深圳房价,是让人神经紧绷的存在,话题的重要性自2015年后尤其凸显。而活跃的买卖市场下,让不少“专家”、“剑客”、“自媒体”走向幕前,指导我们如何买房。

  但很少人认真回答,到底深圳房价怎么涨起来,价格是否会一直上涨?房价高企的年代,再谈租售比还有没有意义?具体落地到选房原则上,有何种具体的因素与标准,可以让我们的选择不旦赢在起跑线上,还可以跑赢终点。

  深圳购房者最务实,他们需要拥有丰富实操经验的操作者、最勤奋的跑盘者,以及对深圳房地产行业拥有最本质认知、绝无虚言的总结者。近期笔者发现这样一位房地产新生代,也许我们能从这位腾讯转型到房地产行业的实操者口中获得答案。

  5月13日,在《白先声第二讲:2018-2020年深圳趋势研判和阶段性操作分析》的讲座上, 尚舒房创始人大白首次公布了他的买房故事和微观选房攻略。


  

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大白的买房故事:捡漏VS入坑


  细节往往在不经意间成为决定胜负的一子。通盘算下来,落子的瞬间至关重要。

  海境界是后海的神盘,开发商在做产品时把最好的朝向都给了两房,而三房均是朝西、朝北户型。这就导致了海境界的两房单价很高,而三房、四房的单价很低,价格差异最高时将近30%。

  2017年年中,大白看房期间看到了三房朝南的房源,正对花园。由于大户型的单价低,而中介和业主均没有意识到房源的稀缺性,评估的价格均偏低。长年游走于市场一线的大白敏锐地抓住了机会,以746万元的总价吃下87平的3+1房,单价8.5万。目前,该房源价格已经到了1000万,将近一年的时间里涨了254万,涨幅超过30%。同时期后海楼盘的涨幅约在20%左右。

  “很多时候溢价来自于买入那一刻,而不在于卖出的那一刻。”

  而在数十次买卖中,让大白记住的还有一次失败的经历:深圳湾三湘海尚的双证房源。

  由于早期开发商定价高,楼盘透支了未来的价格,导致价格一直无法上涨。大白在2015年年初买入三湘海尚,总价为1006万,彼时前业主刚收回购房成本,需要双证购买。当时大白做了一个判断:双证的房源已经走到了最低点,不会再更低了。基于这个判断,大白果断买入房源。

  而一年后的“深八条”,打乱了大白买房的节奏。深八条规定,非深户需连续缴纳五年社保才可在深购房。“三改五”大大加大了购房门槛,名额正变成房产游戏中最稀缺的武器。

  面对瞬息万变的楼市,及时止损比怨天尤人奏效。大白快速做出决策:以1890万卖出房源,买入优质股太古城小户型。截至卖出时,该房源涨幅约为30%,深圳湾的平均涨幅在50%以上。通过该房源,大白总结出一个硬道理:买房需要关注的是是否在合适的时间点买入,因为有些产品特别是新房产品,在不合适的时间点溢价会特别高,不同的时刻选的差异非常大。

  

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微观选房技巧:如何走出选择困难症?


  这里有地铁,那里有旧改;三楼户型好,十楼朝向棒;东进高歌猛进,西边穷追不舍...买房时,选择困难症该怎么治疗?在大白眼里,不是每一个要素都有用,有的被高估了,有的被低估了。而买房前后的因素,也因购房者的不同需求产生巨大的差异。

  

被高估vs被低估的因素


  


被高估的因素




  

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单一设施或者高价楼盘的“拉动”


  第一个因素是容易被高估的拉动效益。

  大空港要造会展中心意味着沙井房价要飞?深圳湾1号或者是壹方中心入市,会不会拉动周边房价?单一设施对旁边的房子到底有没有拉动?

  单一设施如果能够拉动,那需要一个前提,就是一定能够带来购买力。造一个公园或者是图书馆基本上带不来任何就业人口和产业人口,对房价不会有影响。

  壹方中心会不会拉动周边的楼盘(如花样年)?首先,拉动的前提是有可替代性。买不起壹方中心的人会买花样年吗?完全没有可替代性。因此,一个高价楼盘如果和周边没有任何可替代性,是不存在拉动的,只有两个选择之间有可替代性才能拉动。

  

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市区的新增地铁


  如果没有11号线,福永、沙井基本上不会承接南山科技园的人口。因为11号线降低了时间成本,所以一部分人从南山杀到了福永沙井,这个时候福永沙井的价格有所上涨。也就是说地铁要改变产业人口格局才能改变价格。

  但是市区呢?市区的地铁是带不来产业人口的,因为产业人口密度已经足够高了。所以市区哪里通一条地铁基本上对房价没有太大影响。地铁需要激活一些原本通勤不适合到达的区域,市区加新增地铁是没有太大意义的。

  

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过分夸大景观的作用


  景观的溢价取决于掏不掏钱。很多人很喜欢聊景观,让他真正掏钱的时候就不掏了。这就是景观的特点,很多人作为口头的表述,作为观点的时候容易高估了景观,但是真正掏钱的时候又会低估景观。

  另外,在不同的预期下表现出来的溢价也明显不同。市场上涨的时候大家都很乐观,人越乐观关注点就会越偏上层需求,所以这个时候对景观的认可更高。但是人一悲观,就只要吃饱肚子就可以了,上层需求就可以省略了。所以悲观的时候,景观就容易被低估。

  

被低估的因素



  

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新房交房期的微观不均衡


  如果对市场关注足够深,就会发现但凡一个新盘刚交房的时候都会出现非常短暂的真空期。首先,中介没有充分入驻;其次,购房者没有充分关注到;第三,在一个新房交房的时候,投资客往往对价格就不苛刻。这个时候就容易产生普遍的微观不均衡期,一般是1到3个月,这个时候可以买到一些相对比较便宜的物业。折价基本上是5%到10%,极端情况是15%左右。

  

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综合体


  第二个低估点是综合体。链家的交易数据反映出来的结果是,地铁的效果并不如现在综合体的来得大。商业空间已经承接了生活很大一部分需求,这种情况下,商业综合体是生活的一个重要组成部分。随着人的生活节奏越来越快,家庭成员越来越少,综合体的作用将逐步上升。

  

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不起眼的距离


  由于微观距离非常影响家庭日常生活,而且是在小孩的问题上,所以实际上学位房的微观距离是很大的因素。在选购学位房的时候可以考虑学位房实际的微观通勤距离,影响是非常明显的。

  

前置VS后置因素


  前置因素:学位、通勤、户型、楼层、车位、实用率

  后置因素:物管、人群、层高、微观位置

  置业之前的因素是前置因素,是买房前就会明确遇到的问题,纳入到了考虑中就可以直接在前期影响到房价。买房之后的因素是后置因素,不买房不住进去是不知道的因素。前置因素决定买不买,后置因素决定想不想逃出来。

  正确看待前置、后置因素的态度是怎么样?千万不要做作聪明把后置因素全部考虑进去,如果是投资场景,请你遵照大众的思维方式。当然有一个前提,就是这些后置因素不能烂得突破天际。

  但是自住场景的话,后置是很需要考量的因素,特别是家庭成员比较多,比较有生活经验的人,建议着重考虑后置因素。

  举个例子:太古城和三湘海尚。

  太古城的优势都在前置,实用率高、车位充足、户型OK、地铁上盖、学位可以,带商业。但是物管很差,住着很不好。微观位置问题很严重,因为小区围合式,楼栋距离特别近,导致对视、遮挡比较严重。因为前置因素非常优秀,所以太古城无论是可交易性还是涨幅,都不输于任何一个楼盘。就是因为前置因素特别优秀,但是后置因素的缺点并没有对价格和购买产生太大的影响。

  三湘海尚的特点是微观位置特别好、人群特别好、物业管理也很好。后置因素基本上很完美。前置因素是使用率低,车位没问题,户型和实用率优质,通勤不太好。前置因素看起来不是很亮眼,导致的结果是无论是可交易性还是价格的上涨幅度,都会比太古弱一些。

  退过来讲,如果自住还是建议买三湘;如果投资,还是考虑太古城。