近日,有业主亏本出售海岸城天利中央广场写字楼,网友纷纷站队“都是空置率太高惹的祸”,而事实究竟如何?

  一边是深陷空置率过高的漩涡,一边又是均价全市最贵、租金却垫底的尴尬现状,而未来三年存量又将进入井喷式增长,南山区写字楼到底该何去何从?

 有业主亏本出售写字楼 网友:都是空置率高惹的祸?

  近日,有中介发布消息,称海岸天利中央广场有写字楼低价出售,“233m²,每平4.9万,租金可达180元/m²/月,业主买房回笼资金,实实在在亏本出售”,更是打出了“深圳目前最便宜的写字楼”这样的标签,颇有几分错过这个村就没这个店的意思。

  消息一出,迅速引来各路吃瓜群众的围观。有网友直呼“写字楼害死人”,也有网友认为“天利中央广场属于十年的老写字楼,空置情况怕是很多”,更有人担心“上班的白领人数匹配不了越盖越多的写字楼,整个深圳的写字楼空置率会不会越来越高”。

  针对上述情况,乐居实地查探海岸城天利中央广场写字楼的出租情况。物业管理处的工作人员告诉乐居,A座写字楼总共33层,目前正在招租的只有4个办公空间,分别是25楼的245m²、14楼的457m²,以及适合小型创业公司的110m²、180m²,其余皆有公司使用。其中25楼租金195元/m²/月,14楼租金168元/m²/月,管理费皆为24.4元/m²/月。

  

△天利中央广场B座,图为A座14楼落地窗拍摄实景

△周边住宅区,图为A座14楼落地窗拍摄实景



  据乐居观察,整栋A座写字楼已有101个公司入驻,已使用100个办公空间(部分公司合用一个办公空间)。换句话说,整栋A座写字楼共有104个办公空间,空置率为3.8%。B座出租情况同样可观,不乏有天天排长龙的潮汕卤鹅网红餐厅陈鹏鹏(原名日日香)工作室进驻,也有常年在天猫双十一零食店铺交易额排行榜中占据前三的良品铺子(深圳有限公司)。

  

△图为A座已入驻公司楼层


  虽说天利中央广场写字楼的出租情况与网友们的猜测有所不符,但是“空置率高”仅仅只是网友们的错觉吗?业主自诩亏本出售,那么4.9万元/m²的价格在南山的写字楼里又处于什么样的水平?

  南山区写字楼空置率是全市均值2倍 2021年存量将占全市近六成

  我们都知道,深圳三十多年来的发展路径自东向西而行,商务区的兴建轨迹也同样遵循这样的规律。纵观整个深圳,目前写字楼聚集的区域主要分布在罗湖的蔡屋围,福田的华强北、CBD、车公庙,南山的科技园、后海、蛇口、商业文化中心、前海。

  

△图片来源:戴德梁行


  根据戴德梁行此前披露的深圳写字楼第三季度报告,目前福田区甲级写字楼占比近六成,而2021年南山区总量将超越福田。由此可见,南山区写字楼存量将在未来三年里迎来井喷式的增长,那么网友们担心的空置率是否会进一步拉大呢?

  


△图片来源:戴德梁行

  第一太平戴维斯的吴睿在深商大会“聚焦大湾区,菁英潮时代”论坛上分享了深圳写字楼的现状,他表示:“深圳在未来三年将会迎来甲级写字楼供应的洪峰,2018年、2019年、2020年这三年深圳甲级写字楼的空置率会推高到26%,一栋写字楼三分之一将租不出,这是非常严重的状态。”

  根据戴德梁行的数据,我们可知,当前全市写字楼空置率在12.67%,其中罗湖区6.63%,福田区8.07%,而南山区却已高达25.65%,是全市均值的2倍。租金方面,当前全市租金水平在270.35元/m²/月,其中福田最贵,高达309.96元/m²/月,比垫底的208.57元/m²/月的南山写字楼整整高出100元,罗湖219.52元/m²/月。价格方面,全市均价56921元/m²,罗湖以37500元/m²的价格敬陪末座,福田58846元/m²,南山60375元/m²,所以说,上述业主是以低于南山均价1.1万元出售物业。

  一边是深陷空置率过高的漩涡,一边又是均价全市最贵、租金却垫底的尴尬现状,而未来三年存量又将进入井喷式的增长,南山区的写字楼究竟该何去何从?戴德梁行方面认为,南山区总部基地汇集,高品质物业陆续供应除被总部自用消耗外,新写字楼的陆续建成将给予企业更多选择,也能吸纳部分原本在其它商务区的企业。

  “一方面看好区域产业陆续集聚,就近办公可满足业务进一步扩张,另一方面新楼供应量大,高品质物业亦有价格优势,企业可将原本分散的办公地点整合至同一楼宇”,戴德梁行方面表示:“未来前海自贸区、深圳湾超级总部和后海总部基地新写字楼的陆续建成和商圈的发展将令南山的商务氛围更趋浓厚。”