事因一则公告,今天整个深圳市的小户型学区房业主都焦虑不安。事件从开启到结束,仅仅经历了6个小时。截止22:00,螺岭外国语实验学校官网已经下线了今天发布的通知了。

  这是难怪业主们要闹的。深圳因学校教育资源分配问题在过去十年面临过许多危机,但没有一次比螺岭外国语实验学校在官网发布公告的更伤人心。教育应该为一个城市带来智慧与公平,而不是让偏见更赤裸。

  12月4日,螺岭外国语实验学校在官网发布公告,因该校地段生源持续增加,学位已逼近极限,从2019年开始,对申请该校学位的房产,开始有了住房面积+实际居住年限的要求:

  住房面积小于或等于30㎡的,需购房及实际居住满6年以上,且在深圳市内没有其他更大面积住宅类商品房。

  住房面积大于30㎡且小于或等于50㎡的,需购房及实际居住满4年以上,且未被锁定。对此有业主直言,“在深圳生存,没房子被歧视,房子小了还被歧视,活着真的不容易。”

  按学校的说法:近年我校地段生源持续增加,学校学位已到极限。为了优先保障学校地段内实际购房居住的户籍适龄儿童就近入学的权利,防止临时择校性申请,挤占地段生学位,人为造成不公平和学位紧张局面,保证教育教学的正常开展。因此有了此次公告。

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  但家长们疑虑的是,如果学位已到极限,按照积分制录取录到A类即止,但2018年录取到了C类。最受人诟病的是按住房面积划分,业主认为这不是优先保障地段内实际购房居住户籍适龄儿童,是保障有钱大户人家的权利与公正。损害了公民基本的受教育权利。

  这一纸公告里的“学位极限”、“实际居住满6年“、”“按面积段”设置入学门槛如何得出?就如家长说的,每年到底有多少的条子生,为何学校会在没有事先通知,没有经过教育局批复的前提下,私自出相关的入学标准?

  但就在同一天,百花片区最新成交捷报传来,拥有实验小学+实验中学双学区的国城花园小区17楼,面积仅44平方米,成交总价990万,单价22.5万/平,历史成交价再度被刷新。

  此刻,舆论在发酵,深圳学位紧缺的事实被再次推向屏幕。

  福田区妇联官方公布,2016年深圳自然年度分娩量达23.1039万创历史最高,预计2017年、2018年将达到峰值,出生人数24万左右,之后会回落。也就是说在这两年,深圳每年新生儿约24万。

  另外,从深圳市统计局公布的年鉴可知,2015年常住户籍人口约355万人,常住非户籍人口约783万人,2016年常住户籍人口增加了30万人,常住非户籍人口增加了23万人。

  户籍人口在增加,但市政在学校方面的投入有限。据深圳市教育局公布,2013年深圳普通中小学649所。五年过去了只增加了61年中小学,2017年达710所。

  这其中的数字鸿沟不言而喻。2018年在各区学位缺口中,龙岗近2万缺口成全市之首。

  螺岭外国语实验学校事件并非个案,今年同类事件也曾发现在翠园东晓校区,也同样有相关的公告表示,51平以下要家庭唯一并且要住进去,经过业主们的交涉,政策最后被撤销。

  退一万步讲,学校出这份公告的初心是想打击小面积房源,打击购买学位房的投资客。先不论学校是否有这个责任与义务。试问这类方法是否正当有效?

  如果这一项公告被执行,肯定有一部分有只有能力的买这里的买家被驱出市场。二手房交易市场在可预见的未来会冷却。未来只有两种结果,一学校走向没落,二该区域大户型面积涨价。

  住房从来都不是孤立的商品,而是综合服务的体现。人们希望买到的是质量与服务越来越好的房子。学位房的存在地,正是体现了教育资源这项目服务的价值。是这个学校,这个片区有这样的服务价值,人们才会去购买。

  随着社会的发展,获取良好的教育资源有了不同的路径与方式。因此,有看好学位房的人也有不看好的人。成交活跃才能鼓励更多的市场资源调配过来,生产和储备更多的房子。未来涨价了房子能转手,说明投资者的眼光没错,如果他预计行情失误,必然要承担风险。但学校这么做就是破坏了这个鼓励人们通过行动来对市场做出预期,并自行承担后果的行为的投资机制。

  该区域以大量的小户型小区为主,若小户型因失去在教育服务价值,价格必然会受到影响,产权所有者也失去了维护的心态,整个片区的居住价值也会大受影响。而家长对于教育资源的偏好,又因可选择的房源减少,必定会进一步拉高大户型的价格。

  名校之所以能形成,一靠生源,二靠师资。如果没有源源不断的优质生源进入,学校的生命力就会枯竭。大户型的总价高,成为直接减少学校生源的拦路虎。有能力的买家会青睐于更加顶级的学校。而这类一般优秀的学校,无论是生源还是名声,都渐失竞争力。

  事实上,市场在以最低的价格,提供最优的市场服务。首付不用百万入读名校的机会,这对于动辄10万+的优质学区房而言,实属难得。历来各项调控政策证明,试图从需求端入手,而不是从供应端入手解决的问题,从来没有得到解决。

  深圳房地产律师张茂荣认为,我国《宪法》第46条规定“中华人民共和国公民有受教育的权利和义务”,《义务教育法》第12条规定“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”,相关规定并没有就就近居住房屋面积做出规定。

  深圳市螺岭外国语实验学校就50平米以下住房做出限制申请学位规定,本质是超越法律限制了50平米以下适龄儿童就近入学受教育的权利,属于违法无效规定。

  值得注意的是,早在今年5月深圳翠园中学东晓小区也曾出现过类似规定,即“50平米以下房产须实际居住或家庭唯一住房”后又删除。

  资深媒体人朱文策认为,螺岭实验这样的政策,等于是重回房产等级制的旧套路里。这个政策是违背国家租购同权的政策精神的,租购同权的隐含意义是,租房和购房的入学权利是平等的,那没有理由,租房和购房的权利都要平等了,你们买了房子的家长内部,还要用居住面积大小来划分小孩的入学资格,这不胡扯吗?

  未来真正的好学区房,可能是那种与学区房政策改变无关的优质私立学校周边的房地产。因为那样的学校标准简单,可预期性高。新兴起的市场化学校,通常不会要求小孩的出身,也不会要求家长有房产,而更多会要求家长的素质,孩子的素质,会严格筛选生源,会提供更加面向未来的有竞争力的教育理念,也会给到老师校长更有体面的待遇。

  基于这样的名校,而形成的学区房概念,才是未来我们要重点关注的学区房。