海外投 资客如今并非是高净值人的专利,更有不少中产阶级将触角伸向了海外房产。2017年《新中产报告》显示,新中产阶级过去一年海外资产配置的比例大幅度提升,从2016年调查的4%增加到12%。分析认为,近两年人民币贬值倾向严重,新中产阶级家庭注意到了这一风险,并有针对性配置了一部分海外资产。

  作为多元化配置的“海外房产”,其永久产权、按套内面积购买,租售回报率高,合理避税等字眼迷惑了不少准备前往购置海外房产的中产阶级们,那是否真的事实如同所愿呢?一些海外置业的痛点,还是不得不防。

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  购芭提雅精装房三年,租约却不足一年

  周小姐在2014年在泰国芭提雅旅游期间,被其迷人的海滩风景吸引,随即购买了38平米一室一厅双阳台海景精装小公 寓,当年购买总价为275万泰铢(折合55万人民币)。

  “当时主要冲着总价低,销售中介跟我们承诺说租售回报率超8%,想着不贵,又是精装海景房,平时可放租,来泰国还可以度假用,就很心动。了解了下周边的普通公 寓,租金差不多在15000泰铢(人民币3000元)左右,算了下这个投 资回报率,有差不多7.2%。当时感觉这个回报率相当不错,并未考虑过多,便签下了房屋购买合同。”周小姐提到,由于当时买的是期房,交了2万元定金之后,后面几年按照工期进度来分期付款,三年过去了,目前的房款已经全部交完。

  但是,周小姐对中介所告知的租金回报率之事感到并不靠谱,不单是回报率没有承诺兑现,房子出租却成了难题。“房子到现在都还没租上几个月,我已经联系好几个中介,都说要租出去才给钱,现在也没有消息。”

  周小姐提到,过去几年来芭提雅买房的大多数是俄罗斯人和英国人,现在中国人前去购置的也非常多。海景公 寓集中,如果按照中介所承诺的每月15000泰铢的租金,回报率相对还不错,但是根本不可能每个月都租得出去。

  “如果此时转让,不光是没有人接盘,房产不足5年,还需要缴纳3.3%的费用。中介基本上无法律约束,而且不是每个中介都能帮你顺利出租出去,所以目前只能暂时空置在那里,身在国内,售后问题也比较难以解决,基本上是每年交纳一次物业管理费,好在总投入不算多。”

  在LINE里聊天,一起购买的华人都遭遇这样的问题。销售所说的永久产权,也并非永久,比如在泰国一般为90年,清迈别墅虽然说附带永久产权,但前提是必须在当地开办公司,更改登记这一块出问题,钱也容易打水漂。周小姐认为,没有基础的海外知识,去做海外房产投 资并不合适。

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  热点投资城,养护费用高

  在美国加州置业且已移民八九年的的夏先生认为,“从投资这个维度看,海外房产上涨幅度肯定不如国内一线城市,七七八八加起来的税费也足以抵扣这些年上涨的房价了。”

  比如在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%-5%。一般来说,国外很多城市房价涨幅多年以来一直都比较低,如果暂时长时间不住,投资养现房不太合算,并且交易以及后续最好能找律师见证,以维护自己的利益。在房屋出租这个过程中,虽然大多数委托房屋经纪帮忙打理,但作为房东也有非常苦恼的一面,也有可能根本收不到租,且还不能当面驱逐房客。

  除了常规的交易税费以外,近年来,投资热点国,美、加、澳等发达国家由于地产过热,同样出现了类似国内的房产调控,售房同样要交纳高额的附加税。

  长居加拿大渥太华的Linda谈道,近年来,温哥华和多伦多房价由于上涨过快,甚至超过了国内北上广深等一线城市,政府加大了对海外买家的税费征收,现在一些房屋在售卖时面临交纳30%的投资额外税,这就大大遏制了前来投资的意愿了。

  一般来说,在欧美澳加等地,以房养学的购房者比较多。比如,一些陪读的家长会购置当地的优质两房公 寓,出租一间给朋友,以租养贷,等学业结束后再将房子以同等或稍高点价位卖出。

  拿温哥华和多伦多来说,房产投资的维护成本比较高。以公 寓为例,每5年管理费便会调整一次,房子越老维护成本越高。买一套约600尺的两房公 寓,租出去大约是1700加币一个月,但是算上地税4000-5000加币一年以及每月约500月加币的管理费,剩下的回报租金才是你的。如果纯做投资,在这里购买公 寓是非常不划算的。

  如果买别墅投资会涉及到很多实际的问题,同样会受到市政的管制,比如夏天要除草,冬天要铲雪。当然也可以委托经纪公司或者经纪人帮你打理,但是鞭长莫及,很多事情无法保证。

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  经济动荡致汇率下行房价缩水

  38岁的July在2014年年底与刚上小学的女儿在马来西亚游学时,在吉隆坡购置了一套套内100平约合人民币250万元的公 寓,“在国内由于限购没有名额购买,加之想让女儿受到更良好的国际化教育,当初买这套房觉得性价比还是可以,相对于临国新加坡3%的投 资回报率,4-5%的房产回报相对较高,”July同时也对比了深圳的房价,这样的价格基本上只能在深圳远郊购买,对于投资兼陪读的July来说,这看起来似乎是一个不错的选择。

  但由于近几年全球金融市场动荡,马来西亚房市租售比更是连续下跌。NUMBEO数据统计,马来西亚租金回报率2014年为5%左右,2015年跌至4.6%,2016年跌至4%。自2015年开始,一些高楼房产供应过剩的情况日趋严重,由于供应过剩,高楼房产的价格下跌了10%左右。

  July今年算了一笔账,当年购买的房产由于马币贬值,光在汇率上的折损便超过25万元,还没有计算因经济下滑导致房产15%的资产缩水。如果此时售出,由于购买未超过5年,还需要交纳30%的盈利税务。

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 海外置业需考虑几大重点指标

  对于初级海外置业者来说,无论是抱有自住陪读或者投资目的,买房之前最好先咨询房产律师,或聘请房产律师辅导签订合同,有律师见证参与,遇到问题还可求助律师。此外,资深海外置业顾问建议海外置业者关注几个重要买房指标:租售比,帮助判断当地楼市是否存在风险,是否值得投资入手;失业率,判断该地区半年内的房价走势,还有经济发展稳定性、当地的犯罪率以及近几年的租赁比值等都应该综合考虑。当然如果作为投资,想得到合理的租售回报,地段以及交通的维度考量也相当重要。

  此外,一些非正规的海外销售以及国内小型开发商等加价出售基本上成为许多购置海外房产的惯例,购买芭提雅公 寓的周小姐提到,“我朋友跟国内中介定了一套房,付钱的时候,中介坐地起价要加价2万,最后签合同当天又提出不卖了,要加钱,后来我们一起咨询翻译,又请了律师最后才定了下来。”

  有海外置业律师建议,如果是一手房,大型品牌开发商一般会在官网或者公共信息平台网站上做披露公示,置业者可咨询翻译直接找开发商顾问核查价格是否符合当地市场标准或者直接前往购买。