张晓林:龙岗公共交通做到位比大运会来得实在

2009-11-06 17:40:37|来源:新浪房产
摘要|

    深圳新的征程启动了!2009年5月《深圳综改方案》获得国务院正式批准后,“特区版图”范围拓疆箭在弦上。这是深圳自1980年8月被全国人大常委会批准设置经济特区后,面临的又一重大发展机遇。“特区版图”拓疆实际上就是深圳都市化扩容的的过程,这就意味着深圳在强化福田区、罗湖区、南山区中心地位的同时,还将大力推进龙岗中心和宝安中心的都市化建设。

    龙岗中心城已经位列深圳5个城市副中心之首的位置,责任重大,不仅要承接特区的产业转移,还将打造一个复合型都市综合体,并与特区城市经济、文化、交通、生活等全方位融合。龙岗将成为深圳下一轮发展热土,势必会产生一场深刻的产业化升级、都市化会变革,一切的一切都将呼之欲出。一个以龙岗中心城为核心,一个以寄托了大深圳城市升级梦想的龙岗即将崛起!

    未来,龙岗将如何面对完成从“城市化”到“都市化”的转变?如何面对现状和挑战?在大运“接旗”之际,房地产业内多位知名人士,参与“振兴大深圳之龙岗崛起――从大运之城到都市新区”深圳城市际遇发展系列高峰论坛,一同相聚龙城,激荡城市思想风暴。

张晓林:龙岗公共交通做到位比大运会来得实在

森之润投资副总经理 张晓林

    对龙岗来讲,我们现在深圳土地供应非常紧张,深圳未来的土地供应量我想依然是龙岗,龙岗这块对广大失业群体依然是最有选择余地,房价能够选择有5000、6000的都有。龙岗如果能够把公共交通做到位,特别是三号线能够开通,这都是对龙岗最好的福音,可能比大运会还来得实在一点。

    森之润投资副总经理张晓林:高主任讲到深圳确实缺少一些思想家、活动家。今天这个平台非常好,首先是余总这边给我们提供非常好的场地,还有三号线地铁,还有搜房来组织。搜房作为一个网络媒体,中国这个产业很特别,网络作为一个传媒,实际上是以民营经济为主的,报纸一般是国有经济为主,网络这块活跃,就比周边其他媒体活跃一些。网络现在最大的好处就是及时快速,而且民间声音可以传达出去,这个非常好。
       

    今天本来是有事情,但是我觉得能有这么多同行参加,我觉得是一个思想碰撞的过程。其实推动一个区域的发展是需要多方面的力量,前两周我用了13天的时间跑了7个城市,都是一些经济发达城市,主要做了一些经济考察。这些城市有一些比较大的共性:都市化。都市化其实给我感觉并不是特别舒服,一眼看去,很多新的开发区,大片大片的楼盘,基本都可以做到30层、接近100米。也就是说内地一些城市土地出让,容积率都做到非常高。这种都市化并不一定是我们每一个中国人想要的,因为他跟我们以前的居住理想还是有背离的。龙岗第三产业贡献非常高,第三产业本身就有房地产。

    深圳是一个先锋城市,也是广东省经济首位城市,不跟广州争老大,也没有办法PK香港,但是深圳有它的特点。龙岗就投资环境或者它的区域特点来讲,跟其他深圳目前几个区,包括当红的宝安区来讲,在很多方面有差距。大家首先想到龙岗的是远,另外配套确实不成熟。最好的消息可能是大运会,大运会有一个好处,他有一个聚焦的优势,政府有一个集中投资。但是大运到底能给我们带来多少?确实是没有底气的。广州亚运会什么时候开始?差不多也是这个时间,但是我们没有人关心。去年也有一个大运会,在东北一个城市,我们也没有关注过。深圳大运会,全国外来周边城市能有多大关注?我觉得这是一厢情愿的利益。龙岗的改变确实需要政府来推动,政府推动不光是做好土地规划。深圳土地出让和土地极其稀缺很难产生总部经济的土壤。我们在其他城市总部经济的特点,它的总部经济园一定是有一定的规模,环境非常好,另外一个特点,他在高速、环线周边,非常方便,办公成本可以降低,企业形象也具备。

    龙岗这边来讲,天安数码城开了一个好头,但是这里环境确实不好。前些天我去的顺德,我也看了天安数码城,那个地方售价5000多元。入住率不高,租金也只能达到30元。象佛山、顺德、南海制造业城市,写字楼不发达,去那里投资很辛苦。龙岗这块对政府而言,其实有很多工作要做。交通的改善,深惠路一修,大家都要走水官高速,水官高速又收费,你让所有企业也好、个人也好,他都有一个门槛。梧桐山隧道能取消,为什么水官收费不能取消?因为你深惠路没有通。你这个费用就是给大家增加了成本。作为地产开发商,他很难去把一个城市,城市与城市的性格差别很大,跑了几个城市,杭州、成都,这几个城市给人感觉非常好。因为那些地方经济环境也比较好,又适合居住。深圳节奏太快了,大家没有业余文化生活,下了班可能还要加班,加班回去就洗洗睡了,第二天接着上班。甚至有的企业周末还加班,工资水平这几年也没有提高,但是房价一直在推高。整体外部环境并不是非常理想。每次每每调控,地产开发商就成为焦点。开发商是不是一定是高房价推动者?城市化进程,政府又希望短期内一步到位,我想这都是非常理想化的一厢情愿。开发商做一个拓荒牛,政府政策不到位,就非常辛苦。

    京津新城现在再看它的现状,成片成片别墅是建好了,入住了两个大学,周边没有其他产业,这个别墅基本上是没有人住的。这样的大盘,投入非常巨大。当时为什么会出现这种情况?我觉得跟政府承诺没有兑现有关系的。有一些道路没有跟上。包括现在全国很多大的城市都有这个概念,提出一些非常好的口号,开发商去了后,真的是外伤打成内伤,内伤脱成精光。媒体这块应该是可以起到一个桥梁作用。今天这个会,我觉得龙岗的崛起,实际上还是跟在座的开发商跟媒体、政府是息息相关的。我们在这块里面,城市怎么样能够有一个快速的成长,我觉得这是一个政府能不能给很多的,你的一些政策能不能快速到位,另外城市在经营过程中,我们的思想家,包括我们讲深圳进入不了幸福指数最高的城市,因为深圳文化缺失了。包括龙岗的都市化,为什么全国的城市基本上都一样,大城市的开发商,往往又是上海过去的开发商、广东过去的开发商,北方大的开发商,能力就是圈地,但是开发水平低下。

    对龙岗来讲,我们现在深圳土地供应非常紧张,深圳未来的土地供应量我想依然是龙岗,龙岗这块对广大失业群体依然是最有选择余地,房价能够选择有5000、6000的都有。龙岗如果能够把公共交通做到位,特别是三号线能够开通,这都是对龙岗最好的福音,可能比大运会还来得实在一点。我们项目的推广名就是三号线城市公寓,这块非常感谢胡总,你们能提前开通,我们项目也一定会很顺利。希望大家每个人能发表自己观点,然后通过媒体把各种形式往前推,这是很重要的。

    宝安大道尽管现在已经开通了,但是宝安大道走起来并不顺畅,因为他的红绿灯路口太多了,跟深南大道比起来,他是一个长期形成的有非常多的入口,宝安大道多路口形式对宝安发展不利,今后肯定又会改造。龙岗深惠路本身都是免费的省级道路,现在规格提高到跟深南大道一样的地位,跟宝安大道没法比,宝安大道下面的地铁一号线延长线是走地下,深惠路和三号线是一个地上、一个地面,深惠路改造拓宽如果考虑跟周边道路衔接和全立体化交通,如果做得好,应该龙岗比宝安交通效率还要高一点。另外一条关键的路就是深圳的大外环高速路,这条路进度是慢了,深圳是一个带状城市,南北窄、东西长,对这种城市而言,摊大饼的城市确实有很多弊病,但是它的环路带来每个方向都是比较均衡发展,深圳带状城市目前只有滨海 大道、北环大道、深南路三条主干道,如果形不成环绕,也是有问题。政府应该把大外环建设尽快往前推。这个做好后,对龙岗意义非常大。深圳房价高,跟关内关外二线关有关系,如果大外环形成,就是大深圳和深圳外延城市包括惠州、东莞这种格局又会形成新格局,这对深圳城市经营、土地经营有意义,地价等级可以分的比较清楚,对开发商从区位上来讲是非常便利的。这也容易对深圳今后推动总部经济会有好处,周边比较远的地方能把各个新城串起来的大外环,这样总部经济就可以提升整体价值。
       

    另外深圳的文化产业,其实我们做理论的或者做研究的,往往都滞后于实际发展。中央提出五个中心,其实五个中心就是没有中心。因为他不知道最终最厉害的哪一个方面。深圳五个中心,我到现在还记不住。实际上深圳仍然没有把自己的核心竞争力在哪里搞清楚。深圳发展这么多年,作为超大型城市,人口已经膨胀到接近2000万,全部加上外来流动人口接近2000万,深圳这么多年发展跟外来人口集中是非常有关系。深圳高房价其实把这种人口红利基本上利用的差不多了。我们做地产的,流动性非常大,最终很多做地产的人士去了成都、四川、其他省会城市,当然跟深圳的地产总部有关系,我们是一个输出型的,但是也跟深圳整个生活环境我觉得实际上是这个城市感觉越来越冰冷,以后的逆都市化,这个可能对我们龙岗有利,大家不想住在城市中心,但是又离不开城市中心便利,今后中心城市旧城改造完毕后,农民房都没有了,大家搬到哪里去?中低层居住谁来关心?可能被迫敢到关外。我们三号线城市公寓卖到现在,关内客户比龙岗客户多。龙岗客户认为我们楼价高了,但是关内客户觉得靠三号线,未来交通便利,又有升值潜力,很明显就是一个交通。交通就是对龙岗最大的制约。

    龙岗大运会之后,体育场馆怎么用,我们要给政府引导引导。奥运会开完,水立方、鸟巢作为商业用途,这也是没有办法,因为成本非常高。对深圳而言,龙城大运这边,我们是小鸟巢。其实它也形成了一个龙岗的地标,最后给深圳人形成什么印象?如果政府能把小鸟巢、龙岗大运场馆或者是向市民开放,变成一种能在这里长久使用的公益设施,相当于政府贴钱给市民开放。深圳早期,内地朋友过来都说深圳很好,公园都不收费。这就是政府补贴。不知道深圳小鸟巢最终怎么样?如果纯商业化,并不合适。最好有一部分公益化。鸟巢周边的楼盘也得益于体育设施给市民开放,我们周边楼盘也是可以得益,形成一种市民文化,大家更愿意在深圳居住。

    龙岗的机遇真的是跟大运会分不开,也跟在座各位我们学术界专家教授和政府的推动息息相关,希望搜房把舆论平台优势充分发挥出来,多组织类似交流。

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