设电梯在带来便利的同时,由于增设电梯的所有权不明,容易产生一些矛盾纠纷。当纠纷诉之法院,如何依法认定增设电梯所有权的归属成为无法回避之问题。

增设电梯的所有权认定困难

对于认定增设电梯的所有权归属,实务中难以找到直接的法律依据,唯有部分地方规范性文件略有涉及,但亦无统一结论。例如,《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》中规定“增设的电梯产权归该梯号业主共同共有。”《辽宁省住房和城乡建设厅关于全省既有住宅加装电梯的指导意见》中却规定“既有住宅加装的电梯产权归该单元出资业主共有。”总的来说,当前关于增设电梯所有权归属主要有两种不同观点:一是认为增设电梯属于本单元所有业主共有,另一观点是认为只有出资业主才享有增设电梯的所有权。两者各有理据,难分伯仲。正因此,增设电梯的所有权认定存在困难,导致因所有权不明而衍生的问题难以解决,例如未出资人是否可基于所有权无偿使用电梯、增设电梯出现事故造成的侵权责任由谁承担、增设电梯日常维护责任在谁等。

增设电梯的所有权认定思路

笔者认为在解决增设电梯所有权归属问题时,不能“一刀切”地认定为本单元的业主共有或出资业主独有,应结合实际情况分别讨论。


1.若存在约定,应依约认定


业主依法享有共同决定权,有权约定增设电梯所有权归属。依据物权法第七十六条之规定,业主对于小区重大事项享有共同决定权。电梯的性质应属于建筑物的附属设施,增设电梯事实上属于物权法第七十六条第(六)项“改建、重建建筑物及其附属设施”事项,该事项依法由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而增设电梯所有权的认定作为增设电梯后的遗留问题,亦可由全体业主共同决定,亦应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。


基于意思自治原则,业主的共同约定在不与法律相抵触的情况下享有广泛自主权。在满足法定业主人数及建筑面积比例情况下,可共同约定增设电梯由全体业主共有,亦可约定增设电梯所有权归属于出资业主,甚至可以约定所有权归属于特定的第三方,例如电梯公司、物业公司等,小区业主再通过每月缴纳相应费用使用电梯。当然,当业主的共同约定侵犯业主个人合法权益时,受侵犯的业主可以依法向人民法院提起诉讼,以维护自身合法权益。


若无约定,应认定为单元业主按份共有



若业主对于增设电梯所有权并未作出共同约定,结合现有的法律规定,应将增设电梯认定为所在单元业主按份共有。理由如下:

首先,增设电梯一般修建于共有区域,应认定为所在单元全体业主共有。依据物权法第七十条之规定,业主享有建筑物区分所有权,对于共有部分享有共有和共同管理的权利。增设电梯属于建筑物的附属设施,其一般修建于所在单元楼的共有部分。若所在单元的业主并未对增设电梯的归属问题作出特别的共同约定,则作为附属设施的电梯,因占用公共区域,显然不属于业主的专有部分,其性质应与其所占用的空间保持一致,故应认定为共有。

其次,增设电梯属于业主共同决定事项,共同决定事项对全体业主具有约束力。增设电梯须由业主共同决定,并满足法定业主人数及建筑面积比例,才得以修建。由此可见,增设电梯并不是某个或某些业主个人的意志,其得以增设是本单元业主的整体意志之凝聚,其结果亦应由本单元的全体业主承担。故,增设电梯具有公共属性,在没有业主特别的共同约定下,应认定为本单元业主共有。

再次,出资业主与未出资业主实际上形成了债权债务关系,符合公平原则。之所以有观点反对增设电梯为本单元业主共有,有很大原因是认为未出资业主若对增设电梯享有共有权,其可在不出资的情况下无偿使用电梯,有悖公平原则。笔者认为该想法有失偏颇。因为未出资业主对增设电梯的使用权实际上是受到限制的。增设电梯是由业主共同决定通过,对全体业主具有拘束力,全体业主都应予以共同出资修建,并共同承担管理、维护等责任。依据物权法第七十二条之规定,未出资的业主不能以不使用增设电梯为由逃避出资、管理等责任。对于未出资的业主而言,其应出资部分事实上是由已出资业主加以垫付出资,出资业主与未出资业主形成了债权债务关系。在未出资业主未履行出资义务情况下,出资业主基于先履行抗辩权可限制或拒绝未出资业主使用增设电梯,待到未出资业主履行出资义务后方可完全享有增设电梯的使用权。并且,基于权利义务相统一原则,未出资业主享有共有权也表明其负有相应之义务。例如,当增设电梯因事故造成侵权时,未出资业主基于对电梯的共有也应承担一定的责任。

最后,增设电梯的所有权应以单元业主按份共有为宜。依民法之理论,按份共有,是指数人按应有份额(部分)对共有财产共同享有权利和分担义务的共有。从增设电梯的筹建、管理、处分等方面而言,单元业主对增设电梯的共有应为按份共有。例如,增设电梯的筹建是由每户合理出资后按户均享份额、对电梯的处分及修缮亦只需满足法定份额便可实施、增设电梯所有权随房屋转让毋须其他业主同意等。故基于此,单元业主享有的增设电梯共有权更适宜以按份共有形式存在。


来源丨人民法院报

作者丨翁川龙   西南政法大学



标签: 业主电梯问题

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