粤港澳大湾区规划即将落地的消息占据了整个五月的头条,其将成为世界第四大湾区的论调颇有些板上钉钉的意味。对标世界湾区,粤港澳究竟能不能以此发力,成为世界湾区第四极?

  

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  对标世界三大湾区,

  写字楼构筑了庞大的造富帝国?

  目前,全球60%的经济总量集中在入海口,75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区,湾区经济已成为带动全球经济发展的重要增长级。在这些重要增长极中,是否都有一条相似的发展脉络?顶级阶层驻扎于此,背后有怎样的一套逻辑?先来看看三大湾区的产业状况。

  日本年销售额在100亿元以上的大企业有50%设于东京湾区,三菱、丰田、索尼等一大批世界五百强企业总部均驻扎此地。

  纽约曼哈顿除了联合国总部大楼和华尔街,美国7家大银行中的6家,2900多家世界金融、证券等外贸机构均设于此。全美最大的500家公司,1/3以上的总部设在纽约湾区。

  旧金山湾区拥有举世知名的硅谷和斯坦福、加州伯克利等20多所著名大学,谷歌、苹果、Facebook等互联网巨头和特斯拉等企业全球总部。

  (旧金山湾区企业集群 湾区资产布局已接近饱和)

  显而易见,世界三大湾区以其独特的地理形态,倚靠背后的国际大都市,汇集着最为优质的资源,是顶尖企业抢驻的必争之地。《财富》公布的世界企业500强名单中,纽约、旧金山、东京湾区分别有28、22和60家企业上榜。

  世界500强企业紧守湾区,外面的企业永远想进来,里面的企业便赚得盆满钵满。抛开湾区的港口、交通、物流等之外,还有另一层原因。

  以曼哈顿为例。一条关键的线索是,曼哈顿是全球摩天大楼最集中的地区。整个曼哈顿耸立着超过5500栋高楼,其中35栋超过了200米。写字楼的集中让曼哈顿成为全球最富裕的地方,让湾区逐渐演进成为城市高阶形态,其租金也冠绝全球。数据显示,2017年一季度纽约曼哈顿写字楼租金创历史新高,一季度租金问价从去年四季度的每平方英尺72.24美元升至73.92美元。旧金山的写字楼租金回报率同样不逊于曼哈顿,且其租金涨幅在全美最快。根据第一太平戴维斯数据统计,截止2017年,旧金山写字楼租金水平比上轮峰值高出25%左右。

  伦敦湾办公楼的租金同样不逊于纽约湾,在世邦魏理仕的报告中,伦敦西区以每年每平方英尺259.36美元租用成本排名全球第一;东京湾的写字楼因为寸土寸金的稀缺性,更是在最近3年,租金基本上涨1-2倍。

  世界级湾区的写字楼市场已经成熟,租金回报率十分稳定,且随着产值不断提高,未来租金将越来越高。而在粤港澳大湾区的核心的深圳,未来将超越曼哈顿,写字楼溢价更是超越世界级湾区水平。

  

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  世界湾区时代资产风口,

  前海写字楼众生相将被彻底改写

  粤港澳大湾区规划5月底即将公布,这预示着,把粤港澳大湾区打造成世界一流湾区的政策靴子即将落地。楼市调控之下,湾区商品房市场显然不是最大收益者,对于目前深圳写字楼市场来说却一种利好。深圳中原董事总经理郑叔伦今年初也表示:商业地产的投资价值正在被重新审视”,未来住宅将会是楼市产品中价值最低的,而投资写字楼等商业的比例高,租金回报会更理想。

  先看规划落地前夜,深圳写字楼市场的情况。

  戴德梁行数据显示,2018年一季度,全市甲级写字楼存量提升至440.28万平方米, 并实现83,933平方米的吸纳量。核心区优质物业少量的空置单元因其稀缺性租金不降反升,带动全市租金水平稳中微涨0.8个百分点至 270.81元/平方米/月。而根据戴德梁行发布的研究报告《2018中国甲级写字楼市场供应核心趋势》分析,在2018年,中国几个主要城市的甲级写字楼市场将迎来新增供应高峰,但在随后的两年间,新增供应的步伐将有所放缓,甚至呈现新增下降的趋势,这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响,一方面新增供应剧增很大程度上也会使开发商加剧互相拼杀,而在这其中高端高品质超甲写字楼因其供应稀缺和超高品质,将在整个供需市场中成为最大的赢家。

  (图片摄于世茂前海中心)

  根据第一太平戴维斯统计,目前国际大湾区的空置率是8%-10%。由于写字楼是长线投资,未来新增供应放缓,湾区写字楼租金回报率十分稳定可观。据行业分析,写字楼市场的空置率受多重因素影响,很大程度上一般乙级、丙级写字楼乃至工业园区写字楼与厂房等拉低了空置率,而超甲级写字楼反而空置率极低。第一太平戴维斯华南区高级董事吴睿预计,再往后看5年,随着大湾区构建成熟,整个空置率会达到一个成熟市场的合理水平,届时一般写字楼的需求也会爆发,超甲级写字楼将更为稀缺,企业资产布局粤港澳大湾区的机会将屈指可数,写字楼租金也将达到一个更高位的水平。

  时代的风口的当下,前海也正以深圳速度兑现着粤港澳大湾区的蓝图。根据规划,到2020年,前海入驻总人口达10万人,其中工作人口7万人,居住人口3万人,努力打造粤港澳大湾区城市群的核心区之一,初步形成世界独一无二的湾区城市新中心的核心形象。而根据最新的数据显示,前海目前有175栋建筑封顶了,100栋已经建成可以使用,目前看还是远远是不够的。因为据相关报道,前海目前累计注册企业达12万+家,以30人、人均10平米的办公面积计算,前海存在着超3600万平米的写字楼需求。

  但是按照目前前海的土地供给,2020年能投入使用的办公物业不足200万平米!也就是说到2020年,在前海注册的企业,9成以上企业是不能入驻前海办公的。有机构预计,未来三四年,前海商办物业每年租金还将以5%-10%的幅度增长!

  5年以后粤港澳大湾区,产业、金融、科技将会出现一个成熟布局,世界500强总部基地,稀缺的超甲级写字楼将会创造出怎样的财富?的确令人期待。

  

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  世界湾区第四极,真正的塔尖资产并不多

  尽管,粤港澳大湾区几乎被所有投资者看好。但市场面临的一个现实是,稀缺的资源总是少数巨头分食。前海真正的塔尖资产,目前的市场,一方面可能提前透支红利,门槛过高,另一方面可能早已被大鳄内定。

  (图片摄于世茂前海中心)

  仅仅深港两地上市公司,在前海蛇口的屯兵,就价值千亿,随着上市公司顺丰、腾讯入驻,这个数值将会裂变至万亿。再加上中国地标缔造者世茂布局前海,打造300米地标——世茂前海中心,思路就更加清晰了:粤港澳大背景下的前海正进入提速阶段,巨头正在紧锣密鼓地布局。可见,无论是行业独角兽还是世界500强企业,前海剩下的资产布局机会,都不多了。

  由于前海绝大多数为商业用地,因此办公产品、公寓产品非常丰富。在众多丰富的写字楼产品中,由于前海限高,世茂前海中心300米的地标无论是现在还是放眼未来10年、20年,都显得格外稀缺,更是世界顶尖企业竞相争夺的“塔尖资产”。世茂前海中心,占据前海妈湾金融核心位置,360°环视前海高空视野,俯瞰山海远眺香港,自贸区战略与“一带一路”战略叠加利好下,在未来的价值也绝不局限于租金回报率,更多将为进驻前海的企业提供极具国际化的展示平台,提供与世界500强共同瓜分湾区经济红利的机会。


  (图片摄于世茂前海中心)

  世茂集团也深谙其地理位置在未来创造财富的潜力,世茂前海中心这样的稀缺产品,世茂自持高达70%,仅30%整层销售。目前46-61层,单层约2500㎡,15个楼层,1/4层起售,单价约为9-13万/平。

  据悉,世茂前海中心目前可售产品仅有15席,这就意味着,如果世界五百强企业想在未来世界第一大湾区拥有“塔尖资产”,机会也只有3%左右。