每经记者 甄素静 每经编辑 林菁晶

  卡车来来往往,路上尘土飞扬。大亚湾西南大道马路一侧的吴大妈,等待着车辆减少,好走到对面北区边上废品站,将平日里积攒的箱子瓶子卖掉。

  一年前,她从湖南老家搬到惠州,住在临深的龙光城南区,工作日的白天,她的儿子儿媳都会驱车从惠州到深圳上班,在她居住的小区里,这样“双城生活”的家庭并不少见。

  惠州,被称为深圳的后花园,在深圳房价经过几轮暴涨后,开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地,吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。

  但如今看来,惠州之于深圳,倒更像是燕郊之于北京,“后花园”沦为双城生活的“睡城”,本地人买不起,外地人不想炒。

  数据显示,2015年,进驻惠州的百强房企仅有16家,三年不到的时间,这个数量变成了50家。楼市最火爆时,一度需要全款排队才能买到房。

  不过,随着楼市调控政策持续收紧,深圳房地产市场成交低迷,惠州作为临深地图上的重要板块,亦难免受到牵连。

  近三年的大发展本地人称买不起房

  2016年初,在深圳东进战略的大举推进下,超过1.4万亿元砸入深圳东部区域,致使和深圳东部毗邻的惠湾片区房产市场迎来前所未有的机遇。

  2016年成为惠州楼市史上最为疯狂,也最为辉煌的一年。惠州城区住宅成交46834套,成交面积533.66万平方米,成交金额419.48亿元;大亚湾成交40588套,成交金额463.24亿元,成交数量较2015年增长幅度达八成。世联行数据显示,买得最疯狂的是深圳客们,占市场比例高达56%,并活生生地把原本价格在5000~6000元/平方米的房价,哄抬至10000元以上。

  在惠州楼市近三年的发展里,这片热土亦出现过不少奇迹,成交面积2016年、2017年连续两年突破1500万平方米;2017年成交均价涨幅以54%位列楼市50强城市排行榜第一;2018年新建商品住宅库存位列全国前三……

  深圳美联物业全国研究中心经理张鸣添告诉《每日经济新闻》记者,惠州楼市并不是单纯的惠州本地市场,即使目前供应量激增也可支撑起未来发展。惠州临深临港,承载了深圳及香港的外溢需求,尤其是深圳的需求占了绝对比例。作为承接外溢需求的卫星城,惠州大量新建楼盘是有存在必要的。

  但与此同时,记者调查发现,在惠州南站附近,当夜幕降临时,许多交付已久的高楼小区至今灯火依稀,正如同中介所言,入住率并不高。

  惠州本地一位开滴滴的林师傅指着窗外鳞次栉比的高楼告诉记者,这些项目都早已卖出去了,但是根本没有多少人住,看看这周边还在盖,房价还在涨,越来越像个鬼城。此时,他显得有些激动:“以我们当地人薪资水平,大部分人已经再也买不起了!”

  二手房降价3000无人问津外地炒房客不看好

  记者了解到,供应量巨大的惠州目前基本上是新房市场,二手市场还没有完全形成,成交量非常低。

  深圳一中介经纪人徐凯告诉记者,有个客户想出售惠州地铁口的房子,以低于市场价格两三千的价格挂出去,已经好久了无人问津。“新房还可以有深圳的地产公司猛推,二手房就没有人推了。新房那么多,户型还好,没有中介费、没有那么多税,谁考虑二手啊,成交量没有想象的活跃。”

  在惠州当地的中介门店,记者向经纪人小林咨询二手房的过程中,其并未接茬,却转而向记者推荐起新盘。“最近新开的盘要比二手房合适得多,如果不着急住,可以看看龙光地产玖系新品,首次上市,首付只需一成,首付10万买三房。”同时他也坦陈,如今市场冷清,来看房的人不如之前多,十月份他们整个门店一共也才签了三四单。

  二手房的市场空白也让本不限购的惠州丧失了“炒房的热土”。这似乎印证了一位深圳资深“炒房客”的观点:“惠州并不是适合职业玩家的市场,而是开发商收割普通投机群众的墓场。”

  每月50个楼盘入市供应量激增至北京7倍

  业绩承压下,金九银十向来是被开发商看重的销售关键节点。据房天下统计,九、十月间,市场几乎保持了每月近50个楼盘入市的节奏。

  《每日经济新闻》记者实地调查中发现,除已交付的大量住宅外,惠州仍有大量楼盘在建。惠州合纵联行最新数据,截止到11月25日,惠州市住宅存量为102653套,存量面积约1116万平方米。而相比之下,前十个月,北京90平方米以内房源供应量为15733套,仅为惠州的七分之一。

  尽管供应量激增,但市场依然反应较为冷淡。记者走访发现,即使是位于惠州楼市热门的未来地铁14号线、地铁1号线沿线,大亚湾、惠州南站、巽寮湾等几个区域的项目,售楼处依然门可罗雀。

  其中,惠州南站因有通往深圳和香港高铁,一直是置业热点板块。某项目一位销售人员告诉记者,目前新开盘为三期,均价14000元左右,现在向公司特殊申请的话还可以进行首付分期,一月之内交清三成首付。并强调:“三成首付是很大优惠了,之前市场热时全款才能买。”

  在主打以旅游、休闲、养老为住的惠东县,记者同样发现了首付分期的现象。其中,均价7800元的惠东富力湾新盘甚至打出“首付只需2万”的广告。销售人员告诉记者,事实上这个2万元也可以相当于定金,30%首付可以在半年凑齐。

  她给记者算了一笔账,结果有些让人意外:以50平方米的住宅为例,半年内凑齐10万元首付即可,总价不过30多万元。