2018年是中国楼市分水岭 | 易沃笔记①

2019-08-12 07:46:02|来源:乐居财经|作者:潘宇凌
摘要| 8月8日上午,由旭辉集团董事长林中担纲导师,他眼里的中国房地产的发展逻辑和未来走势及判断完整呈现,令人信服。

  以往的经验未必能预测未来的走势。

  2019年过大半,全球24国相继降息,中国央行是否会降息的猜测此起彼伏。一些人心底已蠢蠢欲动:此轮调控已过三年,以过去20年经验,降息背景下,房价会重拾升势吗?

  中国房地产业高速增长期至2017年已结束,那些还以过往三年一周期的经验来判断楼市走势的,将吃大亏。林中一席判断,让在座约130位地产从业者有了更清晰的思路。

  易居沃顿PMBA第八期开班第一课。8月8日上午,由旭辉集团董事长林中担纲导师,他眼里的中国房地产的发展逻辑和未来走势及判断完整呈现,令人信服。

  2018年是中国楼市的一个分水岭。林中在课上,没说“分水岭”这句话,这是我作为听课者的结论。

  因为林中用一副图展现了他眼里中国房地产发展趋势,非常简洁清晰。

  1998年至2017年是中国房地产业20年高速增长期;在此之后,2018年至2037年则是进入平稳发展期;2038年以后则进入成熟期。

  2019年正是平稳发展期的开始。

2018年是中国楼市分水岭

  高速增长恐怕再也没有了

  2019年前20年,中国房地产是如何高速增长的?

  林中介绍,1998年全国房地产开发量大约一亿平米,到2017年已达十多亿平米,20年来年开发总量增长了十多倍。房价则平均约涨了七倍,实际一线城市涨了十倍。部分小区涨幅超过十多倍。比如,2001年上海世纪公园那里卖3600元,现在则要卖10万元。2002年是上海楼市的底部,上海买房可以送蓝印户口,但自此过后“这样的好事就再也没有了”。

  从城市化率来看更猛:1997年中国城市化率大概28%,到2017年猛增至59%。20年,城市化率增加了30个百分点!中国所有一二线城市最大的变化就在这二十年里。不论北上广深还是其他省会城市。

  确实,在这个时期,开发商只要大胆拿地,坚持不放手,即使遭遇一时调控,楼市略降,但不出三年房价就会再起。尽管也有周期和踩点问题,但开发商的大胆似乎更重要。

  未来20年还有15个城市化率增长

2018年是中国楼市分水岭

  林中认为到高速增长2017年为止。房地产的地位已变,过去从刺激经济增长器,未来是一个稳压器,既不能不行,也不能有泡沫有风险。特别在中美未来20-30年的战略对弈中需要控制好。

  从政策层面看,一城一策,精准调控将长期存在。林中,用了“高频、微调”来形容当下政策。即同一个城市可能年初扶持市场,年底就会调控。未来整体看,房价还会上涨,但涨幅有限。当前和未来将出现“慢长牛”的局面。开发商要适应这个新周期。

  于是,2018年到2037年,房地产将进入平稳发展期。城市化率会从60%增长到70%,最多到75%。房价不可能像过去一样涨五六倍,平均最多能涨一二倍。年开发总量也不可能再涨一倍,总量基本已达天花板,相反会在20年内逐步缩小。

  这也是一个城市化发展规律的结果。据林中介绍,1960年美国城市率69%,到了1970年美国城市率达到74%。如今过去了近50年时间,美国城市化率达到85%左右。从发达国家经验来看,城市化率越到后期增长会越来越慢。

  对开发商而言,从2018年到2037年的这20年也非常有机会的。但未来的前10年和后10年也不一样。就如1998年到2007年,与2008年到2017年也不一样。

  林中判断,未来的前十年,从2018年到2027年,可能每年有1个城市化率百分点的增长,开发商还可以有相当速度的增长,后十年,城市化率就会明显减缓,可能总共提高5个百分点。

  总开发量来说,未来二十年的后十年,开发规模就会萎缩。那时,三四线城市可能不需要盖房,一二线还需要,但量会很少。等到二十年后,整个房地产进入成熟期,开发量可能在今天的三分之一左右。

  未来20年房企要两条腿走路

  回到中国房企层面,未来二十年将面对从增量市场转型存量市场的大变局。

  对开发商而言,前十年还有很多增量机会,进入后十年就要逐步转向存量市场。因为开发销售规模会不断萎缩,所有房企都会在十年内面临一个很大的转型,当然转型过程是长期的。

  这个转型过程应该如何度过?林中给的结论是双轮启动,两条腿走路。一个轮子继续加快做强开发,另一轮子是存量运营。

  为何要双轮驱动?

  林中透露,旭辉曾经内部讨论,商业地产剥离开发,独立上市。但后来发现,最大的问题是当租金没有达到150亿的规模,公司没法自我循环发展。因为如果存量商业运营年租金十几个亿,几十个亿,一年里可能买不了一块地,无法滚动发展。

  所以,未来开发商双轮驱动,两条腿走路。尽快扩大规模,增长净资产。没有两条腿走路,大的开发商未来会做不下去。林峰认为,旧改、城市更新是未来的机会。

  此外,房企需要重视的是中国城市化2.0。中国开始走大都市圈的城市化,未来二十年内,2-3亿人会往哪里去?哪里市场最好?林中认为,哪个城市的就业、收入和发展机会更好,决定了人口往哪里走。其次才是公共服务资源和自然环境的好不好。在这个阶段,开发商需要研究单个城市的周期,城市的中微观、研究城市政策。

  未来20年对中国房企是什么时代?

  林中更总结了未来二十年里对中国房企来说将面临什么样的时代。

  1、低容错时代

  过去二十年的房地产业赛场,就像足球的小组赛,一场没踢好,下一场踢好能进淘汰赛。但从现在开始就是淘汰赛。比如2017-2018年高价拿地,明年就很难有机会。

  2、微利时代

  未来将没有高利润项目。未来行业基本利润将在8%,这使得你的选择不能出错。

  3、品质时代(品牌时代)

  林中去日本看,发现品质做得真得很好。日本人说,他们是被竞争逼出来的。中国未来消费升级,品质和品牌也会被逼出来。未来一定要把品质和品牌做好。

  4、精细化的时代

  林中认为,目前房地产还是非常粗放管理状态。但未来存量运营需要非常精细化运营。比如长租公寓,就要精打细算。

  5、高风险时代

  在未来,安全第一、现金流第一,要防止经营的风险。另外质量风险也存在,如果来一场地震,别人的楼没倒,你的楼倒了,你就死掉了。

  6、转型和整合的时代

  二十年后,转型完成后,这个行业,最终形成两类企业胜出:

  1)主流市场只剩前10-20强头部企业,他们具备专业能力和运营效率;

  2)在独特的领域内细分市场里的中小企业,他们不依靠大资本,而依靠独特的竞争能力,成为某个领域的隐形冠军。

  所以,2018年是中国房地产从高速增长转向平稳发展阶段的分水岭,那么在2016-2017高价拿地的开发商们该怎么办?另一堂课程,阳光城吴建斌老师给出了应对策略。

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