杨红旭:京沪深楼市回暖应属假象

2008-12-04 09:51:40|来源:和讯网
摘要|

  早在两周前,就有媒体在说楼市在回暖,这两天针对此事问我的记者更是多了起来。实际上我一直在跟部分记者朋友说一个道理:拿一周或两周,甚至一月的数据说事,其实并无多大价值。

  这周、这月成交量增加了,就说回暖,那么下周、下月成交量重新下降,是否就可以说是转冷了。如此反反复复,岂非拿楼市走向当儿戏?如果所有的房产记者皆以此为乐――当然有时也是被新闻部主任给逼的,你不报道,有人报道,明知写这样的文章对于市场发展无甚价值,但暂时用来吸引广大购房者的眼球,还是不错的选择;至于下周或下月是什么情况,届时老百姓早忘了上次是哪家媒体、哪个记者做过错误报道与判断了。

  国际上衡量经济周期,一般要连续两个季度经济出现负增长,才能定义为步入衰退。虽然楼市波动性大于宏观经济,但至少要出现一季度的持续的方向性变化,才能说是市场可能改变发展趋势:回暖或转冷。而在目前宏观经济下行,几乎所有指数都表明楼市依然下行的情况下,忽然有几个城市的月度房屋成交量有所增加,就大呼市场回暖,这种乱抛观点、误导民众的作法未免太过随意。

  1-10月,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%。其中,商品住宅销售面积下降17.0%;商品房销售额17590亿元,同比下降17.4%。其中,商品住宅销售额下降18.2%。至于一线城市,今年前10月的表更就更加差劲。这种大势下,打死我也不相信11月忽然出现了“成交量拐点”。

  我大略看了一下数据,京沪深这三个城市11月住宅成交量皆有较大幅度的环比增长,但同比增长依然为负。只能说明前两个月一线城市的成交量已极度低迷,11月只是低迷程度减小,皆与正常的成交量有较大的距离。而且,显而易见,成交结构有较大变化。北京11月的住宅成交量当中,经济适用房、限价房等保障性住房成交套数占总成交量的56%,上海11月成交量中单价4000元以下的住宅面积占总成交面积的31.9%――意味着配套商品房占比很大。

  11月部分城市之所以会出现成交上升的现象,降了上述成交结构变化明显、政策性住宅占比增大的因素外,主要跟10月22日财政部和央行的救市政策有关,各地下调普通住宅标准后,很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴,而且接连四次降息,亦对刚性需求者入市起到一点促进作用。

  针对包括降息在内的利好政策,笔者已作过多次分析,短期内皆不能起到立竿见影的效果,我们不能把成交量的短期波动作为评判政策效力的终极标准,只有当市场真正到达底,然后迈进新一轮上升通道后,才能证明救市政策效能“由量变完成质变”――这一时点尚未到来。现在的事实是,中国宏观经济向下的基本面没变,楼市下行的基本面也没变。开发商可以借此弹冠相庆一番,也可以大呼春天来了,当然更可以停止降价,但不妨接下来看看12月份和明年第一季,是否还会持续11月的上升势头。

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