即使丢失了房企销售榜第一的宝座,万科仍然有着足够的底气在房地产市场的重要时刻亮明自己的态度。

  在房地产面临下行压力的时刻,万科董事长郁亮再次做出了研判。他先是9月11日在万科南方区域的月度会议上表示,社会的方方面面都进入转折时期,房地产进入白银时代的折转点也实实在在到来,万科的策略是“收敛”和“聚焦”,目标是“活下去”。

  9月28日,郁亮在高管会议上以“活下去”为主题做了一番会议总结。第二天的秋季季度会议上,“活下去”三个字被放在鲜红色的背景上,异常醒目。当天,会议现场的图片也刷遍了微信朋友圈。

  说万科是最具备现代化企业治理制度、最具有研究能力的开发商并不为过。2013年,谭华杰率领的研究团队所做的房地产行业迄今为止最大规模的量化研究,已经是公开的秘密。当年,万科发现,中国的套户比达到1.2,中国整体的住房短缺时代已经结束。2011年到2013年,是中国住房建造的历史峰值,每年的开工面积都是历史最高。

  万科得出结论,中国房地产的黄金时代已经结束。

  只是,万科没有想到的是,去库存政策、货币化补偿开启了三四线城市的狂欢,由此点燃了2016年下半年新一轮的房价全面上涨。

  现在,万科再次表明态度,白银时代切切实实地来了。

  对未来的悲观,万科没有停留在口号上,而是采取了实际的行动。流传出来的万科内部文件显示,万科全面检讨了战略,决定对开发业务进行梳理,今年要回款6300亿元。投入与产出、风险与收益不匹配的业务必须要调整,三年还没做成的业务要停止。

  不只是万科,其他开发商也感受到了市场的寒意。

  此前销售额一骑绝尘的碧桂园突然从7月开始放慢了脚步,销售额从779亿元下滑到490亿元,8月份进一步下滑至439亿元。另外,杨国强在近期下达指示,去化不佳且正负零为负(即主体工程基准面下的工程尚未完成)的项目考虑停工。

  恒大则彻底改变了重仓三四线城市的土地储备结构,一二线城市土地占比达到了68%。促销的营销手法也再次被恒大祭出。

  “从多地房价下降到土地市场溢价降低甚至流拍,无不反映行业拐点已经到来。”绿地集团一位从事土地拓展的人士认为。

  以高杆杠得以迅猛发展的闽系企业同样在发生变化,他们同样感受到寒意的到来,“投资、规模已经减速”,一位闽系房企人士表示。

  但开发商人士几乎一致认为,房地产并不会出现V字形拐点。从房企现有的策略应对上,更应该认为是一种提升企业效率的策略。

  体系庞大的绿地从业务到拿地,集团已经开始进行战略调整。绿地总裁张玉良的举措是,看好基础设施建设是拉动内需的增长点,开始加大力度布局基建领域。他们近期控股了天津建工,“现在,天津建工、江苏省建、贵州建工、西安建工、绿地建设,我们已经完成了东西南北中的布局。”上述绿地人士表示。

  “投资、规模减速的同时,管理能力、组织架构优化和新思维则要提速”,上述闽系房企人士表示。他认为,包括万科在内的企业的目的都是在挤压海绵水分,调整管理组织和理念,“以前地产公司的管理是初级的、粗糙的,现在迎来的变革应该是工程技术的更新和互联网理念的落地”。

  龙湖是一家让万科颇为重视的竞争对手,他们在新业务上的尝试和布局与万科几乎重叠,在商业地产的布局更是早于万科。龙湖人士认为,郁亮对行业拐点的判断有着更大的定义。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌更是明确表示房地产不会出现V字形拐点。“市场只是暂时性恐慌,决策者不会坐视不理。”

  万科2017年的净负债率只有8.8%,在资金密集型的房地产行业,这种水平的杠杆率可以说是财务保守。

  在对行业感到悲观的同时,万科并没有停止土地的收购动作。就在9月28日,万科以29亿元战略投资了深国际联合置地有限公司。今年前8个月,万科用于支付新增项目的权益价款超过了千亿。

  在华鸿嘉信运营副总裁卞克看来,万科资金成本低,在一二线城市的加仓更像是在赌周期。

  商业模式简单、资金密集、高杠杆、管理粗放,这是一路野蛮生长的房地产企业摆脱不掉的标签。

  从宏观角度来看,包括房地产行业在内,多数行业都在依靠投资拉动,这必然导致杆杠率的提高,从而引发系统性风险。在经济面临下行压力的关键时刻,这种风险到了必须重视的时刻。

  但高杆杠和增长率是一对难以平衡的矛盾,在近日的中国经济50人论坛上,经济学家吴敬琏指出,这一矛盾的解决出路,在于提升效率。

  对房地产的悲观预判表现在各大房企身上,但他们似乎在用行动说明,自己正在尝试通过提升效率的策略,避免可怕时刻的到来。