新浪乐居讯 文/马莉、梁争誉、刘婷 昨日(1月2日),罗湖区城市更新局发布《关于告知股份合作公司城中村相关政策的通知》。

  事实上,早在2017年11月14日罗湖区城市更新局就发布过关于禁止违规开展城中村城市更新活动的《通告》,明确禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动。

  相关政策规定告知如下:

  1、自2016年12月28日起,对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外,应审慎纳入拆除重建类城市更新;

  2、未经区政府审查批准,股份合作公司不得自行启动现状调研、城市更新拟订、意愿征集等城市更新前期活动,不得签订改造合作协议;

  3、房地产企业违规进驻城中村开展城市更新活动的,由街道办依法取缔。

  罗湖区城市更新局工作人员表示,该通知主要是下发给城中村集体,针对城中村和旧村改造。文件是在深圳市规土委之前下发文件的基础上进行具体的执行通知。

  罗湖新规:城中村容积率超2.5,审慎纳入旧改

  (本部分资料来源:深圳市城市更新网)2018年开端,罗湖区城市更新局再次提及告知书,明令禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动,可见城中村改造“整顿风”或将要席卷而来。

  事实上,早在2017年11月14日罗湖区城市更新局就发布过关于禁止违规开展城中村城市更新活动的《通告》,明确禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动。

  相关政策规定告知如下:

  1、自2016年12月28日起,对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外,应审慎纳入拆除重建类城市更新;

  2、未经区政府审查批准,股份合作公司不得自行启动现状调研、城市更新拟订、意愿征集等城市更新前期活动,不得签订改造合作协议;

  3、房地产企业违规进驻城中村开展城市更新活动的,由街道办依法取缔。

  另外,根据市规委关于适用《深圳城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》第七条规定的通知,第二款中规定:“已批准列入更新计划的城中村、旧屋村、旧住宅区规划建筑面积的审查应综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素”。

  为进一步强化其可操作性,规范城中村、旧屋村类城市更新项目规划审查标准,推进项目实施,事项通知如下:

  适用本通知的城市更新项目应同时满足以下三个条件:

  1、《指引》公布之日(即2015年8月27日)前已纳入城市更新计划;

  2、拆除范围内现状容积率不低于2.5,现状建筑面积以经市规委地籍测绘大队确认的测量结果为准;

  3、城中村、旧屋村合法用地占拆除范围的比例原则上不低于70%。

  城市更新单元规划已经主管部门审议通过并已公示的项目不适用本通知。

  校核取值参考

  符合适用范围的城中村、旧屋村城市更新项目,在符合《指引》第七条第一款的前提下,可按照以下净拆建比参考值对规划建筑面积进行校核。

  PS:净拆建比是指项目规划建筑面积扣减政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。

   

  业内:其它区或跟进 开发商盯紧的肥肉可能要吃不到了

  深圳市合一产业运营有限公司执行董事罗宇:

  罗湖发布通知后,其他各区也有出台的可能。深圳本来就有这个政策规定,之前有很多企业进驻城中村,打乱了政府一些布局想法,现在开始严查严管。罗湖发布通知后,其他各区也有出台的可能。

  通知的发布,并不意味着所有容积率高于2.5的城中村无法纳入城市更新计划。有个口子,如果能落实重大公共利益的项目还是可以申报的。罗湖的发展还是需要升级很多重大基础设施和公共服务设施的,比如学校、医院等。

  政策加大了城中村城市更新难度,但是城中村城市更新除了拆除重建还有综合整治。因为城中村拆除重建到实施完成确实比较困难,政府可以通过引导综合整治方式城市更新供应居住空间。

  政府强化监管已经成为城市更新的重要趋势之一,强化监管必然对项目实操提高要求、加大难度,开发商必然需要通过精细化运营方能较好的推动项目。

  深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强

  开发商紧盯的肥肉,可能要吃不到了,罗湖区城市更新局这一举措,是出于规范城市更新的考虑。

  容积率超过2.5的城中村,特别是关内,数量还是比较多的。这个政策落地后,很多开发商早期锁定的项目,将面临着投入失败的后果。基本上所有城中村的运作,都是开发商锁定后,在主导。开发商都是认为,可以通过拔高容积率,来覆盖前期的风险,但现在政府告知,容积率无法拔高了。

  深圳所有城市更新项目都被占坑了,但很多却无法执行。“城中村容积率超2.5,审慎纳入计划”,是希望让那些被占的“坑”腾出来。政府看似告知村股份公司,实际上是再次警告开发商,如再不收手,后果自负——即使进了计划,规划也会不能通过审批。

  我认为,任何政策有堵有疏才为有效。政府出台堵的政策,如能有疏的政策配套出台,这样,市场才能更有效地去执行。城市更新作为存量土地资产,肯定是要被盘活的。如何盘活,A方向不行,那么,是否有B方向呢?

  按照我们的研究,深圳城市更新走到今天,应该有新的商业模式出现,比如,真正基于业主的城市更新轻资产运作。

  对于“未经区政府审查批准,股份合作公司不得自行启动现状调研、城市更新拟订、意愿征集等城市更新前期活动,不得签订改造合作协议”的理解:

  我不认为这意味着城中村旧改可能由官方牵头。城中村是村集体、村民自己的资产,如果是真实的自己考虑如何盘活,不是实际上由开发商主导,为何村集体自己不能做呢?不得签订改造合作协议倒是应该的。但也考虑到政府的难处,因为政府无法实际杜绝开发商主导。

  解决的办法也简单——可以考虑借鉴广州的政策,即开发商介入了城市更新前期工作的,则自动失去在走平台时的竞标资格。

  房企未经批准参与旧改 、水库新村项目被叫停

  早在2017年11月便有水库新村的业主在罗湖社区家园网论坛爆料,由于未经批准,没有纳入区里的城市更新统筹规划范围,故进入水库新村旧改的旧改工作被暂停。

  乐居也拿到了当时罗湖区城市更新局的回应,以下部分为节选:2017年11月6日下午,翠竹街道办约谈了新村股份公司董事长、总经理,明确要求其停止城市更新的工作。2017年11月7日下午,翠竹街道办约谈了新村股份公司主要负责人及房企方的相关负责人,着重传达了《市规划国土委关于适用<深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)>第七条规定的通知》第三条的精神,并明确指出:水库新村城市更新没有获得区委区政府的批准,没有纳入区里的城市更新统筹规划范围,街道也从未批准过城市更新的相关工作,街道办事处不会支持新村股份公司开展城市更新活动。