如果不是昨天欧神的离婚新闻刷爆朋友圈,人们不会意识到欧神和他的水库在地产江湖上有这么大的影响力。除了八卦,我们看见的更多是背后的炒房帮派风云。

  在深圳地产圈,欧神和他的水库仅是各帮派中的一类。追究到源头,深圳炒房客的鼻祖是香港投 资流派。集大成者则是雅房,他们中有扎根深圳的一众高手,也有走在一线的实操方法。

  透过投 资客的凶悍玩法,我们看到了一个更饱满的深圳楼市。

  深圳新浪房产综合整理自凤凰weekly

  水库精选、爱住家看楼日记、读创等

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  20万起家,欧神重仓中部后盯紧深圳

  欧成效是上海本地人,98年大学毕业在一家外企工作。

  2002年4月,欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后,打算放弃购买,让欧成效帮忙办理手续,他发现,比这个站还近,位置还好的地方,还有每平方1900元的房子。

  “这个市场有套利机会,花了两个多月的时间到处看房,以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房,总价60几万,三年之后的2005年,卖了175万”,欧成效说,“当时并没有激动,知道要赚这么多钱的”。

  这是欧成效的第一笔交易,从此开始了“炒房”生涯。从三年赚三倍到成为水库的精神领袖,欧神的炒房路走得很顺畅。而他关于楼市的预测、区域的看法,也成为购房者必读的圣经,每次言论都能引起动荡。

  11月初,欧成效看好渔村,水库多军杀到深圳的传言也在市场上引起一阵波澜。

  以下为欧成效对深圳的最新观点,节选自“水库精选”:

  「如何看2018年深圳的表现,看好什么板块?」

  欧成效:刚改和豪宅没有机会,不会怎么涨。刚需有机会,也许会涨15-30%。

  加仓时点,我是比较随意的。不会特别在乎买在大涨前夜。板块很简单,就是现在4-6万单价,有较多空地可发展的那些潜力区域。东西北三个方向都有几个这样的板块,我觉得深圳多中心,入哪里都不会差异太多。

  「深圳怎么样,后续的空间怎么样?」

  欧成效:深圳是中国少数还有市场经济活力的城市。因为房价始终有天花板,深圳涨到30万/平也差不多了。雪坡不会很大,但城市还是很看好。

  「深圳年底能出手吗?哪个片区好投 资?」

  欧成效:大市看好,选筹不要ceo就好。 一线表示深圳市场已经在暖,建议有资金和车票尽快出手。

  投 资的话根据预算和房票具体配置,主流价格3到6万,次新地铁刚需,区域可以看宝安的宝中、翻身、西乡、沙井、光明,龙华观澜。  

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  3大帮派,深圳投 资客抱团炒房

  以欧成效为代表的水库是深圳炒房流派的多个帮派之一。在深圳楼市的背后,隐藏着各种神秘的组织。他们在市场的起伏中建仓,也有人不断在周期中被淘汰。在目前可知的投 资客团体中,大致可分为香港投 资流派、雅房、水库等三个流派。

  注:本部分内容节选自爱住家看楼日记(housedaily)/黄芳

  香港帮:深圳炒房客鼻祖

  某种程度,深圳的资深房地产投 资圈,是受香港影响的、算得上是继承。

  香港,从90年代左右起,房价就进入像2017年内地一线城市那样的普遍高价,很多普通老百姓,越来越难参与其中。所以,香港本土的不动产(不仅住宅),主要是机构投 资(或大家族基金)在玩,高级中产仅为补充。2010年后,香港就更沦为大陆富豪投 资热地,市场更脱离了香港普通民众。

  很多香港中低阶层者主动或被动地厮杀到深圳和东莞的战场,尤其是深圳,斩获甚丰。在香港,并没有像内地大城市那么多的板块轮动,香港的主要城市建设,在7、80年代就完成了。后期房地产投 资做大的,往往是个人英雄或运作家族资金,在市场淘笋(中介关系)、波动周期抄底、商办物业改造方面做起身家。

  香港经济多年欣欣向荣(除了近年停滞)、房价高企,导致住宅和商业租金高企。在香港,通过包装和优化物业用途,或者隔断劏房(极小出租房),可以带动租金大幅提升。因为租金大幅提升,自然现金流稳健,甚至现金流还能持续积累为下一套房的首付,所以香港的投 资者比较热衷与做物业改造、提高租金。

  这种波峰波谷减仓加仓的思维,在深圳自然会被资深投 资客借鉴。自1997年起,深圳也经历过楼市多次起起伏伏,且有几次幅度不小;平均每约4年就有波小波段,天生适合这套做法。比如,深圳有很多低调的投 资机构,大资金专门做“危机投 资”:行业低迷时,重资低价批量收购。持有期进行出租,熬到春暖花开、转手加价就有利润。

  雅房:隐秘而庞大的组织

  雅房是深圳的低调社群,一群热爱买房、热爱生活、执行能力强的人,聚在一起。里面兼容并蓄,可以分享不同观点、投 资思路、市场见解、片区规划,更提倡分享实操经验。实操,自然包括了资格怎么做、贷款怎么来、谈判怎么谈、哪些个盘比较好等等。有扎根深圳的一众高手,就有百花争鸣的不同方法。武器其实也不外乎是银贷、民贷、拆借、信卡等等。对敲、截断、信卡接龙,也玩地很溜。车贷、企贷,及其他不能细述的招数也很多。

  但是,雅房只在早年,出《鹏城风云录》一册。而圈子内敛,并不规模扩散,交流和活动又强化生活兴趣分享,所以外人很少能窥见一二。但,愈神秘、人们就愈好奇。

  水库:奥派经济思维和运作体系

  水库,是另一种运作境界。

  个人认为,水库是奥派经济思维和运作体系在网络社群上的翻版。有欧成效著书立说、开宗立派,也有非常多的追随和研究者,更有很多实操者、涵盖购房全链条。

  而水库的曝光面大,品牌影响力尘嚣日上。但如果说扎在深圳操作,当然还是深圳本土的投 资者,更熟悉深圳的游戏规则。

  当然,水库系也不乏一些深圳本土高手,只是在数量上、还赶不上雅房。

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  破解深圳炒家的凶悍“玩法”

  投 资客群体天然的本能就是买买买。纵横市场多年的他们深谙投 资定律,而他们的凶悍“玩法”也总是让人目瞪口呆。

  在深圳楼市的炒家中,庞明尚是一个新兵,但这并不妨碍他在楼市中"捞金"。"联手坐庄"这种在股市里有的方法,曾被前辈们成功嫁接到楼市里。

  (本部分内容节选自《读创》)

  坐庄控制房源

  庞明和几个小伙伴凑了四五百万元,合伙开了一间小地铺,地址就选择在福田区景田地铁站附近。因为这里自住客多,炒家相对较少,也就是同行竞争不那么激烈。

  经过踩点,庞明们找到一个流通房源只有10多套的二手盘小户型,利用手中积攒下来的房票,在去年年底陆续接下近十套,这就相当于他们控制了该盘近乎全部的流通市场。

  当时的价格是一套30平方米约190万元,40平方米约240万元。他们手中控制的房源并没有马上放出,而是利用周边旧改项目,大肆渲染。

  待市场热度足够后,庞明们手中的房源短期内变得炙手可热,见时机成熟,这批房源分别以250-300万元的价格售出。其中一套40平方米的户型最高卖到了300万元。

  空壳公司炒房

  毕竟找到几十个房票,并不是一件容易的事情,而且这样可操作的房源非常有限。有的炒家干脆注册一个空壳公司,用公司名义买房,当然这就要一次性付款了。

  陈泽就是这样一位炒家。

  他在龙岗注册一家汽车修理公司,但是真正目的是用来炒房。2015年初,当时深圳房价还没有出现大幅上涨。陈泽手中有五六百万,大量在市场上收购四五十平方米以内的小户型,如布吉半岛苑、笋岗虹桥星座大厦、坪山盈富家园等等。

  其中,以坪山盈富家园囤货最多,陈泽也因此成为该小区最大的业主,高峰期持货量达四五十套。当时陈泽以均价六七千元/平方米的价格吃进,现在的市价约2万元/平方米。

  专业炒家整栋"吃货"

  相对于前辈,庞明、陈泽们还是"小巫见大巫"。

  坐庄炒房在深圳出现的时间无具体可考。据多位资深炒家回忆,大致出现在2009年。

  坐庄炒房在2009年-2014年较为流行,专业炒家手法非常凶悍。2010年前的市场环境宽松,不限购,甚至可以零首付,也因此诞生一批资深炒家。

  2009年初,一位香港投机客,进入罗湖某个著名的小户型楼盘,赌的就是楼盘附带的螺岭外国语小学学位。

  他凭一人之力,吃进近百套单房小户型,时价20多万元一套。这相当于当时整栋楼的流通盘。这并不是因为他有多大的资金实力,实际上,玩的就是"空手套白狼"的把戏。买房可以零首付,连中介的佣金都是统统欠着。

  2009年上半年,两个炒家密谋携手炒起罗湖某小区的两栋楼。

  张明资金多,他负责进货18套。李伟相对资金少,进货6套。

  24套房源在短时间内迅速成交。这两个人的买单,直接就拉高了小区成交均价约3000元/平方米。

  眼看着房价短期内跟风涨,张明、李伟随即出货,同时买进卖出,当然是进一套、出两套的节奏,把低价位吃进的房子,全部获利套现了。

  (本文仅作为分享,不代表深圳新浪房产观点。投 资有风险,入市请谨慎)

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