真叫卢俊 证券时报 | 来源

我相信无论是北漂沪漂还是其他漂,想起自己在城市的租房岁月,多少有点辛酸血泪。因为心里都有好房源的基本标配:便宜,然后离公司近、交通好、环境优,房东人好等等…

国内目前的租赁市场规模其实不小,主要是80、90后,对居住环境的要求普遍较高,传统房源无法满足他们对美好生活的需求,很多都是自住房简单装修了一下拿来出租,房源质量参差不齐,尤其刚毕业大学生租房经常被宰。

这一尴尬局面的出现给了近两年地产市场长租公寓一片逆袭蓝海的机遇。开发商、经纪公司等上下游企业开始纷纷打造自己的长租公寓品牌。

长租公寓首要客户对象是刚毕业的大学生,接下来是毕业3-5年的初入职场者。这波人群对住房迫切需求,特别是在一二线城市,因为无力承受高压房价。长租公寓先用价格优势解决一部分年轻人的住宿问题,然后投其所好打造品牌优势,满足高端白领的“一方小天地”,缓解买房焦虑。

当然我们知道长租公寓优势也比较明显,比如说:没有中介费;居住后房源归企业内部统一管理;家具家电齐备;房源价格统一不乱;信息透明公开化;租赁后服务完善,房源新且有专业保洁等等。

越来越多市场人会认为:租房的家庭和买房的居民在公共资源上面享有相同的待遇,未来租房也许会成为一种新的趋势。

其实,国外的长租公寓市场已经发展了半个世纪,相对来讲比较成熟。而我们的长租公寓还刚起步,是怎样的运营模式?如何盈利?对缓解楼市有何作用?对于多数开发与经营来说,也还处在摸索的初级阶段。如果说目前中国内地长租房市场一再被宣扬能取代未来的购房,从而致使房价下跌的话,那么拿香港地区来说,在长租房市场的发展比内地更完善,多数蚁族、港漂都决定要在港租房一辈子的情况下,为何房价依然坚挺于全球第二?

香港的人口密度递增上升这个众所周知,所以无论是租房还是购房都保持高企价位,2017年香港的房价到目前为止已经上涨了10%以上。据称2018年香港普通住宅的价格仍会上涨8%至10%左右。

房价昂贵,香港人并非个个买得起,那么为什么不选择永久租房?

与内地人相比,香港人的消费观与我们存有一定差异化。打个比方:同样是35平米,内地与香港的差别在于基本一个是1室户,一个是2室1厅1厨1卫。他们更多通过重构自己对“房子”的认知,让自己足以承受相应的房价。

香港将近80%的住宅都是70平米以下的,这还是建筑面积。在寸土寸金的香港,飘窗也是算作建筑面积内的。卧室里面床三面靠墙,是绝大部分普通工薪层香港家庭的写照。


在往上一些是香港的中产小区,环境很好,会所也齐全,一般80平小区要做成3室2厅2卫一厨,90来平直接成4室2厅(建筑面积),想象一下房间多大?能买得起这样的房子的人已经算是中上流了。


香港人买得起房子是因为他们先把需求压低到极限,能够承受极小面积的房源。内地人觉得年轻人打拼时候过渡一下的房子,香港人觉得这也许就是他们一生的家。


其次,香港人接受了房子是一个值得自己付出一生绝大部分劳动的东西。除了香港人,银行也是,比如银行会让出首付10%,剩下的这辈子慢慢还。香港人从买家到卖家从政府到银行都深深接受了这个设定,多方综合于是买房的观念加倍坚固。


当然,香港的房价飙升也不只是因为香港人接受买房的现实,还是有其它因素:

购房需求大于房屋供给量

香港每年入市新住宅大约有20000,但其实供给还远远低于需求量,中国其它地区购房者源源不断地选择投资与置业在港,新宅数量不足以满足大量全球性购房者需求。

购房资金容易获得

现金充足的开发商,撤掉了所有阻碍购房者购房的障碍,诱导购房者在香港购房。甚至有开发商给购房者提供房价120%的贷款,其中90%用于购买新房,30%用于支付购房者现有的贷款。

贷款成本低

为了争夺购房者,多家银行一再降低购房贷款的利率。在香港,购房贷款的利率还不到2%,一个朋友,两年前去香港工作,周围很多高端金融人告诫他香港房价是历史最高,别冲动去买,但他觉得对于刚需来说与其替别人交月供,不如趁香港还有10%首付的政策和2%低贷款利率的时候,把租金变成自己的月供。

要是把这个设定平移到北京上海,三四十平米都盖两室一厅,首付一成就给房贷。房价平均下来算一平米5万吧,这首付只要个不到20万的样子吧!想想是不是自己也都能买得起房子啦?

父辈积蓄支持购房

在香港购房最大障碍是,购房的首付款不能低于40%。房价高,首付高,把许多年轻购房者挡在了购房门外,但是一些家境过得去的年轻人依旧可以依靠父母的支持来购房。父母拿出多年辛勤所得的积蓄帮助这些年轻人付首付,之后年轻的购房者再去偿还房贷。

地价大幅上涨

2017年购买香港土地的开发商中,有68%来自于中国其它省份,其它省份开放商涌入香港,购买土地推动了香港土地价格的上涨。

一年前两个来自香港以外的开发商一每平方英尺22118港币的价格购买了一块土地,创香港地价新高。土地价格最终会转移到房价上。无疑地价上涨也会推动房价上涨。

其实无论是香港还是内地,买房的传统观念深入人心,租房代替买房,还需要一个漫长的过程。 至少就目前来看,特别是主流城市的房价,并未随着长租市场的崛起而下跌,反之却越发强劲

并且,除了无法担起房价的租房族,绝大多数还是会拼命攒钱地秉承“置业放中间”的态度。纵然房价是直线上升状,购房者面临的压力越来越大,很多人依旧会选择在面积和其他条件上降低要求,从而争取到房价价格的优势。

在香港如此,在帝都与魔都亦是。


延伸 | 调控下的深港楼市:深圳房价走势平静,香港接近11万/平米

无论是深圳还是香港,调控都是房地产市场的关键词。只是,同样在调控背景下,深港房地产市场的温度截然不同。

在长达一年多的调控之后,2017年深圳楼市“表现平平”。深圳中原研究中心发布的月报数据显示,2017年11月份深圳一手住宅的成交均价为每平方米54278元,环比下降每平方米10元,这是从2016年10月份以来,除去9月份成交均价下破“6万大关”之后,深圳新房房价第13个月徘徊在每平方米5.5万元上下。

据美联物业全国研究中心统计,2017年前11个月深圳全市共备案56379套二手住宅,与2016年同期相比下降39%。不过,记者在福田景田片区采访时发现,一些处于核心地段且供应量比较小的学位房,价格仍然在慢慢上涨。“许多挂牌的业主相对比较淡定,毕竟有些二手盘已经放了很长时间,业主也觉得无所谓,一些地段好的优质二手房源其实价格仍在小幅上涨。”房产中介黄先生对记者说。

同时,深圳土地市场迎来“小年”。中原地产近日的统计数据显示,2017年深圳共计出让40宗土地,成交金额741亿元,与去年相比下滑27%;土地面积106.7万平方米,环比降幅达到52%。

如果说深圳新房价格这一年的走势像一条平静的直线,那么香港房价却是一条带有角度的上升曲线。美联物业公布的房价走势图显示,截至2017年11月,香港房价已累计上涨超过11%,11月的上涨幅度约为1%。而11月以实用面积计算的平均呎价为12005港元(约10.8万元人民币/平米),首次冲破1.2万港元大关,就连美联储加息也未对香港楼市带来显著的实际影响。

不但房价稳步上涨,而且卖地成绩也很理想。香港特区政府今年出售土地的数量虽不多,至今只售出16个地块,但卖地收入却刷新去年840亿港元的纪录,年收超过1270亿港元,按年急升超过50%。有分析人士指出,这主要是得益于开发商激烈竞争,特别是内地开发商参与度与日俱增,带动香港地价稳步上扬。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,内地房企在土地市场上的“豪爽”会加快资产价格上升的速度,这已体现在近两年香港房地产价格的快速上升以及最高成交价不断被刷新上。但另一方面,内地房企的建筑风格与香港其实存有差异,而这些差异香港市场能否接受当前仍然是未知数。因此,如何融入香港市场、获得客户的青睐,这才是真正打入香港房地产市场的关键。

原标题:

香港长租已久,为什么房价依然世界第二

深港楼市:一样的调控 不一样的温度



邱雪野 | 编辑